经典房地产全案珠江新城誉峰整合推广全案PPT文件格式下载.ppt

1、其二是因为虽然近来利率上调，但对于豪宅消费者的影响有限。豪宅消费需求仍然保持平稳。与其他产品相比，豪宅在价值含金量、市场稀缺性、产品与其他产品相比，豪宅在价值含金量、市场稀缺性、产品个性等方面都高人一筹，当然有理由卖得更好，卖得更贵！个性等方面都高人一筹，当然有理由卖得更好，卖得更贵！高贵，是高尚者的通行证；高贵，自有高贵的理由高贵，自有高贵的理由2005年，将是一个不折不扣的年，将是一个不折不扣的“珠江新城年珠江新城年”！随着市政投入的落实、七大地标的确定在天时、地利、人和都已具备的条件下一个理性而繁荣的珠江新城呼之欲出！一个繁荣的珠江新城是城市的骄傲，而一个走向繁荣的珠一个繁荣的珠江新城是

2、城市的骄傲，而一个走向繁荣的珠江新城，将带来一个豪宅的春天；誉峰正好赶上了这样一江新城，将带来一个豪宅的春天；誉峰正好赶上了这样一个好时机！个好时机！这是一个最好的地方，这是一个最好的年代这是一个最好的地方，这是一个最好的年代任何问题都要两面来看！任何问题都要两面来看！珠江新城既给了我们千载难逢的机遇；又必然会使我们置身于高度竞争的环境中在这个板块中，凯旋新世界、利雅湾、保利香槟花园等楼盘已抢占了先机；而今年将有更多的发展商启动珠江新城项目，包括中海、富力、保利、珠江地产等巨头可以预见的是，在珠江新城走向繁荣之时，这个板块里的可以预见的是，在珠江新城走向繁荣之时，这个板块里的豪宅，必将先迎来一

3、个豪宅，必将先迎来一个“水火交融水火交融”、激烈竞争的繁荣时、激烈竞争的繁荣时代代 一面是千载难逢的机会；一面是千载难逢的机会；一面是群雄逐鹿的挑战一面是群雄逐鹿的挑战 豪宅的竞争，首先是豪宅板块的竞争豪宅的竞争，首先是豪宅板块的竞争滨江东滨江东东山区、天河北东山区、天河北广园东广园东南湖南湖地理位置上存在高度竞争，但环境、空间感劣势明显依托江景，在稀缺性有一争。但我们拥有无可比拟的地块热度与良好时机城市焦点与后花园的竞争。一些处于平衡位置的豪宅如汇景新城值得我们留意面对的是选择第一居所与第二居所的不同消费群，不具备地段优势珠江新城珠江新城由此可见，每一个豪宅板块，既有独到优势，又有其不容由此

4、可见，每一个豪宅板块，既有独到优势，又有其不容忽视的劣势，而与其相比，珠江新城的板块综合优势最为忽视的劣势，而与其相比，珠江新城的板块综合优势最为明显。明显。区域相近性客户重合性低低高高高高强势强势竞争对手竞争对手如凯旋新世界、利雅湾等参考性对手参考性对手珊瑚湾畔、星河湾等抢夺型对手抢夺型对手如凯旋会、汇景新城等具体到个别竞争楼盘，它们的优、劣势在哪里？具体到个别竞争楼盘，它们的优、劣势在哪里？竞争对手分析 凯旋新世界珠江新城豪宅版图的领头军珠江新城豪宅版图的领头军项目分析项目分析项目分析项目分析地位：11万平方米的大型社区，抢占了地块先机背景：新世界良好品牌形象亮点：抬高6米地势社区印象：已

5、积累一定市场认知产品：以大户型为主，单价在10000万元/平方米以上竞争对手分析 凯旋新世界富有国际化氛围，富有国际化氛围，调调性统一却也单一性统一却也单一推广分析推广分析推广分析推广分析推广口号：每次归家，都是凯旋推广主题：强调项目的国际化氛围推广风格：推广长期稳定，注重对品位、文化、尊贵的建树但其有一个明显的劣势，所望江景但其有一个明显的劣势，所望江景为杂乱的啤酒厂一段，影响了豪宅为杂乱的啤酒厂一段，影响了豪宅的稀缺性的稀缺性竞争对手分析 利雅湾项目分析项目分析项目分析项目分析地理：靠近城市中轴线，毗邻广州四大文化建筑背景：利雅房地产，来自北京的外埠军，在广州的品牌认知度有限市场反应：有待

