某货场整体开发项目建设可行性研究报告文档格式.docx

1、3.5 试验性项目中南玻璃城初见成效 8第四章 合作目标 104.1 经济目标 104.2 社会目标 104.3 铁路利益保障目标 10第五章 合作方式 115.1 组织架构 115.2 控股 115.3 合作期限 115.4 股权预测 115.5 商业项目 12第六章 项目可行性分析 136.1 开发项目的原则和思路 136.2 建材市场项目可行性分析 136.3 智能仓储项目可行性分析 146.4 商会总部项目可行性分析 156.5 中国玻璃期货交易基地项目可行性分析 15第七章 项目投资分析 177.1 商业区管理项目 177.2 建材市场项目 187.3 智能仓储项目 187.4 玻璃

2、期货市场项目和商会总部项目 197.5 投资与收益预测表 197.6 建设周期 197.7 回报预测 19第八章 风险评估 208.1 市场风险 208.2 政策与效益风险 21结论 23第一章 概 论鉴于XX货场地块价值不断升迁、政府部门对它日渐关注，商业机构对它日趋青睐、铁路主业功能逐渐外移、试验性项目中南玻璃城初见成效。因此，应该抓住这难得的历史机遇，尽快启动XX货场整体开发的调研、论证、建设等相关工作。根据铁路这一国企的特点和XX货场的实际情况，我们认为，成功开发XX货场，应当做到“讲科学、讲政治、讲和谐”。只有这样，才能摆脱传统国企改革中各种 “国有资产流失”的现象，以及开发进程中各

3、种现象的社会矛盾。讲科学，一是强调项目的“发展性”，求真务实，避免空谈长谈，对项目的目标、进度、回报，准确计划、切实完成；二是强调项目“人本性”，“财聚人散，财散人聚”，投资人、现有职工、现有商户都是开发项目的强大力量，如何发挥这股力量的作用，将是区别传统开发手段的重要特征之一；三是强调“持续性”，避免项目昙花一现、竭泽而渔，利益分配是否合理，商业模式是否创新，政策趋势是否把握，产业结构是否科学，都将影响项目的生命力和生存空间；四是强调“统筹性”，开发，将是企业的永久课题，建设过程中阶段性和整体性工作的实施，营运过程中项目保留和项目置换工作的实施，我们随时都在做主次、轻重、先后的“选择题”。讲

4、政治，XX货场的整体开发，是铁路系统与民间组织的试探性合作，他的成功，极有可能成为有代表性的样板和典范。因此，我们要实现国企和民企的利益平衡，要找到国企体制和民企体制的融合空间。尽量避免简单承包式和简单租赁式，避免在管理机制和分配机制上的各自为政、划江而治的局面。讲和谐，众人拾柴火焰高。成功开发XX货场，我们必须团结各方力量，政府、铁路、商会、协会、投资人、职工、商户都将是项目的建设者和分配者，“小算盘”和“大算盘”的思路需要统一，项目方案和公关方案的手段要并举，只有这样，才能形成同舟共济，风雨与共的和谐局面。所以，我们把XX货场开发做出这样的定位：创新国企与民企合作思路，树立铁路系统改革典范

5、，实现社会效益和经济效益最大化。第二章 合作单位2.1 合作单位名称 武汉中力物流总公司（负责人：湛 伟） 商会（协会）联合体（负责人：王孝新）2.2 合作单位概况1 中力物流总公司武汉中力物流有限公司创建于2005年，是中南地区最大、专业性最强、从事国内外物流服务的大型国有企业，主要为各种物资流通提供运输、仓储和配送服务，以及建筑材料、装饰材料、煤炭、粮食、钢材、化工等商品的贸易，并为客户提供进口业务咨询和报关服务。公司注册资金为一千一百万元，目前有干部职员四千多人。 武汉中力物流有限公司是武汉铁路局唯一从事国际、国内物流服务的直属一级公司，旗下拥有9个分公司，分布在湖北、河南铁路沿线及长江

