保利南宁凤岭项目可行性分析报告Word文档下载推荐.docx

1、项目距民族大道约300米，距金湖广场约1公里，处于南宁市一级轴线的交通枢纽地带，距快速环道竹溪路200米，距高速路收费站约1.5公里，本区域内交通十分便利，处在四通八达的枢纽位置上。本项目用地市政配套设施齐全，水、电、管道燃气、通信线路等比较完善。二、区域参考项目指标分析1、凤岭楼盘类比分析概述：凤岭作为南宁中央形象区，其区域内住宅楼盘分布最为密集，并多以成片开发为主。楼盘规模较大，配套较为完善，在规划设计上更为人性化，销售价格基本持平，在目标客户群上以高薪阶层为主。区域内楼盘基本处于同质竞争，市场竞争激烈。楼盘简况大自然花园山水美地新天地翡翠园香榭里开发商南宁大自然花园置业有限公司荣和集团南

2、宁市宁汇房地产发展有限公司中房集团南宁房地产开发公司广西东方房地产开发有限公司建筑设计南宁市城乡设计院美国GENSLER、加拿大ARCOP南宁市规划设计院华南理工大学新加坡DP建筑师事务有限公司占地面积450亩650亩（第一期）300512亩198亩总建筑面积21万平米43万平米8.8万平米47.88万平米15.96万平米容积率0.71.0680.441.1251.2建筑密度19.8%19%15%16.2%34%绿化率60%51%55%47.8%33%房型定位多层、独立别墅多层、小高层联排别墅、独立别墅多层、小高层、别墅多层、小高层、单位面积127-270M2、374-430M2、500 M2

3、79-206200-400100-250 M2、340 M280-179户数109716002202166855销售均价（元/M2）3600350034503300别墅均价900055008000销售进展85%98%90%91%价格对比楼盘价格对比 （元/M2） 别墅价格对比（元/M2） 900080003400700033006000320050003100400030003000 山水美地 翡翠园 香榭里 新天地 大自然花园2、区域楼盘类比分析香格里拉佳得鑫水晶城圣展独立公社城市杰座半山丽园广西聚源房地产公司南宁佳得鑫房地产公司南宁长江地产公司南宁天驰地产公司广西万通地产公司综合设计院香港

4、华艺设计城乡院澳大利亚DCM建筑设计事务所70亩35.6亩7.5亩5.8亩143亩17.24万平米16.6万平米3.9万平米3万平米9万平米3.77.07.768.0南区1.19北区0.96小高层、高层（31）小高层、高层（29）高层（26）多层80-120、130-23080-16940-8030-50M2120-180900500400440508400041003.2.2价格对比（元/M2）42003800 水晶城 独立公社 城市杰座 半山丽园3.3区域楼盘价格对比图（元/M2）2500200015001000凤岭区 垠东区 江南区 城北区 南湖区从上图中可以看出，垠东片、南湖沿岸是当前

5、南宁市的一块热土，房价远远高于其它地段，凤岭区均价在3600元/M2，垠东区和南湖区均价在3400元/M2，城北区均价在2600元/M2，江南区均价在2200元/M2。第五部分 项目用地发展的SWOT分析优势（Strengths）劣势（Weakness）1、地处城市快速发展的CBD,拥有优于其他城区的竞争优势，具有良好的发展前景2、与“黄金走廊”快速环道毗邻，未来交通便利3、紧贴国际会展中心，可借助会展效应为推广添砖加瓦4、地块形状规整，规模适中，有利于快速导入并通过市场5、周边地产项目相继开发完成，带动该区域的居住氛围6、区域内汇集了南宁市内最多的高素质人口，区域形象较好处于开发初期，周边生

6、活服务配套设施不完善目前交通状况较差，尚未有道路直达本项目项目地处南宁市开发重点区域，将受施工噪音、建筑灰尘污染机会（Opportunities）威胁（Threats）南博会、会展经济再度推高琅东区域发展热度快速环道正式通车、竹溪民族大道立交桥的建成，大大改善了城市的交通网络南宁城市中心的东移，区域性房地产价值得到提升区域住宅市场供应量持续加大，竞争激烈同质化竞争严重，使项目面临严峻挑战项目距离发售时间仍较长，未知风险较多项目周边定向开发楼盘低价入市所造成的压力未来银行按揭政策存在不确定性南宁市区间竞争加大7、购房者日益成熟，对市场要求日高第六部分 项目综合定位分析一、目标客户群体分析及定位1

7、.1主力客户消费群体定位本项目主要目标消费群体定位为：崇尚高品质生活文化品位的城市中产白领阶层二、项目市场定位分析琅东区域内，鉴于市政配套环境、土地成本、客源层面、区域特性等因素，大多数的楼盘都定位在中、高档的水平，特别是各个中小型规模的楼盘；而规模较大的楼盘的定位也相类似，但主要集中在凤岭一带。2.1项目的市场定位通过以上对客户消费需求以及市场供应情况两种不同角度的分析比较，再结合以下项目市场因素，可以归纳出本项目的市场定位。市场对中高档楼盘的产品及价格都有较高的承受能力。区域市场内客源大多属于中高端层面。中高档楼盘的市场消费层面广，需求量大，项目容易通过市场。开发商首次在南宁开发地产项目，

8、将项目定位为中高档楼盘，运作难度相对降低，开发风险系数小。项目规模适中，结合项目各类经济技术指标和竞争区域内各楼盘情况，项目应以开发多层、小高层产品为主。2.2定价分析在此基础上比较本项目所处的地段，楼盘的综合质素等方面来推算本项目的价位范围。地段方面：本项目位于南宁中央形象区和“黄金走廊”的核心区域，具有得天独厚的居住环境，前承琅东，后启凤岭，所以出于对本项目在地段上的考虑，认为应参考琅东、凤岭楼盘的价位，本区域价位应在32003600元/这一区间较为合理。综合质素：本项目作为中高档精品住宅项目，进则享受国际会展中心与金湖广场的都市繁华与气派，退则可观南宁城市绿肺青秀山、石门森林公园及凤岭的

9、自然景观，具有不可多得的自然景观资源。加上项目在园林规划、产品创新、配套服务方面再加以锦上添花，楼价应该会有较大的上升空间。所以在项目的结合质素上来分析，本项目的价位应位于32003400元/这一区间较为合理。第七章 财务分析评估小区总建筑面积：137209其中：小区地上建筑面积为:37618.83.12（容积率）=117371，地下室面积：19838。、投资初步估算：32287.06万元土地费用：13568.27万元（1）、土地费用：66.419亩180万元/亩=11955.42万元（2）、土地契税及税费：287万元（3）、补交地价：（66.41910）23.5万元/亩=1325.85万元三通一平：66.419亩