大连xx项目策划报告书doc26doc文档格式.docx

1、华联开业的意义不只是多了一家商店，而是因为具有“民族性”，华联的进入注定了中、外超市的肉博战已不可避免。街有天百大楼、天伦商厦、国泰大厦、巴黎之春购物中心、新世 界百货等大型商场。相比天津街，青泥洼桥商业街虽然属于后起之秀， 但发展相当迅速，以大连商场、秋林女店、迈凯乐商场、先施秋林、中山大厦商场为核心的青泥洼桥商业街逐渐超过天津街成为大连最繁华 的商业街。2-2大连商业分析 2-2-1大连现时商业总存量在调查的22个已开业的商场项目中，有 17个是座落于中山区， 其余5个分布在西岗、沙河口及甘井子区。2-2-2未来商业供应 大连市正在兴建或将会落成的商场项目主要集中在中山区及沙 河口区。而预

2、计到2003年年底，将会有接近53万平方米的商场 新面积落成（见下表）商场未来供应表开业年份中山沙河口2001 年 3 月 12 月 229，000 110，8002003 年 72，500 16，0800总计 331，500 271，600大连市主要已开业商场一览表编号项目名称 地区位置开业时间 商场总楼面建筑面积（平方米） 层数（地上）层数（地下） 商场管理形式1天津街百货大楼（北楼）中山天津街中段 1930 10，000 5 1 百货天津街百货大楼（南楼）天津街中段19303，000无百货大连商场中山青泥洼桥20年前 40，000 4新友谊商店中山人民路1988 3,000 2韩国批发城

3、中山长江路1990年以前7，500店铺5秋林女店胜利广场旁5，400百货中兴大厦友好街42号 1990-0635， 0007 国泰大厦天津街西段1994-0110,8008友谊商城人民路2号1996-02 12,000 610 新华洋商场中山 青泥洼桥1997-05 2,800 3 111富丽华酒店商场中山人民路中段1998年以前 2,0001 1店铺12先施秋林（百货）1998 20,986 9 113 胜利百货大连火车站前广场1998-08 147,0005 3百货14迈凯乐大连商场中山 五惠路 1998-09 50,000 7 1百货连店铺15裕景商城1999-05 50,000无店铺1

4、6时代购物中心港湾街7号1999-0613,80017巴黎之春购物中心中山 上海路1999-1023,80218沃尔玛超市 西岗奥林匹克广场2000-0417,00019奥林匹克购物广场西岗 人民体育场北奥林匹克广场51百货21家乐福沙河口13,000 6 无22华联超市甘井子超市连店铺23通发毅电子商场30,000 3 无24丿荣商城无25全景超市26长江广场中山区27新玛特购物广场8 2百货连店铺黄河路与西安路交叉口 2000-01金三角 2000-07 15,000 1 无沙河口 黄河路663号 2001-03黄河路 667 号 2000-06 27,000沙河口区台山 2001-01

5、5,500长江路 123 号 2000-05 1,700中山 青山街 1号 2001-10 148,00028 百年商城青泥洼桥商业区 2001-05 60,000 52百货29奔德大厦人民路 18,000 4 3 百货30大连世界贸易大厦中山 同兴街25号 2001-10 21,0007 20百货31伊都锦中山青泥洼桥商业区24,500 6 1 百货33大世界商业中心 沙河口 五一广场2001-0571,00034成吉思汗国际购物中心 沙河口中山路552号160,000 4 1 百货35荣德国际商城 西岗区 奥林匹克广场2001-1032,000无2百货 36 科技广场美食城 沙河口 黄河路

6、与西安路交汇处2001-05- 7,800 3 无店铺2-2-3市场售价及租金反映现时各大商场的管理形式是以传统的百货公司为主,店中店的管理形式在大连市内仍未能普及。 现时大连市各大商场的租售条件主要以倒扣为主，即营业额的抽成。 不同的行业，倒扣的比例也有所不同，以大连商场为例，经营服饰的倒扣率是20% 至 24%，而经营化妆品的，则有较高的 23%至27%的倒扣率（详见下表）大连市主要商场招商条件一览表序项目名称发展商/投资商地区招商条件1 大连商场大连商场股份有限公司中山 服装：20-24%倒扣率化妆品:23-27%倒扣率2秋林女店21-24%倒24-28%倒扣率3友谊商城大连友谊集团服装