6、两岸沿线，拥有60多个可办理运输业务的车站货场，营业线路3000公里。设立在各铁路站段货场内的露天硬地料场达20万平方米、标准化仓库8万平方米、铁路专用线100多条。依托铁路、公路、水路、航空等运输资源，为国内外商家、客户提供“一站式”、“门到门”、“分拨配送”等物流服务，同时为工程建设提供钢材、水泥等原材料配送和运输服务，流动资金3亿元。2 商会（协会）联合体为确保XX货场整体开发工作有效进行，针对XX货场现状，商会（协会）联合体共由四家单位组成：湖北省四川商会、武汉玻璃行业协会、武汉莆田商会、武汉泉州商会。在铁路提供土地的基础上，商会联合体负责组织资金，与铁路组成合作公司，完成规划设计和项

7、目执行等工作。 湖北省四川商会湖北省四川商会成立于2006年，四川籍人士在鄂投资的企业，四川企业驻鄂办事处和经销机构，自愿组成的非营利性社会团体。商会业务主管单位湖北省工商联合会、民政厅的登记管理，同时受四川省人民政府驻武汉办事处的业务指导和监督管理。商会宗旨是为四川在鄂企业服务，密切企业与政府的联系，维护会员的合法权益；引导会员守法经营，树立良好的四川企业形象；组织四川企业充分发挥综合和群体优势，架起川鄂两省经济技术合作的桥梁和纽带。 湖北省四川商会，2008年被湖北省民政厅授予3A级社会团体匾牌，2009年受到中央和湖北省委奖励。 武汉玻璃行业协会武汉玻璃行业协会成立于2008年，是以玻璃

8、原片厂、深/精加工、科技生产（或销售）的企业自愿组成的非营利性社会团体。其业务主管单位是武汉市经信委；登记管理机关是武汉市民政局。协会接受业务主管单位和社团登记管理机关的业务指导和登记管理。 协会的宗旨：遵守宪法、法律、法规和国家政策，遵守社会道德风尚，维护国家统一，安全和民族团结，不损害国家利益、社会公共利益，以及其它组织和公民的合法权益，不从事营利性经营活动，实施行业自律，促进行业发展和行业协作，为会员提供服务，维护会员合法权益。 武汉莆田商会武汉莆田商会成立于2010年，在武汉经商的约3万人。莆商在武汉投资约800多亿元，涉及建材、食品、珠宝、房地产、医疗器械五大领域的30多个行业。目前

9、，武汉莆商资产百万以上的数以千计，资产千万以上的企业有200多家。 武汉泉州商会武汉泉州商会成立于2007年，现有会员600多人，经营范围涉及建材、建筑、装修、服装鞋帽、石材加工、房地产开发、汽车配件、食品加工、交通运输、餐饮等10多个行业，共投入资金200多亿元，为武汉市经济发展和城市建设作出了贡献。 商会联合体机构设置1. 商会联合体办公室设在中南玻璃城，联合体负责对项目的调研、论证、规划、资金招募、项目执行等相关工作。商会联合体及办公室主要成员组成如下：理 事 长：李国斌副理事长：宋事涛、蔡玉春、王清白执行理事：田祖平主 任：王孝新项目助理：曾秋萍（兼会计）企划助理：罗飞英（兼出纳）行政

10、助理：秦学文（兼勤务）2. 商会联合体及其办公室在项目前期先投入启动资金100万，各理事单位20万，不足部分根据项目开发需要再投入。第三章 项目背景3.1 XX货场地块价值不断升迁1. XX货场约270亩地，独居“中国建材第一市”硚口建材商业圈核心，紧邻武汉中央商务区。2. 南国大武汉、香江、金太阳、沃尔玛等数十个知名卖场布其周围，大有“众星捧月”之势。3. 建设大道、解放大道、XX一路、XX二路交汇于XX货场，难得的客流资源，更助它“独霸一方”。4. 铁路专用线，更有别于其他商业地段，必将成为XX货场的核心竞争力。5. 尤其二环线横贯广场，“逼出”了开发XX货场难求的机遇：放缓开发，二环线是

