儿童娱乐商城策划方案.docx

1、儿童娱乐商城策划方案儿童娱乐商城策划方案”猴哥”儿童娱乐商城策划方案世界”金融危机”的出现在不同行业、层次也影响到中国的 经济及发展 , 更直接影响到保定的市场商业发展。关于我公司总购 物业如按以往单一的模式出租现已经很难在如今”金融危机”市 场上行的通 , 正所谓变则通 , 因此必须走出一条新的出路才能盘活 总购物业 , 在如今”金融危机”的情况下机遇与挑战并存。我部门经过上次策划”亚太比邻儿童大世界策划思路”后经 王总认可 , 现我部对此方案再次修编 , 现编制完成”猴哥儿童娱乐 商城策划方案”仅供王总惠鉴。一、 项目策划理念”人与人不同 , 花有百样红”。商业物业也需要根据其所处的 地理

2、位置、经营范围、服务的客户类型和数量等诸多因素进行不 同的定位。”猴哥” （ 猴哥儿童娱乐商城简称”猴哥” ） 品牌及功 能定位同样需要充分考虑到其自身和服务对象的特性 , 进行合理的 市场细分和定位 , 才能有效地运转 , 占据并巩固自己的目标市场。关于”猴哥”品牌的定位我们考虑的不是简单随意的概念罗 列, 而应该是对”猴哥”品牌及其实体的深入分析之后规避劣势、 发挥优势并升华的差异化 , 并具有充实的内涵及相对应的使用功能 作为支撑。二、项目定位策略本物业位居保定市裕华西路周围被诸多大型商场 ，商业街紧紧环绕。能够说是人旺地旺商情火爆。素来被人们称之为保定市老城区商业街及商品小百货及服装等

3、商品的集散中心 ，是商家占领保定及周边城市市场的”滩头阵地”，市场商品也由低档逐渐向 中、高乃至精品市场发展。消费者的购物心理也逐渐由寻觅便宜货、大众货而发展为去裕华商圈逛精品店、购高档货。鉴于上述分析，我们对本物业地的策划理念应鲜明地、坚决地定位在”裕华路批零商业城”上面。由于本物业地处于市裕华西路这一历史以来被认为是做百货小商品和做全市贸易市场的缘由，因此确立为”猴哥儿童娱乐商 城”项目。树立”您旺我才旺”的经营思想 ，把保障厂家、商家经营运作为我们招商的核心方针。而把追求儿童娱乐商城作为商家进驻保定及周边地区的首选之地。猴哥项目的收益主要来源于以下 4个方面：1） 可营业面积租赁所获取的

4、租金收益 ；2） 广告位出租面积所获取的广告收益 ；3）部分自营项目的经营收益 4）物业管理经营收益 , 如: 停车场收入、商业促销活动的场地出租 收益等 ;将以上收益加以比较 , 我们会发现”可营业面积租赁所获取的 租金收益”是整个项目的主要收入来源 , 是对本案经营管理影响最 大的因素。因此 , 进一步来看滩位租赁部分 , 在营业面积固定的前 提下, 其又可能产生 2种增加收益的方式 :1、以”实现营业面积最大可出租”为目标 , 尽可能多地增加可出租的滩位经营面积 , 达到获取更多租金收益的目的。优点:经过增加滩位出租数量 , 从而增加租金收入总量 ;（ 这必须以 全部或绝大多数滩位能成功

5、出租为前提。 ）在一定程度上能够增加商品经营的种类 ;缺点:滩位数量的增多无形中加大了招商工作的难度 , 而这种困难很可能导致 : 滩位招租率低 , 空置率高 ; 在没有完成招商目标后 , 资 金无法回笼 ; 为求资金的快速回收 , 只有依靠降低租金来完成招商 , 规避风险 ;滩位过于密集会造成整个卖场显得拥挤、杂乱 ;商品种类过多 , 则很难保证入驻的都是精品 , 且影响限制了 展示功能的发挥 , 最终很可能轮为一个简单批发市场 ;由上述原因带来了卖场档次甚至品牌形象的降低 , 而很多名 牌商品 , 特别是知名品牌 , 在选择经营场所时 ,一般会考虑卖场的品 牌形象、发展方向是否与本品的品牌

