国有建设用地使用权出让地价评价技术规范Word格式.docx

1、但是，国有土地出让过程中仍然存在着一些问题，其中主要是少数地方政府国有土地出让信息公开程度较低，操作行为和操作程序不够规范，存在诸如行政部门按已有文件确定底价或直接自定底价的情况。这不但有悖于制度的公平、公正性原则，而且也不利于国有土地出让制度的真正落实，不利于更大程度地发挥由市场配置土地资源的 基础性作用。在实际地价评估过程中，土地估价机构也面临。在地价评估层面由于相关评估规定不够具体，地价评估缺乏相关技术指引的难题；同 以及市场不断出现新情况等问题。时，存在评估地价时受到行政干预，因此，针对上述地价评估管理及技术层面存在的问题，为进一步完善国有土地使用权出让制度，规范国有土地使用权出让程序

2、，国土 4月正式印发旧版规范。资源部于2013年特定的市场环境与时代背月，2013年4旧版规范的制订是在景，赋予了旧版规范相应的实施目的，这也让旧版规范在执年行过程中面临着前所未有的困难和挑战。旧版规范在历经了5规除了继承旧版终于完成了她的使命，的风风雨雨后，新版规范 范的衣钵之外，还在很多地方做了改进。 二、新版规范地位针对旧版规范在执行过程中遇到的地方政府规范性文件与旧版规范不一致的问题，新版规范再次强调，各地自行出台的. 精品文档出让地价评估政策与新版规范不一致的，以新版规范为准。 “各自为准”的现象发生。这就更进一步的统一了行业技术规范，杜绝日仍未出具土月9年4月9日前受理，但至4同时

3、明确，在2018 地估价报告的，可按新版规范执行 三、适用范围新版规范由集体建设用地使用权流转改为集体建设用地使用权依法入市；同时，删减土地他项权利出让涉及价格评估的情形。这部分的改动有利于推动农村“三块地”改革涉及到的集体经营性建设 用地依法入市。内 差别新版旧版 容用建设由集国有建设用地使用权体国有建设用地使用权转流租赁、集体建设用地使用权地集体建设用地使适租赁、设建使用权流转、国有农集体改为国有农用用权依法入市、依用权用地使用权出让、土使用地用地使用权出让等涉范 法入市；地他项权利出让涉及可参照围 及的地价评估，项他土删的价格评估，可参照减地 本规范执行。 本规范执行。 权利出让。 四、

4、引用标准和依据新版规范同步引用了最新版本的标准和依据，同时，为充分体现中华人民共和国资产评估法（以下简称“资产评估法”）对土地估价新的、更高的要求，以及与技术规程更好地衔接，资产评估法作为新版规范的编制依据写入其中。并且，为了迎合农村“三块地”改革试点，大力推进的美丽乡村建设，将农用地估价规范也加入到新版标定地价规程2017，规程以及年新出台的 的引用标准条文行列。. 精品文档 五、土地估价专业评估师新版规范在对出让地价评估定义上，将原来“土地估价师”修改为“土地估价专业评估师”，此处修改在从业人员范围上更加贴 2016合年发布的资产评估法中的有关规定。“评估专业人员包括评估师和其他具有评估专

5、业知第二章第八条 识及实践经验的评估从业人员。” 六、评估方法选取要求针对评估方法选取上的要求，在旧版规范修改征求意见过程中多数反馈执行难度较大，主要是由于部分地区尚未公布基准地价或基准地价已超过六年未更新，其他公示地价亦尚未部署开展，无法使用公示地价系数修正法进行评估；并且对于经营性用地价值评估，使用成本逼近法进行评估较难反映实际市场地价水平。此时，在成本逼近法和公示地价系数修正法两种方法中选用一种方法进行评估就会存 在困难。而新版规范对评估方法的选取，依然要求至少“三选一”、“二选一”，继续保证地价评估的客观、合理性要求。 七、评估程序 新版规范明确，出让地价评估的业务来源是由土地估价机构

6、通过接受国土资源主管部门（或出让方）委托而得；对现场工作的要求也从“实地调查”到“实地查勘”，进一步强调土地估价专业评估师进行现场查勘的程序要求；同时，新版规范明确“估价报告需由两名土地估价专业评估师签署”。 精品文档 八、评估方法、新版规范将文中所有的“案例”改为“实例”，更强调实1例的真实性；同时，将市场比较法中“历年交易实例”改为“近三年交易实例”，要求实例的选取更加贴合当前社会经济环境与房地产市 场发展水平，估价结果更符合市场实际。内 差别旧版 新版 容国家或地方从土地（1）国家或地方拟从土地（1）出让收入或土地出让“新增增加了出让收入或土地出让收（安排）的收益中计提和标地指耕安排）的

7、各类（,包括农益中计提各类专项资金用设乡建城包括农业土地国专项资金，?业土地开发资金钩减挂地增国有土地收益开发资金、有土地收益基金?农等指标节余基金、农田水利建设资成田水利建设资金?教费流转指标保障性安教育资金、金、本育资金?保障性安居不得计入用，以及新增逼工程资金等,以及新增居工程资金等，的土地成本”建设用地土地有偿使用建设用地土地有偿使近删除了要求；新增耕地指标和城乡不得计入土地成费、用费法,“土地增值对建设用地增减挂钩节余本技,也不得计入出让底收或收益率不指标等指标流转费用，价术? 方面的益额”也不得得计入土地成本，（4）要确定土地增值收益 要求； 收率求 或益符合计入出让底价。应额,3