11、“负担”；加快开发，二环线是“财富”。6. 目前，该地段商业门面的租金已经达到100元/M2月的均价，最高的已经攀升至200元左右。而XX货场仍然处于数年前的30元左右。相形之下，货场的商业价值每年流失4亿元以上。7. XX货场周边地段的开发，不断地吸吮着XX货场的商业资源：XX货场培养成熟的商户，总是一批批的迁至周边新兴市场。XX货场需要创新升级、提升硬件、沉淀品牌。3.2 地方政府对XX货场日渐关注政府对货场的规划日渐关注，但由于铁路的相对独立，难免存在“难以下手”的顾虑。严格的说，老站台、老仓库，已经愈来愈与周边环境难以协调，货场需要改变形象。我们若能主动开发，既提升了商业价值，又有望为

12、政府增加1-2亿元/年的税源，加快文明城、卫生城、环保城、园林城“四城”建设，努力推动区域经济，社会大发展、大提高。3.3 相关商业机构青睐XX货场近年来，包括南国大武汉、红星美凯龙、四川商会等在内的大型商业和民间机构，已经多次向铁路有关部门了解情况，有意对XX货场局部或整体开发。3.4 铁路主业功能逐渐外移据了解，可能年内就会对集装箱货场搬迁。届时，XX货场基本处于完全辅业状态。当然，可以暂时对空置地带进行仓租式处理。然而，一方面，这种举动会导致新一轮的“折腾”：一旦租赁，整体开发时不免另花代价。另一方面，铁路专用线将在较长时间处于“闲置”状态。这些资源，和二环线一样，利用了是财富，不利用是

13、负担。3.5 试验性项目中南玻璃城初见成效由于精品城在软硬件方面近十年来“少有动作”，而以南国大武汉为代表的卖场异军突起，导致精品城2008年末的90%空置率。在上级领导的支持下，精品城从产业方向、组织状态、稳定性能等各方面进行考核。与玻璃行业合作，于2009年年初开始运作“中南玻璃城”项目。虽然历经了金融危机、XX双墩“玻璃街”拆迁停滞、二环线引起的工商登记冻结等等一系列致命元素的打击，但由于项目本身的生存能力和合作过程中的“共渡危难”，到2009年年底，门面依然实现了从90%空置率到90%承租率的“镜像”变迁。尤其是中南玻璃城受到CCTV新闻联播和湖北卫视新闻联播节目主流权威媒体的报道，更

14、加坚定了我们合作的信心。从目前中国玻璃协会、四川商会、武汉玻璃协会对玻璃城的关注程度不难看出，中南玻璃城即将受到行业和政府的更多支持，项目将拥有更大的成长空间。令人头疼的是，玻璃城马上又要面临新一轮的生死考验。二环线近两年的施工，几乎会使玻璃城市场前方完全封堵，客流量损失至少在70%以上。面对这种考验，我们可以采取三种应对方案：一是尽快面向商户表达开发意图，激发商户“为希望而坚守”；二是开通客流的补救措施；三是给玻璃城适当补偿，以表铁路体恤之情。我们认为，三种方案中，最为有效的，应该是让商户“为希望而坚守”。所以，对XX货场的开发，显得更为迫切。我们深知，路局各级领导一直十分重视XX货场的生存

15、和发展。货场骄傲的历史和精品城的曾经辉煌，便是路局领导和铁路职工倾注心血的佐证。所以，我们期盼，路局各级领导继续重视XX货场的整体开发工作，组织专业人员进一步开展调研、论证、规划等工作，抢抓机遇，保护和扩大既有成果，牢固掌握XX货场开发的主动权，尽快启动XX货场的整体开发工作，树立铁路在政府和老百姓心中的崭新形象。第四章 合作目标4.1 经济目标合作后XX货场年交易额50亿，中力物流与商会联合体共同收益约5亿元/年，商户收益约5亿元/年。4.2 社会目标1. 解决约15000人的就业。2. 创新国企与民企合作的双赢思路，成为铁路系统改革的典范。3. 为政府提供1-2亿元的税收贡献，优化XX货场市容形象。4.3 铁路利益保障目标1. 合作期间，联合体对合作公司的亏损负责填补，中力物流收入按1500万元保底，当分红高于1500