无线电一厂项目定位Word文档下载推荐.docx

1、1、项目属性分类2、市场供给特征1）高端项目2）中高端项目3）中端项目4）特色项目第三章节 项目定位一、目标客户定位1、目标客户构成2、目标客户的身份特征二、产品功能定位1、环境及园林绿化2、装修与设备3、配套设施建议 三、户型建议1、户型比例 2、户型设计参考四、产品价格定位1、定价方法2、价格体系第四章节 总结 报告通过分析本项目发展环境，列举、分析周边典型楼盘，在对大势把握的基础上为本项目定位列出了参考依据，在本项目客户定位、产品定位、价格定位三方面展开研讨，为本项目未来开发建设和营销策划提出方向性建议以供参考。第一章节项目发展环境长风区域是南城的中心，是最具有经济活力的地区。长风大街与

2、迎泽大街同属市的世纪干道，也是南城的一条商务绿色景观路，长风区域的土地价格目前已成为市土地市场中的最高价格。燕莎友谊商城、沃尔玛落户并选址于长风大街与本项目咫尺之遥；省工商局、省计生委等办公大楼相继落成；长风街中段市教委50万平米小区已建成并投入使用；省政府50万平米住宅小区、武警总队住宅小区、岢岚卫星发射基地技术中心的住宅小区相继建成；许多商家、投资者均把发展计划放到了南城，以能够在长风大街区域拥有一席之地做为奋斗目标。除长风区域本身所具备的优势外，得天独厚的外部环境也为正在建设中的长风东街沿线区域带来了不可估量的价值。依据市城市总体规划，长风街是城南地区的市级商业中心，在其周围，许多重要工

3、程正在规划或建设中，省政府南迁、大型会展中心、音乐体育广场等七大工程将迅速地带动该区的商业、文化、办公、娱乐等产业发展，使长风区域成为城市的发展热点之一。本项目所在周边区域经济持续攀升，居民购买力空前提高，房屋价格和价值不断增加，是房地产业发展最具活力的区域。增加普通商品房和经济适用房市场供应是未来几年政府调控的重要工作，重点发展普通商品住房和经济适用房合理确定普通商品住房和经济适用房在年度开发用地供应计划中的比例，增加普通商品房和经济适用房市场供应，中小套型、中低价位的普通商品房和经济适用房占有比例应不少于当年开工建设商品房比例的70%。这一“一刀切”的方针与目前房地产市场发展环境不相适应，

4、房地产市场的买家结构尚未发生根本性改变，也正处中、高档商品房大行其道的有利时机，遭遇此政策调控，让整个市场陷于矛盾的发展状态。一边让开发商高价拿地，并不得分期付款；一面限制住房供应，调整住房结构；再则紧缩银根，限制需求；为节约能源，减少能耗，又大力倡导节能型住宅。一而再再而三，开发成本是越来越高，开发风险是愈来愈大。中、小型房地产商在这样的发展环境下将越发力不从心，资金链淡薄，缺乏开发经验，想打擦边球也难。很明显一系列的调控政策多是针对各项“能力不足”的中、小型房地产企业和投机型买家而设立颁布，说明大浪淘沙，去伪存真的时代已越来越近，空气虽然很紧，但是会更新鲜。对于本项目来说，借助流畅的销售回

5、款支持开发建设十分重要，销售回款不畅如登高缺氧，所以开发的一系列环节都应格外谨慎。我司资金有限，交付土地出让金后难免会陷入窘境，花大钱的事项还在后面，靠什么支撑？！更重要的是没有经历过，势必欠缺应对危机出现时的解决方案，这才是致命的关键所在。借助销售回款支撑开发建设，项目的开发风险已是50%，成功与失败各占一半。但接下来的是多数开发商为节约资金，寻找建筑设计公司会找个“便宜”的，规划设计公司会找个“便宜”的，如此等等，所以设计出的产品也会是“便宜”的，买家的态度会是冷漠的，这样又会增加20%的开发风险。如此一来，项目只有30%的成功机会。融资渠道的匮乏所带来的风险不可避免，如何提高另外50%的