6、市场接受与考验社区氛围：楼盘本身配套不算出众，主要借力市政配套产品：“底商上住”，户型较大，单价直逼万元初来乍到的外埠军初来乍到的外埠军竞争对手分析 利雅湾推广分析推广分析推广分析推广分析推广口号：住在一个城市升值的地方推广主题：价值与升值前景，主打二、三次置业者和投资客推广表现：推广较为平淡，密度低，不温不火，紧握文化牌，突出国际化形象书卷气十足，书卷气十足，推推广手法不温不火广手法不温不火外地发展商不熟悉本地市场，楼盘外地发展商不熟悉本地市场，楼盘望烈德村，样板房布置一般，都是望烈德村，样板房布置一般，都是其致命弱点其致命弱点竞争对手分析 保利香槟花园项目分析项目分析项目分析项目分析规模：

7、小型园林式纯住宅社区背景：倚借保利地产品牌背景主要卖点：5000平方米的欧洲古典园林，法式学院派建筑风格产品：户型从90168平方米，瞄准二次置业的中产人士，均价在8000元以上生活味道浓烈的园林小区生活味道浓烈的园林小区竞争对手分析 保利香槟花园项目分析项目分析项目分析项目分析推广口号：让珠江新城有了生活的味道推广主题：围绕生活、格调、品位，展现出一派优雅、清新的风格推广表现：有条不紊，从始至终都采用“插画”手法，强化香槟生活的感觉不乏新意却不够丰满不乏新意却不够丰满楼盘规模较小，项目资源贫乏，难楼盘规模较小，项目资源贫乏，难以展现真正的豪宅风范以展现真正的豪宅风范竞争对手分析 凯旋会珠江北

8、岸的单体楼豪宅珠江北岸的单体楼豪宅项目分析项目分析项目分析项目分析环境：雄踞于珠江北，占据一脉珠江的天然优势，但单体楼的特性无法掩饰其园林景观的天生劣势地位：地理位置较有优势，临近广州大桥，靠近五羊新城，掌控都市繁华配套：作为单体楼，自身配套较为薄弱，无法形成教育、生活、休闲等全方位配套，仅能通过会所来弥补产品：以空中复式单位为主打产品竞争对手分析 凯旋会自我炫耀的豪宅，自我炫耀的豪宅，极尽奢华之能事极尽奢华之能事推广分析推广分析推广分析推广分析推广口号：南中国第一豪宅高度推广风格：多走形象路线，从画面、版式来看都极尽尊贵，但无法摆脱一般豪宅的视觉印象与推广手法推广侧重：除了形象广告外，凯旋会

9、还通过各种渠道实现沟通，选取硬件上优势实施持续不断的传播，目标明确执行也十分坚定所在板块不具有珠江新城目前各方所在板块不具有珠江新城目前各方关注的热度关注的热度竞争对手分析 中信君庭项目分析项目分析项目分析项目分析环境：滨江东一线江景盘，景观视野非常尖锐单一，买家要不是特别喜欢，要不就极度排斥背景：中信华南集团在滨江东的标志性物业，品牌认同力十分强大产品：超大户型，超豪价，启市之初价格已是13000元以上，预计今年更将飙升至2万以上滨江东滨江东江景豪宅江景豪宅盘盘竞争对手分析 中信君庭推广分析推广分析推广分析推广分析推广口号：“中国后别墅时代”+“竖起来的二沙岛”推广主题：将项目本身的高度与别

