全省物业管理示范住宅小区细则Word文档下载推荐.docx

1、3.1物业管理有限公司简介 3.2物业管理有限公司组织机构 3.3物业管理有限公司营业执照 3.4物业管理有限公司税务登记 3.5物业管理有限公司法人代码书 3.6物业管理有限公司资质证书 3.7管理处组织机构及人员分布图 3.8管理处办公场所产权证明（业主盖章）4建设单位在租售大厦前，与选聘的物业管理企业签订物业管理合同，双方责权利明确4.1物业管理合同（开发建设单位与选聘的物业管理企业签订管理合同）5在房屋销售合同签订时，购房人与物业管理企业签订前期物业管理服务协议，双方责权利明确 5.1前期物业管理协议（2000年3月以后售的房屋且物业管理企业介入前期管理的需签订）6建立维修基金，其管理

2、、使用、续筹符合有关规定（包括专用基金、本体维修基金）6.1大楼基金的管理（政府文件：管理规定、指导标准、管理办法、使用申请表） 6.2基金的建立、管理使用规定（合同中相关条款）7房屋使用手册、装饰装修管理规定及业主公约等各项公众制度完善7.1装修管理规定等公众管理制度（见附件一） 7.2房屋使用手册 7.3业主公约 7.4业主公约签名表8.业主委员会按规定程序成立，并按章程履行职责8.1成立大厦业主委员会的报告 8.2关于成立大厦业主委员会的请示 8.3成立大厦业主委员会批复 8.4大厦业主委员会筹备会议程 8.5业委会筹备小组会议记录 8.6会议签到表 8.7大厦组建业委会的工作公告 8.

3、8大厦业委会侯选人名单 8.9业主委员会成员登记表（附资质） 8.10业主委员会章程 8.11每年至少开一次业主大会（相关记录：大会议题、议程，大会总结，签到等）9业主委员会与物业管理企业签订物业管理合同，双方责权利明确10.物业管理企业制订争创规划和具体实施方案，并经业主委员会同意10.1创建“全国物业管理示范大厦”的请示（业主签章） 10.2争创“省、全国物业管理示范大厦”的规划 10.3创建“全国物业管理示范大厦”实施方案 10.4实施情况记录11.大厦物业管理建立健全各项管理制度、各岗位工作标准，并制定具体的落实措施和考核办法11.1各项管理制度 11.1.1公众管理制度（见附件） 1

4、1.1.2内部管理制度（见附件） 11.1.3行政管理制度（见附件） 11.1.4设备管理制度（见附件） 11.1.5设备服务质量标准（见作业指导书） 11.1.6设备巡视维护、维修保养规定（见作业指导书） 11.2各岗位工作标准 11.2.1管理处员工职责（见质量手册） 11.3考核方法及落实措施 11.3.1考核制度（见附件） 11.3.2员工培训管理程序文件（见程序文件） 11.3.3公司年度培训实施计划 11.3.4培训大纲 11.3.5员工培训记录表 11.3.6员工培训考核表 11.3.7公司（部门）年度员工培训计划 11.3.8培训签到表 11.3.9员工月考核评分表 11.3.

5、10员工考核试卷 11.4管理工作流程图 11.5物业管理服务工作程序（见程序文件）12物业管理企业的管理人员及专业技术人员持证上岗；员工统一着装，佩戴明显标志，工作规范，作风严谨12.1管理处人员资质情况登记表 12.2个人资料档案（设立附件） 12.3物业管理岗位培训证书（管理人员） 12.4管理处人员证件目录（设立附件）（毕业证、等级职称证、操作证复印件，迎检时需原件） 12.5管理人员有明显标志（工作牌及工作服，现场及复印件） 12.6职业道德规范（见内部管理制度） 12.7文明礼貌用语（见员工手册）13.物业管理企业应用计算机、智能化设备等现代化管理手段，提高管理效率13.1物业管理

6、系统简介 13.2消防报警系统简介 13.3通讯、机动能力简介 13.4保安监控系统简介14.物业管理企业在收费、财务管理、会计核算、税收等方面执行有关规定；至少每半年公开一次物业管理服务费用收支情况14.1财务管理制度（见行政管理制度） 14.2会计核算制度（见行政管理制度） 14.3 年上（下）半年财务收支情况表 14.4 年度财务明细表15.房屋及其共用设施设备档案资料齐全，分类成册，管理完善，查阅方便15.1房屋移交图纸目录（把移交图纸目录细分） 15.2房屋移交资料目录（把移交资料目录细分） 15.3设备移交图纸目录（把移交图纸目录细分） 15.4设备移交资料目录（把移交资料目录细分

7、） 15.5设备台帐 15.6大中修标准 15.7大中修记录 15.8房屋数量、种类、用途分类统计表（每一户均要统计并装订成册）16.建立住用户档案、房屋及其配套设施权属清册，查阅方便16.1用户登记表（单位和个人用户） 16.2入伙通知书 16.3购房合同（复印件） 16.4业主通讯表 16.5房屋及配套设施权属清册（业主签章）17.建立24小时值班制度，设立服务电话，接受业主和使用人对物业管理服务报修、求助、建议、问询、质疑、投诉等各类信息的收集和反馈，并及时处理，有回访制度和记录17.1管理处值班制度（见内部管理制度，制度上要明确上、下班时间的值班情况） 17.2回访制度（见内部管理制度