6、形象相符 , 这样很可能造成对 名品招商的障碍 ;卖场形象的降低 , 将会带来更多的同档次竞争者 ;2、牺牲一定的营业面积 , 用于商城物业环境、格调建设 , 提高滩位 的整体档次 , 从而据此提高租金来获取更多的收益。优点:虽然降低了有效营业面积最大可出租 , 可是能够将一部分面 积充分利用进行景观、附属设施的建设 , 改进了卖场环境 , 提高整 体的档次 ;卖场购物环境和品牌形象的提升会对招商 , 特别是名品的招商起到促进作用 ;卖场整体形象、档次的提升 , 为抬高租金单价带来了可能 性;良好的卖场环境对吸引人流、客流量也是有帮助的 ;缺点:在以形象、环境、档次的营造来抬高单位租金时 ,

7、其抬高 的额度仍具有有限性和不确定性 ;如果租金过高 , 依然会对招商带来难度 ;经过对上述两种方式的分析，我们建议采取第 2种方式，优化 卖场景观环境，提高卖场整体形象，确立竞争优势。三、项目分析1、 市场目标定位市场目标定位经过以占地 1200平方米保定大规模室内儿童 娱乐游戏及亲子课堂项目，带动市内外专营的儿童服饰品牌、儿童 家具、孕婴用品等商场、厂家代理的儿童物业项目。2、 项目优势分析1） 合理的商场使用面积 3800M 。2） 项目处于裕华路商业圈火爆的黄金街区之中。3） 商场配合备专业人才实施商场”五统一”即”统一形象”（”猴哥儿童娱乐商城”）统一装修（公共部分）统一风格（突出

8、精品）统一宣传（策划、推广）统一商业管理（营业时间、促销等）。4） 项目地交通十分便利，门前有大型停车场。5）此项目不但为保定市最大的儿童主题型商场 ，而且比红帽儿、快乐谷等儿童项目划分区域详细 ，又有受儿童青睐的占地1200平方米大型娱乐游戏区域。3、项目劣势分析1） 此物业地以前运作的项目在保定市影响力比较差 ，基本没有成功案例，此地被商家誉为”死地”，商家美誉度比较差。2） 从该项目的四周大环境来看此地经过许多商家的深入挖掘,各种题材、手段的炒作均已殆尽 ，难出创意。3） 由于我公司承租此物业综合价格比较高，对以后招商评 估租金有一定的阻力。4）由于”金融危机”的出现在未来招商中也会受到

9、不同程 度的阻力。四、项目品牌定位及内涵名称定 位内 涵品牌定位全新的儿童产品 的倡导者现代儿童文化的 传播者保疋及周边区域市场儿童专业卖场的领导 品牌；保定市唯一集主题购物、休闲、餐饮、娱 乐、亲子课堂等一站式消费服务功能于一 体，儿童主题产品和儿童公园式专业卖场；环境优雅的中档时尚儿童用品、婴幼儿保健品品购物天堂；设备齐全、环境优雅的中高档时尚专业游 乐场目标 客户 群定卖场消费群体全新购物模式和儿童家居文明的追儿童专业卖场1 私人客户：男女性兼顾；位定位随者年龄在0-15岁之间；中高收入人群；讲求生活的品质和格调；注重孩子成长环境团购客户：医院、医疗卫生单位；大中型企业；时尚 儿童 游乐

10、 场1、 中高收入家庭；2、 大中型幼儿园等；招商客户定位无限商机诱 惑下的投资 者/经营者1 国内外儿童知名品牌保定地区总代理；2当前仍未进入保定市场的国内外儿童知名品 牌；3.专业的儿童培训机构4.儿童时尚的餐饮机构5.专业摄影、图书、家具机构6.投资儿童娱乐游戏产品7.本地投资者五、项目功能定位对于”猴哥”的功能定位，简单来讲分成以下三部分专、新、1、专1)定位主题型娱乐商城 , 争取知名品牌客户和有口碑的经 营者入场。2)儿童相关商品与服务的”一站式”专业商场。3)经营规划专业 , 即项目所经营的产品针对目标客较强。 在产品的组合上 , 应考虑到在客户购买时产品与产品之间的互动 性。4