10、墅生活品质非常巧妙的予以结合起来推广表现：围绕既定主题做文章，画面表现上则主要展现临江生活的景观视野，推广力度较大推广主题鲜明，推广主题鲜明，极具打动力极具打动力与凯旋会一江之隔，项目资源有限，与凯旋会一江之隔，项目资源有限，单体楼，独卖江景单体楼，独卖江景通过上述分析，可以发现通过上述分析，可以发现每一个豪宅都有闪光点，誉峰只有融汇更多的优每一个豪宅都有闪光点，誉峰只有融汇更多的优势，体现出全方位的豪宅高度，才能迎合市场对势，体现出全方位的豪宅高度，才能迎合市场对于豪宅的需要！于豪宅的需要！广州豪宅市场，需要真正具有高度的豪宅产品；每个对手都有其回避不了的软肋，我们只有全方位的建立起自己的高

11、度，每个对手都有其回避不了的软肋，我们只有全方位的建立起自己的高度，才能将其各个击破才能将其各个击破市场分析总结第二部分 目标消费群确定与心态解析被仰望，但绝不是孤芳自赏。谁可以与我们形成共鸣、相互认同，谁才是誉峰的目标买家？不同的人群，选择不同的区域，选择不同的房子！居所的气质，就是居者的气质！选择二沙岛、南湖的买家，是功成名就、已到人生巅峰选择二沙岛、南湖的买家，是功成名就、已到人生巅峰的人士，他们需要的是寄情山水、修身养性；而选择东的人士，他们需要的是寄情山水、修身养性；而选择东山、天河北的买家，是积极入世、仍在向上奋斗的人士，山、天河北的买家，是积极入世、仍在向上奋斗的人士，他们需要的

12、是从容自如的运筹事业与生活他们需要的是从容自如的运筹事业与生活那么誉峰吸引的是哪一群人？那么誉峰吸引的是哪一群人？居所的气质，居所的气质，一个天生被仰望的高处，谁能烙印上主人的名徽？一个天生被仰望的高处，谁能烙印上主人的名徽？就是人的气质！从誉峰本身的项目特征来看，从誉峰本身的项目特征来看，它占据着城市中心地段；显示了豪宅应有的稀缺性与高昂价值；同时又具有被仰望的气质誉誉誉誉峰峰峰峰主主主主人人人人誉峰对应的是这样一种人生状态，誉峰对应的是这样一种人生状态，积极入世，追求成功；充满人生自豪感；渴望掌控事业与生活的节奏提炼出一个清晰的人群定位；提炼出一个清晰的人群定位；这群人是这群人是生活战略家

13、生活战略家素描生活的战略家，这群誉峰的主人，有素描生活的战略家，这群誉峰的主人，有着什么样的特征？着什么样的特征？暂时未到人生最高点，却朝着巅峰一路向上暂时未到人生最高点，却朝着巅峰一路向上选择二沙岛、白云区别墅豪宅的买家，享受的是人生成功后的乐趣；与他们不同，生活战略家是社会的中坚阶层，人生与事业都处于上升阶段，他们追求的是不断进取中的乐趣乐于享受成功的乐趣，积极入世追求成功乐于享受成功的乐趣，积极入世追求成功在这群生活战略家眼中，成功是最大的乐趣。因此他们积极入世，渴望成功，更希望从容掌控一切，可以自如运筹事业、驾御生活。如果不能在时间上与城市拉开距离，如果不能在时间上与城市拉开距离，那那

14、么就在空间上与它保持距离么就在空间上与它保持距离城市是他们最好的舞台，他们的人生抱负与事业成就，都需要在城市中实现，他们不愿也不可能离开城市，不能象选择南湖、白云豪宅的买家一样，以时间为代价来换取人生的享受。但另一方面，生活战略家对于生活与享受又有着比较高的追求。面对城市繁华便利与纷繁嘈杂的两面，他们渴望占据有利的一面，同时更希望规避不好的一面。理性务实具有人生自豪感，理性务实具有人生自豪感，习惯于赞赏与倾羡习惯于赞赏与倾羡生活战略家对于成功的向往，促使他们十分在意获得周围人的认同，而被仰望就是被认同的最好方式。不仅在事业上，生活中也同样如此。拥有独到的眼光与智慧，拥有独到的眼光与智慧，是生活中名副其实的是生活中名副其实的“战略家战略家”他们人生阅历丰富，理性务实，他们可以先见别人所未发现的方向；他们可以占有别人无法占有的地位；他