居住小区开发建设项目可行性研究报告Word文档格式.docx

1、 土地面积： 容积率： 开发周期： 土地价格： 元/亩（a市国有土地使用权挂牌出让起价） 建筑面积（预计）：总建筑面积： 3 ）周围环境与设施 （1）步行约10 分钟可至a市中心。 （2）西侧为 市城市中心景点。 （3）东侧为城市绿化带，南侧为广场。 （4）西南靠近a市小学。 （5）北面为a市人民银行。 4 、项目swot分析 优势及机会 （1） 该项目地处a市最具发展潜力的地段，周边环境在不久的将来是最佳的居住区域。 （2） a近几年的经济发展和市政建设步伐，使得该区域的房地产具有较大的升值空间。 （3） 东侧 的成功开发，为该区域的房价定位提供了市场认可性。 （4） 周遍日趋成熟的居住配套

2、及商业氛围的逐步形成，为该项目的商铺价格奠定了一定的基础。 （5） 拆迁的当地居民选择就地回迁的比例较大，对该项目的资金流压力有一定的缓解作用。 （6） 该项目以毛地出让，起价 元/亩，使得取得该地块的前期资金较少。 （7） 该项目规划定位为a市第一个小高层住宅小区，我公司在b市开发小高层的经验可以为之借鉴。 （8） 我公司与a市的政府及建设主管部门的良好公共关系背景，有利于我公司今后在当地的发展。 （9） 物业管理公司在a市的先行介入，为今后该项目的物业管理，具有一定的优势互补的性。 （10） 拆迁的难度较大使得外地的资金有所顾虑，为我们取得这次竞价成功创造了一定的机会。 劣势及威胁 （11

3、） 拆迁密度过大，拆迁成本及风险是该项目成功与否的关键。 （12） a市拆迁实施细则的即将出台，拆迁成本的预测具有一定的风险性。 （13） 市政设施的带拆带建，因其标准的不确定性，使的成本的测算具有一定的不确定性。 （14） 外来资金的介入，有可能使得土地的挂牌价抬的过高。 （15） 规划中对于地块的居住用地的定位，今后商业的规划能否通过，具有一定的不可确定性。 （16） 小高层的居住观念的形成，物业管理费、电梯的运行和维护等，将给今后的销售带来一定的抗性。 （17） 该地块的居民大多是二次拆迁，拆迁的难度较大。 （18）花园的日趋完善，又是多层住宅，与本项目的竞争将比较激烈。 （19） 拆迁

4、的难度，使该项目的建设周期具有延期的可能。 （20） 周遍的生活配套设施及交通不够完善。 二、市场分析 1 a市概况（参考） a市位于 河南岸，面积 平方公里，人口 万。 生态环境优良。 境内有国家级森林公园、国家级野生动植物保护区、国家级水禽湿地保护区。 全市森林覆盖率达56%，1996年和1997年被国家批准为国家生态经济示范区和实施中国21世纪议程地方试点。 投资环境良好。 交通通信便捷，公路已形成了以国道、省道及沿江公路为骨架的交通运输网;水运以长江干流的重要港口a港为枢纽，拥有国家对外开放口岸，年设计吞吐能力达500万吨，a港泥洲新港区一期工程已动工;通信已形成以数字传输、程控交换为

5、主的多种通信方式和多功能通信服务网络。 项目所在区位于 江中下游南岸，与b市接壤，是a市政治、经济、文化中心。 全区总面积2516平方公里，人口62万，辖8个乡、13个镇、4个街道办事处。 城区人口12万。 2 a市房地产住宅市场分析 a市房地产业从起步到发展，大致经历了三个阶段：1988年至1993年为第一阶段，以房屋统代建为主，所建住房多为福利性，商品化率低，房地产业处于萌芽状态。 1994年至1998年为第二阶段，统代建行为逐步消失，商品房开发逐渐兴起。 1999年至今为房地产业发展与规范阶段。 以城区南门“两点一线”旧城改造和西苑小区的成片开发为起点，掀起了城市建设新一轮高潮。 尤其是

6、地改市后，城市基础设施建设步伐加快，城市建成区人口、规模迅速扩张，城市建设与房地产开发两者良性互动，房地产场进入有序发展时期。 到目前为止，a市房地产业基本实现了创业任务，完成了原始积累。 居民住房质量显著改善，产业结构趋向合理，市场体系基本建立。 二oox年，a市房地产业主要特征表现在以下几个方面： 表现之一：投资增幅大。 房地产开发投资完成4.6亿元，投资增幅达33.4%,占全市建设系统投资65%，占全市固定资产投资12.6%。 表现之二：市场供销两旺。 主城区竣工商品房面积 20.04万平方米，销售面积22.04万平方米，消化空置房2万平方米。 城市人均住房建筑面积已达26平方米。 表现

7、之三：房价平稳上升。 城区商品住宅价格较去年上涨17%，净增400元/m2左右。 写字楼项目可行性报告 第一部分：项目决策背景及摘要 一、外部环境 1、 城市发展规划与宗地的关系及对项目开发的影响，如：交通捷运系统的规划与建设、城市功能规划与布局、局部区域开发重点、政府重大政策即将颁布等; 2、 宗地所属地域在该城市的历史、经济、文化、战略发展等方面的地位。 例如，项目处在浦东，要说明浦东在上海的地位及作为全国重点开发区的情况。 3、 项目渊源，特殊的政治或文化背景，如：危房改造、高新技术区生活产品配套、文化园、政府重点工程等; 二、内部因素 1、 项目启动对公司未来几年发展战略、发展规划的意