11、)管理者专业 , 引入专业的经营管理机构 , 建立产品质量监 督机制 , 防止假冒伪劣和竞争无序。5)服务专业 , 提供完善的配套服务 , 杜绝乱收费。2、新1)经营理念新 经营思路是即要体现经营主体的”一 站式”, 又要融入娱乐游戏的”主题化”。2)硬件设施新 布局合理、功能区域清晰明确 , 货物装卸方便 ,购物环境舒适优雅。3)软件服务新 拥有专门的物流中心 , 为客户提供有偿 的物流服务。4）运作方式新 对经营商提供适度的广告支持。收费合理、质量良好的物业管理服务。定期统一组织整个专业市场的经营 ，举办全场促销和推广活动。及 时提供最新行业市场资讯，引导场内的经营品类向需求量最旺盛的 产

12、品方向发展。3、特1）经营产品特色化一一在招商时，强调经营商品档次的同时,更应着眼于引入一些尚未进入保定市场的名牌儿童商家。2）经营主题特色化一一纵观保定市同业竞争者的经营模式 大都仍表现为单纯卖买或服务提供方式，而忽略了针对消费者在实际购物过程 中娱乐性及教育的儿童产品。因此 ，我们将项目的品牌形象及功能 定位为娱乐、教育儿童产品带到购物及其它产品。六、整体规划及形象定位1、整体规划项目布局此项目共分以下九个功能区域：1）儿童服饰/鞋帽区域：此区域划分面积 1140平方米，主要招 商范围以儿童服饰、童鞋、童帽为主 ；2)孕婴用品区域 :此区域划分面积 250 平方米 , 主要招商范围 孕婴用

13、品、奶品等为主。3)儿童游戏娱乐区域 : 此区域划分面积 1200 平方米 ,主要招围 范围以儿童游戏产品为主。4)儿童家具区域 :此区域划分面积 420 平方米 , 主要招围范围 以儿童绿色环保家具为主。5)儿童文具 / 图书/ 音像区域 :此区域划分面积 250 平方米 , 主 要招围范围以儿童文具、图书、音像为主。6)儿童玩具区域 :此区域划分面积 360 平方米 , 主要招围范围 以儿童玩具为主。7)儿童食品区域 :此区域划分面积 360 平方米 , 主要招围范围 以儿童食品为主。8)亲子课堂区域 :此区域划分面积 180 平方米 , 主要招围范围 以儿童业务第二课堂及咨询服务为主。以

14、儿童摄影相关业务为主注: 招商区域及面积 ( 后附室内布局图 )2、项目开发名称建议推荐名称 : 猴哥儿童娱乐商城、猴哥儿童大世界名称建议及释义：建议选择猴哥儿童娱乐商城。”猴哥儿童娱 乐商城”是由”商贸+娱乐”两部分构成，是集儿童娱乐、儿童餐 饮、儿童服装、儿童家具等等儿童产品为一体。孙悟空是中国四 大名著 西游记 里的主人公，是被儿童广为喜爱的卡通人物及家长 熟悉的人物，此片又经常在各电视台热播 ，由于此人物属于中国四大名著行列，定不会因为历史变迁及时间的轨迹而被人们遗忘 ，因此我们建议项目采用”猴哥”名称 ，既能够满足儿童及家长的亲切 性及熟悉度，而且此名通俗易懂容易传播 ，在以后开发运

15、作中起到事半功倍的作用。标志形象设计：见附件3、整体规划建议1） 将外墙进行 西游记 内人物以卡通形式包装并预留出广 告位；2） 在物业地外墙面留出广告看版位 ，进行招商；3） 对物业地临裕华路商业街的路面上进行猴哥卡通艺术美 化处理，广场一侧并设置大量 西游记卡通人物及相关物品；a、设计猴哥主题门头;b、搭建促销台;c、路旁设立猴哥 卡通街灯；d、猴哥卡通休息座椅；e、安置西游记卡通人物雕塑；5）在商场的指定位置设立物管对所有商家进行统一管理全方位服务。4、形象定位项目形象定位：打造主题型猴哥儿童娱乐商城 ，此项目具备 先进经营理念的商业规划，区域内大规模化儿童商品集散地的商业 定位,并有层出不穷的促销主题。七、广告策略1、市场定位1） 不在项目地的硬件配套设施上过多宣染 ；2） 着重将广告策略引入”旺地、旺人流、旺滩位、寸土寸 金”上做主攻方向。3） 抓住客商急于入驻保定急