不动产估价习题2Word文件下载.docx

1、利润、土地增值收益率、 出让年限、 土地还原率等资料和数据，可直接满足成本逼近法计算 的需要。（2）解题思路与方法选择1方法选择开发区新开发完成的土地估价 （特别是针对出让底价评估 ）多采用成本逼近法。根据题意，这是一道典型的采用成本逼近法来评估成片开发、分块出让的地价的计算题。2解题思路（1）理清成本逼近法应用时涉及的各项估算内容， 包括土地取得费、 土地开发费用、 利息、利润、 土地增值收益等， 根据计算单位面积地价的需要， 统一各项将涉及到的计量单位，并 且明确各项内容的计算方法，按相应方法分别计算，进而将各项结果累加。（2）考虑成本逼近法各项累加结果往往是无限年期的土地价格，解题时应考

2、虑到是否存在年 期修正的因素； 同时， 应注意将全部累加结果分摊到可供出让部分土地上， 进而计算可供出 让部分的土地价格。（3）公式与计算步骤1新开发区成片开发分块出让的土地价格公式出让土地价格 =（土地取得费用 +土地开发费用 +利息 +利润+土地增值收益） /可出让土地 面积比率 年期修正系数2计算步骤（1）计算土地取得费 （含税费 ）15 X10000 66. 67=225（元/平方米）（2）计算土地开发费用10 X10000 -666 . 67=150（元/平方米）（3）计算利息土地取得费用的计息期为整个开发周期， 即 20 个月；开发费用的计息期为半个开发周期， 即 10 个月；以复

3、利计息。利息 = 土地取得费利息 +土地开发费利息=225 X （1+1 % ）20-1 +150 （1+1 % ）10-1=65.24（元/平方米 ）（4）计算利润利润 =（土地取得费 +土地开发费 ） 1投资回报率=（225+150） 20% =75（元/平方米）（5）计算土地增值收益土地增值收益 =（土地取得费 +土地开发费 +利息 +利润） 0土地增值收益率 =（225+150+6524+75） 100%=51 52（元/平方米 ）（6）计算无限年期全开发区土地的单位地价无限年期全开发区土地单价 =土地取得费 +土地开发费 +利息+利润 +土地增值收益=225+150+6524+75+

4、5152=56676（元/平方米 ）（7）计算无限年期可出让土地平均单位地价 无限年期可出让土地平均单价 =无限年期全开发区土地单价 /可出让土地面积比率=566. 76 0%=70845（元/平方米 ）（8 ）进行使用年期修正，计算 50年期可出让土地平均单位地价50 年期可出让土地平均单价：无限年期可出让土地平均单价 0年期修正系数 =7084501-1/（1+8%）50=693 3（元/平方米 ）现有一宗占地面积为 1000平方米的城镇建设用地， 使用者先以行政划拨方式取得， 后于 1995 年 11 月 1 日通过补办出让手续取得该宗地 50年期的土地使用权， 同时建成一座总建筑面积

5、2500平方米的办公楼，现全部用于出租。 2000年 11 月 1 日进行的市场调查情况如下：（1 ）在当地，规模档次相同办公楼的月租金收入一般为 30万元，月平均费用 15万元，此外出租时可收取押金 60 万元，押金收益率为 5%；（2 ）该办公楼耐用年限为 50年，残值率为 0，建筑重置价为每建筑平方米 4000元；（3）土地还原率为 6%，建筑物还原率为 8%。试根据上述资料，评估该宗土地于 2000 年 11 月 1 日的市场价格。（1 ）明确估价对象，考虑方法选用。根据题中介绍，这是一宗经过出让取得土地使用权的 土地，现状土地上建有建筑物 办公楼，并且在出租，有收益。估价对象为土地，

6、不包括 建筑物部分。适合选用收益还原法。（2 ）明确估价时点。要求估价时点为 2000 年 11 月 1 日，与土地使用权取得的时间存在 5年的时间差。要求评估土地的市场价格。题中给出了土地面积、建筑面积；房地合一的办公楼的租金收入、押 金、费用、 押金收益率； 有关建筑物的耐用年限、 重置价格、 建筑物还原率； 土地还原率等。 没有直接给出土地收益的资料，需要在计算土地收益的基础上来运用收益还原法。分析估价对象， 这是一宗房地合一的房地产共同产生收益， 而评估其中土地价格的案例。 有 收益的房地产一般适用收益还原法。 题中没有关于估价对象土地的成本、 市场上类似土地的交易样本等资料， 有迹可