6、成功机会是本项目应研究的重点，但不管怎样，聘请建筑、规划、代理等服务公司应该选择最好的。三、区域发展预期市新城建设、城中村改造及破产国有企业土地改革三项工作的进展正处于起步阶段，北城、东山、西山、南城与交接区域均有大片土地有待开发建设，土地供应强劲，但求大于供，土地价格还将大幅度提高。预期市中心土地出让均价在未来3年将增至850万/亩（北起府西、府东街，南到学府街，西至千峰路，东止五一、坞城路的围），长风街区域地价不低于800万/亩。未来住房需求旺盛，尤其在频繁的宏观调控“打压”过后，市场需求迅猛激增，其中非理性购买将大幅度增加（中国灰色收入的有力佐证），价格的涨幅也更加扑朔迷离。合理估算未来

7、3年市商品住房销售均价将增至6000元/平方米，其中长风街区域商品住房销售均价为9000元/平方米，达到市2004年商品住房价格水平，后劲十足，这也是国大型房地产企业十分看好这个二线城市的原因所在。开 发 商龙之州房地产开发地理位置路与王村北街交汇处占地及建面占地6亩，建筑面积3万平方米层 数26层点式高层，13层为商铺，地下2层为车库栋 数1栋总套数300套户型结构一室一厅、三室二厅户型比例55m2的一居占33%，140m2的三居占35%主力户型55平米的一居户型分析沿街东西方向设计55平米小户型，不沿街南北方向设计140150平米的大户型。热销户型3室2厅价格（元/m2）均价4800元/推

8、广主题中庭花园式住宅石林房地产开发路世贸中心对面占地45亩，建筑面积4万平方米16层，14层为商铺，5层立体车库层 高层高5.4米2栋442套50100平米的2居-4居52m2的2居占45%，80m2的三居占35%，100的4居占2052平米的楼中楼均价5800元/一层的价格，两层的用途，都市阔居主义大唐世家房地产开发路196号占地40亩，建筑面积7万平方米15层层高3米286套42133平米的1居-3居42m2的1居占25%，63m2的二居占25%，73108的2居占25%，133m2的三居占25%。98平米的2居地段、品牌、部园林景观光信房地产开发平阳路原田森超市对面占地50亩，建筑面积1

9、4万平方米600套户型面积136160平米136145平米的三居均价6000元/配套全，品质高华宏房地产开发东路滨东花园北侧占地15亩，建筑面积3万平方米高层，板塔结合1栋单元楼260套50157平米户型3居为主。户型种类较多，如50、80、90、110、130、157平米的户型均有均价4500元/纯水岸生活时代千禧房地产开发亲贤北街和建设南路交汇处占地110亩30层4栋一期418套3890平米6690平米的3居为主（上下两层，按单层计算）66平米的3居5200元/新特区100亩造镇计划新锦泰房地产开发太榆路与南中环街交汇处附近占地260亩，1期25万平米多层、小高层一期30栋多层，二期7栋小

10、高层两期共1500套90190平米90150平米的3居为主均价4300元/大学城生活本万洋房地产开发西路占地55亩，建筑面积8万平方米30层高层，9层中高层4栋高层和中高层572套户型情况130246平米130150平米的3居均价5900元/地段、品质，高贵新弘祺房地产开发路与长风大街东南角占地20亩，建筑面积10万平方米25层高层，-1层5层为商铺，地下2层为车库层高3.25米总 套 数500套40500平米130140平米的3居均价6500元/地段、层高、开发商品牌商业建筑面积：45000平米商业使用面积：35000平米2、-1层业态餐吧、酒廊、演艺吧 建筑面积:：8500平米 使用面积：

11、6500平米 层 高：5.7 米 柱 距：8米3、1-3层业态时尚购物基地、主题餐厅、精品SPA 建筑面积：7000平米使用面积：5000平米层 高：4.5米柱 距：4、4层业态量贩式KTV、慢摇吧8000平米6000平米5、5层业态星级影院、电玩世界7.8米二、典型项目综合分析项目属性项目名称特征表现高端项目北美新天地御苑帝景华府、长岛国际项目品质高主力户型偏大购房人群区域特征不明显中高端项目大唐长风、大唐龙庭东岸未来城户型面积适中购房群体以周边客群和其他客群相结合中端项目学府雅园项目周边配套不太健全距离中心城区较远户型面积多样化特色项目奥林礼顿GOGO5米2地段位置较好产品特色比较突出消费人群趋于年轻化 1）高端项目类 别特 征项目品质项目品质高，以中高层或高层为主，地段位置佳，周边配套完善。个别项目有多层和别墅产品。130160平米的3居次主力户型2居和4居以上户型。一些项目有部分300平米左右复式或跃层。均价区间58006000元/平米配套部配套完善，车位或车库充足，项目均有地下车库，车库比例1：1，沿街一般有13层底商。