8、.3原6.将评估工业用地出让地国土资源部办公厅（4）地工业中对不得以当地工业用价时，关于完善企业改制土求要价评估地出让最低价标准为基地估价报告备案有关至容内提的推算各项参数和取值问题的通知国土资（础， 此处。 ）3112009厅函号后，评估出地价。 的规定? 九、特定情况评估要点）通平不完全时的地价评2）生地评估、（1新版规范将原（ 估两点合并说明，整体评估技术思路不变。内容 特定情况评估 旧版）生地评估。生地出（6.11应先评估熟地地价，让评估，再核减通平所需的开发费 差别新版）土地开发程1（6.1（将原1生地评度不足。土地开发程）度未达到当地正常水2（估、 精品文档 要点用。 通平不完全时

9、的地价评（2）估。视开发程度不同，根据当地各项通平开发所需的平均费用水平，对熟地地价进行逐项减价修正。通平不平的，先评估当地正完全时常开发程度下的熟地的地价地价，再根据当地各评估两项通平开发所需的客点合并观费用水平，逐项减 说明。价修正。 十、特定条件招拍挂出让方式新版规范根据近年来市场环境和政策要求的变化情况，与时俱进地增加了“竞自持面积”这项条件；同时，新增“出让时约定租赁住宅面积比例”条件下的评估技术要求，将近年来国家大力鼓励的用于长期租赁的住宅用地纳入新版规范范围，使这类评估工作有 据可依，也为这类工作的全面开展打好了基础。内 差别新版旧版 容）土地开发程6.1（1）1）生地评估。生地

10、出让将原（6.1特（1土地开发程度不足。生地评定评估，应先评估熟地地价，再度未达到当地正常）核减通平所需的开发费用。情估、（ 2先评估当地水平的，通平不完）通平不完全时的地价评况2（正常开发程度下的全时的地评估。视开发程度不同，根据当再根据当熟地地价，价评估两地各项通平开发所需的平均估地各项通平开发所点合并说费用水平，要对熟地地价进行逐需的客观费用水平， 点项减价修正。 明。 逐项减价修正。 十一、协议出让和补缴地价款新版规范删减了“从高缴纳”、“择高确定”等要求，从某种意义上说，这减轻了改变土地使用条件补缴纳地价款的经济负担， 有利于调整土地利用以适应市场需求，促进土地节约集约利用。当地对划

11、拨土地使用权补办出让手续应缴土地收益有明确规定1、 的，不再建议“从高缴纳土地收益”。内 差别 旧版新版 容. 精品文档 协议出让6.2.2 协议出让 6.3 划拨土地办理协议出?对划拨土地（2）（2）类型二让。使用权人申请以协议使用权人申请以协议出 让方式办理出让, 出让方式办理出让，.不再建议协当地对划拨土地使用权补当地对划拨土地使用 “从高缴议办出让手续应缴土地收益权补办出让手续应缴土纳土地收出有明确规定的，应与评估应地收益有明确规定的, 让益”结果进行对比，在土地估与评估结果进行对比,在价报告中明确提示对比结土地估价报告中明确提果，合理确定应缴土地收并建议从高示对比结果, 缴纳土地收益

12、? 益。、调整容积率的，楼面地价不再“择高确定”；用途与容积率同2时调整的，新用途楼面地价不再“择高确定”，同时，明确了容积率 调整前后均低于1时楼面地价的核算方式。差内 旧版 新版 别容调整容积率的，需补缴地价款需补缴地调整容积率的，等于楼面地价乘以新增建设价款等于楼面地价乘以面积。楼面地价应评估测算以楼面地价新增建筑面积，调下内容后择高确定：新容积率按新容积率规划条件下整规划条件下评估期日的楼面估价期日的楼面地价确容地价，原容积率规划条件下的 积定。评估期日的楼面地价，原容积1率 容积率调整前后均低于率下出让时楼面地价进行期核算楼1的，按容积率为日修正后在评估期日的楼面不 面地价。 地价。

13、再“用途与容积率同时调整的，需用途与容积率同时调整择补缴地价款等于新用途楼面需补缴地价款等于新用的。高地价乘以新增建筑面积，加上用途楼面地价乘以新增途确新、旧用途楼面地价之差乘以建筑面积，加上新、旧用与 定”原建筑总面积。新用途楼面地途楼面地价之差乘以原容价应评估测算以下内容后择新用途楼面积建筑总面积。高确定：新容积率、新用途规新用途率地价按新容积率、划条件在评估期日的正产市规划条件的正常市场楼同场楼面地价，原容积率、新用旧用途楼面时面地价确定，途规划条件在评估期日的正地价按原容积率规划条调常市场楼面地价。旧用途楼面件下的正常市场楼面地整 地价，按评估期日原容积率规 价确定。 划条件下的楼面地

14、价确定。 十二、已出让土地补缴地价款的估价期日. 精品文档新版规范在已出让土地补缴地价款的估价期日上，从“国土资源主管部门同意补缴地价时”修改为“国土资源主管部门依法受理补缴地价申请时点”，此修改有效解决了实际工作中因国土部门同意补缴地价时间不确定，及该时点与业务受理时点间隔过长时，土地市 场价格存在较大变动而导致补缴地价存在争议的问题。 十三、合并计算应补缴地价款新版规范将用地结构调整纳入调整用途的情形，明确用地结 构调整及多项条件同时调整的，可合并计算应补缴地价款。 差别新版旧版 内容需补缴地价款等于新、调整用途调整用途的，旧用途楼面地价之差乘以建筑面的，需补缴积。新、旧用途楼面地价均为估价地价款等于 期日的正常市