8、义（一般35年），在公司发展中的地位（是否核心项目）; 2、 公司进入重点区域市场、项目合理布局，对公司提高市场覆盖率、提升品牌形象、降低经营风险、扩大社会影响力的作用; 3、 从公司未来的利润需求、可持续经营等角度描述立项的意义;写字楼项目概况 一、 宗地位置 宗地所处城市、行政区域、非行政区域（经济开发区、商贸金融区等）的地理位置。 附图：项目在该城市的区位图，标记出宗地区域位置，与标志性市政设施、建筑物（如市中心商圈、机场等）的相对位置和距离、地段的定性描述（与主要中心区域办公/商务/政府的关系）。 二、 宗地现状 1、 四至范围; 2、 地势平坦状况，自然标高，与周边地势比较; 3、地

9、面现状，包括宗地内是否有水渠、较深的沟壑（小峡谷）、池塘及高压线等对开发有较大影响的因素，并计算因此而损失的实际用地面积; 4、 地面现有居民情况，包括具体居住人数、户数，工厂数量、规模、产品性质、开工状况等，并说明对拆迁及项目开发进度的影响; 5、地下情况，包括管线、地下电缆、暗渠、地上建筑物原有桩基及地下建筑/结构等，地上地下都要注意有没有受保护的历史文物古迹、可利用的构建; 6、土地的完整性，有否市政代征地、市政绿化带、市政道路、名胜古迹、江河湖泊等因素分割土地; 7、 地质情况，包括土地结构、承载力、地下水位和抗震性要求。平面地形图，标记四至范围及相关数据; 地形地貌图，主要反映宗地地

10、面建筑、河流、沟壑、高压线等内容; 地下状况图，包括地下管线、暗渠、电缆等。 三、 写字楼项目周边的社区配套 （一）周边3000米范围内的社区配套 1、 交通状况 （1） 公交系统情况，包括主要线路、行车区间等; （2） 宗地出行主要依靠的交通方式，是否需要发展商自己解决; （3） 现有交通捷运系统，近期或规划中是否有地铁、轻轨等对交通状况有重大影响的工程。交通状况示意图，包括现有和未来规划的城市公共交通和快速捷运系统; 2、 教育：大中小学及教育质量情况。 3、 医院等级和医疗水平 4、 大型购物中心、主要商业和菜市场 5、 文化、体育、娱乐设施 6、 公园 7、 银行 8、 邮局 9、 其

11、他生活设施分布图，具体位置、距离。 （二）宗地周边3000米外但可辐射范围内主要社区配套现状 四、 写字楼项目周边环境（根据个案特性描述，没有的可以不写） 1、 治安情况 2、 空气状况 3、 噪声情况 4、 污染情况（化工厂、河流湖泊污染等） 5、 危险源情况（如高压线、放射性、易燃易爆物品生产或仓储基地等） 6、 周边景观 7、 风水情况 8、近期或规划中周边环境的主要变化，如道路的拓宽、工厂的搬迁、大型医院、学校、购物中心/超市的建设等。 五、 写字楼项目大市政配套（都要说明距宗地距离、成本、接入的可能性） 1、 道路现状及规划发展 包括现有路幅、规划路幅，规划实施的时间，与宗地的关系（

12、影响）。 2、 供水状况：现有管线、管径及未来规划和实施时间。 3、 污水、雨水排放： 4、 通讯（有线电视、电话、网络）：现有管线、上源位置、距宗地距离、涉及线路成本等。 5、 永久性供电和临时施工用电： 6、 燃气：现有管线、管径、上源位置、距宗地距离、接口位置。 7、 供热及生活热水：说明上述配套设施的管线走向、容量和接口位置，及未来规划扩容和增加的情况。 六、 写字楼项目规划控制要点 1、 总占地面积、代征地面积、净用地面积、绿化面积、道路面积 2、 产品建筑面积、公建建筑面积，公建的内容，并区分经营性和非经营性公建的面积 3、 综合容积率、产品容积率 4、 建筑密度 5、 控高 6、

13、 绿化率 7、 其他 七、 土地价格 土地价格计算的方法，若有代征地要说明代征地价格。 根据购买价格计算总地价、楼面地价。 第二部分：法律及政策性风险分析 一、 合作方式及条件 1、 合作方基本情况：名称，主要股东投资情况，注册资本，成立时间、特殊背景等 2、合作方式：例如：一次性买断土地、建后分房（面积）、建后分销售收入、建后分利润、共同设立公司等。 除直接从政府批租土地外，都要明确对方一定能够提供正规税务发票。 对分房、分收入要明确合作方是否有承担营业税的义务。 3、 付款进度及与拿地程序的配合 4、 其他合作的主要条件 5、 与合作方式相关的其它法律规定 二、 土地法律性质评估 （一）现

14、状 1、 土地所有权归属 2、 土地使用权归属 3、 土地的用途 （二）规划 1、规划所有权归属 2、规划使用权归属 3、规划的用途 三、 取得土地使用权程序评估 1、 取得土地使用权的程序 2、 取得土地使用权需要的工作日 3、 取得商品房用地土地使用权所需条件 4、 取得土地使用权的风险及控制（取得土地使用权存在的不确定因素及解决） 四、 土地性质变更的评估（已经是商品房用地可以不写） 1、 土地性质变更的程序和理由 2、 土地性质变更的政策支持或障碍 3、 土地性质变更需要的工作日 五、 政策性风险评估 城市规划限制或更改、突发性政策等政府因素导致项目中断开发、报批报建流程无法完成、项目开发期间土地性质变更受挫，从而造成前期投入全部或部分损失的可能性判断。