8、） 17.3用户投诉处理程序（见程序文件） 17.4灾害事故应急处理方案及流程图 17.5管理处值班记录表 17.6应急情况处理记录表 17.7用户投诉登记表 17.8服务/投诉/应急处理维修报告单 17.9报修、维修服务工作规定（包含单据填写规定） 17.10报修登记表 17.11回访记录表（回访率见管理处回访制度）（表格中要求业主填写是否满意并签名） 17.12工程维修单 17.13管理处常用电话联系表 17.14服务电话标签（提醒牌）18.定期向住用户发放物业管理服务工作征求意见单，对合理的建议及时整改，满意率达95%以上18.1用户意见调查和分析程序文件（见程序文件） 18.2用户意见

9、调查表（每半年一次，对用户提出的意见要有具体的、书面的整改措施） 18.3用户意见调查分析统计表 18.4用户意见调查分析报告（要求报告要详细）（每项统计出满意率且95%，公司要求98%） 18.5用户意见调查表发放率、回收率统计表（公司要求发放及回收率95%） 18.6意见处理措施及回访记录19.建立并落实维修服务承诺，零修急修及时率100%、返修率不高于1%，并有回访记录19.1服务承诺（公布并有业主确认） 19.2零修及时率、零修合格率计算表（及时率及合格率=100%） 19.3返修率计算表（返修率1%） 19.4回访记录（与17.10同）20.文件管理20.1文件稿纸 20.2用户文件

10、清单 20.3用户文件发放登记表 20.4文件阅处表 20.5外来文件登记表 20.6外来文件发放登记表（或往来文件收发登记表）第二部分 房屋管理及维修养护1.大厦、栋号、楼层、房号标志明显，大堂内布置合理并设立引路方向平面图，驻大厦各单位名录标识在大堂内显著位置1.1区域分布图（现场及复印件） 1.2楼层号、单元号、栋号、房号、导向标志（现场）2.无违反规划私搭乱建，无擅自改变房屋用途现象（现场）3.楼宇外观完好、整洁；外墙是建材贴面的，无脱；是玻璃幕墙的，清洁明亮、无破损；是涂料的，无脱落、无污渍；无纸张乱贴、乱涂、乱画和乱悬挂现象（现场）4.室外招牌、广告牌、霓虹灯按规定设置,保持整洁统

11、一美观,无安全隐患或破损（现场）5.空调安装位置统一、冷凝水集中收集、支架无锈蚀（现场）6.封闭阳台统一有序，色调一致,不超出外墙面；除建筑设计有要求外，不得安装外廊及户外防盗网、晾晒架、遮阳蓬等（现场）7.房屋装饰装修符合规定，未发生危及房屋结构安全及拆改管线和损害他人利益的现象7.1物业装修管理程序文件（见程序文件） 7.2装修管理规定（见公众制度） 7.3装修申请审批表（附施工单位资质及装修平面图） 7.4装修巡视记录表及整改措施 7.5装修施工人员登记表8.房屋维修养护8.1建筑物的管理程序文件（见程序文件） 8.2建筑物巡视维护规定（见作业指导书） 8.3建筑物维修养护服务质量标准（

12、见作业指导书） 8.4楼宇管理规定（见公众制度） 8.5建筑物完损等级评定标准（建设部文） 8.6建筑物巡视维护表（见质量记录） 8.7建筑物养护计划 8.8施工任务完成情况表（此表为过程记录表，养护计划中的项目均需填写此表） 8.9工程维修单（指养护计划由管理处完成的） 8.10零星工程验收评审表（此表为审批表，指养护计划由分包方完成的） 8.11房屋完损等级评定表 8.12完好率评定表（完好率98%）第三部分 共用设施设备管理第一项 综合要求1.制订设备安全运行、岗位责任制、定期巡回检查、维护保养、运行记录管理、维修档案等管理制度，并严格执行1.1设备安全运行管理制度（设备管理制度）（电梯

13、、消防中心、配电房等） 1.2设备管理各岗位人员职责（见质量手册） 1.3各系统巡视维护规定、维修保养规定、操作规程（见作业指导书） 1.4档案管理相关规定（见行政管理制度） 1.5执行情况（见以下各系统质量记录）2.设备及机房环境整洁，无杂物、灰尘、无鼠、虫害发生，机房环境符合设备要求（现场）3.配备所需专业技术人员，严格执行操作规程3.1机电（技术）人员统计表 3.2机电（技术）人员资质（操作证、等级证、毕业证等见第一部分12.4）4.设备良好，运行正常，一年内无重大管理责任事故（业主出具证明）第二项 供电系统1.保证正常供电、限电、停电有明确的审批权限并按规定时间通知住用户1.1限电、停

14、电管理规定（见内部管理制度） 1.2供配电系统管理程序（见程序文件） 2.制订临时用电管理措施与停电应急处理措施并严格执行2.1临时用电管理规定（见LS-02） 2.2临时用电申请表 2.3停电应急处理方案及流程图 2.4应急情况处理记录表3.备用应急发电机可随时起用（现场）3.1发电机操作规程（LS-01） 3.2发电机运行记录表4.供电系统4.1避雷系统程序文件及作业指导书（见程序文件和作业指导书） 4.2设备设施清单（供配电、避雷） 4.3配电房管理制度（见设备管理制度） 4.4节能管理方案（方案中要指出节能达到的成果）（LS-15） 4.5值班记录表 4.6配电房抄表记录 4.7电气工作票 4.8停电通知单 4.9完好率评定表（完好率98%） 4.10供配电系统巡视维护表（见质量记录） 4.11供配电系统维修保养表（见质量记录） 4.12避雷系统巡视维护表（见质量记录） 4.13避雷系统维修保养表（见质量记录）第三项 弱电系统1.按工作标准规定时间排除故障，保证各弱电系统正常