7、寻的只有从房地合一的收益中分离出土地收益。 所以， 最终的土地估价方法应选用收益还原法。（1）根据办公楼出租资料求取房地合一的房地产共同产生的纯收益。（2）计算建筑物部分产生的纯收益。（3）从房地合一的房地产共同产生的纯收益中扣除建筑物的纯收益，分离出土地纯收益。（4）计算剩余使用年限下的土地收益价格。（三）公式与计算步骤 1本题应用的主要计算公式 房地年纯收益：房地年总收益 年总费用。建筑物年纯收益：建筑物现值 濯筑物还原率土地年纯收益：房地年纯收益 建筑物年纯收益有限年期土地价格 =土地年纯收益 /土地还原率 1-1/ （1+土地还原率）剩余使用年数 （1） 计算房地年纯收益、房地年总收益

8、。该办公楼出租，除租金外还收取押金，因此年总 收益中还应该包含押金的年运用收益。年租金收益=月租金收入X12月=30 X12=36O（万元）押金年运用收益=押金 对甲金收益率=60 X5% =3（万元）年总收益 =年租金收益 +押金年运用收益 =360+3=363（ 万元 ） 计算房地年总费用。年总费用=月平均费用 X12月=15 X12=180（万元） 计算房地年纯收益。房地年纯收益 =房地年总收益 房地年总费用=363180=183（万元）（2） 计算建筑物年纯收益、建筑物现值。该办公楼建成于 1995 年 11 月 1 日，至 2000 年11 月 1 日已经过了 5 年，残值率为 0。

9、建筑物现值=重置价格 濯筑面积 刈剩余使用年数/耐用年限=4000 2500 （50-5）/50=900（万元 ）建筑物现值 建筑物还原率=9008%=72（万元）（3） 计算土地年纯收益土地年纯收益 =房地年纯收益 建筑物年纯收益=18372=111（万元）（4）计算土地总价格。该宗土地是 1995年11 月 1 日经过出让获得 50年使用权的，至 2000 年 11 月 1 日已经过了 5 年，剩余使用年限为 45 年。土地总价格 =土地年纯收益 /土地还原率 1-1/（1+土地还原率）剩余使用年数 =111/6%1-1/（1+6%）50-5=17156（万元）（5）计算土地单位面积价格土

10、地单位面积价格 =土地总价格 /土地面积 =1715.6 10000/1000=17156（元平方米 ）某城市有一宗住宅用地，需要评估其土地使用权价格。经调查收集到以下资料：项目宗地成交价元 m2交易时间土地使用年期年修正系数容积率 区域因素修正系数个别因素A12001999年 10 月1日702+3-11B15601999年 8月 1日3-5-2C16501999年 12 月50D14002000年 5月 1405-6-3待估宗地2000年 10 月（1）与待估宗地处于同一供需圈、相同用途、相同交易类型的四宗土地交易案例，待估宗地 与各交易案例的条件以及各交易案例的区域因素和个别因素修正情况

11、如下表所示， 其中区域 因素和个别因素的修正皆是与待估宗地相比较， 表中修正系数为正数的， 表示交易案例的条 件优于待估宗地，表中系数为负数的，表示交易案例条件比待估宗地差。（2）土地还原率为 7；（3）该城市住宅地价指数以 1999年9月 1日为100，以后平均每月上涨 1个百分点；（4）该城市住宅地价的容积率修正系数如下表：面积价格。（1）明确题目要求。本题有两项要求，即编制地价指数表和求取宗地在 2000年 10月 1 日70 年期的单位土地面积价格，审题时要注意估价时点、土地使用年期和价格类型。（2）了解有关资料。本题主要提供了 4 个案例的交易价格及宗地状况资料，并说明了地价增 长情

12、况及容积率与地价的关系，这为构思解题方法提供了依据。（3）审查关键内容，谨防误用。在审题过程中应密切注意各案例所给定的因素条件及因素 比较说明， 这是能否正确地进行计算的关键。 要明晰比较的基准， 是以待估宗地为基准，还 是以比较案例为基准，否则很容易造成条件指数取值错误。根据估价对象状况及题目所提供资料，本题适用于市场比较法。（1）先根据地价增长情况编制地价指数表。（2）根据所确定的各因素条件指数，按照市场比较法的计算公式，分别对 A、B、C、D、E5 个交易案例进行各项因素修正，得到 5 个比准价格。（3）采用适当方法对 5 个比准价格进行平均，计算得到待估宗地价格。1适用公式待估宗地价格

13、=比较案例宗地价格 期日修正X年期修正X容积率修正X区域因素修正X个别 因素修正（1）选择计算方法本题适宜采用市场比较法进行评估（2）编制该城市住宅地价指数日期 199911 199981 199910 1 1999121 200051 2000101 地价指数 100 107 109 111 116 121（3）编制土地使用权年期修正指数土地还原率为 7，以住宅用地法定最高年期 （70 年） 的指数为 100。则50 年期修正指数为：100 ”1-1/ （1+7% ） 50/ 1-1/ （1+7% ） 70=97.46040 年期修正指数为：100 1-1/ （1+7% ） 40/ 1-1/ （1+7% ） 70=94