7、：26-30%倒扣率化妆品：26-30%倒扣率4先施百货秋林百货、香港先施中山服装：25-28%倒扣率化妆品：25-30%倒扣率皮具：26-28%倒扣率5富丽华酒店 友谊集团中心地上租金：美元每天每平方米3-3.5元地下租金：美元每天每平方米 1-1.5元6胜利广场大连胜利开发公司、香港博泰公司中山服装:21-25%倒扣率7迈凯乐大连商场 大连商场股份有限公司、日本迈凯乐百货株式会社28-32%倒扣率珠宝：每月每平方米万兀（保底）服装：每月每平方米 1.5-2.5万兀（保底）8大世界家居广场 大连金泰房地产开发有限公司地上二层租金：美元每天每天平方米 1.8元地下三-五层租金:美元每天每平方米

8、 0.6-0.65元9 巴黎之春购物中心大连宏孚大厦有限公司23-26%倒扣率化妆品:21-24%倒扣率皮具：23-26%倒扣率珠宝:10-13%倒扣率10大连百盛购物中心大连天河房地产开发有限公司、百盛集团 沙河口 服装：23-28%倒扣率化妆品：24-28%倒扣率皮具: 23-28%倒扣率2-3大连商业个案分析位置:中山区大连火车站前广场开业日期：1998年8月商场总楼面建筑面积： 147, 000平方米 楼层：地上六层，地下三层 营业时间： 上午9时至下午9时 招商条件 从开业初期至现在陆续出售店面，地下一层为每平方米人民币30, 000 兀，35, 000-45, 000元，地下二层为

9、每平方米人民币 销售业绩相当不错。但可能会影响商场既定的商品布局和商场的 统一管理。百货方面，大面积出租的仅于餐饮部份，月租金约每平方米 150-250元（营业面积），其它的有品牌的商户多以联营为主。目前的进场条件是商场抽成 23-28%左右。、。值得一提的是，南萝宫在胜利广场业绩很好， 目前的进场条件是 商场抽志27%，但包含所有费用，除了来自游戏机的用电夕 现场气氛 是目前大连经营面积最大、 人流最旺、经营品种最全的百货商场。人流多以流动人流为主（也因为邻近火车站） ，档次比较繁杂, 但中下档商品销路较好，因经营品种太多，且属于下沉式商场， 地形复杂，令顾客有难辩方向之感， 间接影响了主要

10、的品牌销售 业绩。商品布局楼层图A座B座八楼卡友中心、教育中心 C座 六楼 不夜色喜庆宴会厅五楼针织馆不夜城KTV酒店四楼绅士馆不夜城中餐厅金泰皇鱼翅、火锅三楼青年馆蒙古烤肉自助餐厅、川小吃二楼男女皮鞋四季快餐、上海汤包、肯德基首层彩妆馆好莱坞影城、咖啡厅、必胜客西餐厅夹层少淑女馆亚惠快餐、大观园、颐和兀、 DQ冰淇淋、露天剧场地下一层淑女装地下一层联惠居室用品、旅游一条街、汤 姆熊欢乐场世界 地下二层妇幼馆地下二层南萝宫游乐场、威廉士堡、新宝 路台球厅、姆熊欢乐场世界 地下三层 胜利美式量贩超市、量贩家电、天福茗茶、咖啡厅、 儿童乐场、休闲吧 2-3-2大连大世界家居广场 位置：沙河口区五一广场 开业日期：2001年4月21楼层： 地上五层，地下一层营业时间： 上午9时至午8时 招商条件：地下一层和地上一层整体出租现场气氛商场招商情况良好，进场经营的商家规模较大，大部分经营品牌产品，产品多为中咼档品牌。属于大型专业商场。楼层商品种类主要商品品牌地下一层地上一层 各种建材及散件（未定）二层家装银帆房地产交易市场三层陶瓷洁具宏明水具厨具厨房设备雅迪尔四层家具华丰、华夏、野田、五层精品家具罗马家具2-3-3大连奥林匹克购物广场位置：大连人民体育场北商场总楼面面积： 35， 000平方米地下二层东西广场租金： 2.4-3.5兀/M2/天；负二层：