高端洋房产品价值体系以长沙融科檀香山为案例研究分析PPT文件格式下载.ppt

1、长沙大道：项目北侧紧紧邻邻双向八车道的长沙大道，与机场高速相连，为长沙门户主干道长沙门户主干道u机场高速：机场高速：项目东距机场高速入口约约400400米米，距黄花机场约约1818公里公里，为进入城市第一站u京珠高速：京珠高速：项目东距京珠高速公路约约400400米米u规划道路：规划道路：项目西侧为规划的白沙湾路，建成后将连接人民东路和体育新城片区，此外，南侧规划的新雨路可至东二环u地铁：地铁：项目西侧紧邻地铁2号线长沙大道站出口。长沙大道区域内目前项目开发量小，长沙大道区域内目前项目开发量小，周边周边环境较乱，区域尚不成熟环境较乱，区域尚不成熟u区域现状：区域现状：长沙大道沿线区域目前项目开

2、发量小，仅嘉宇盛世华章和绿城桂花城在售，居住氛围较差，沿线主要分布汽车销售店、维修厂、加油站及部分旧居住小区，周边环境较乱u高桥市场：高桥市场：高桥大市场位于长沙大道西北部，占地713亩，已完成40万平米的营业、仓储和配套用房，铺位6000余个，从业人员5万人，为中南地区最大的综合最大的综合批发市场批发市场，同时也对区区域环境域环境造成一定负面影负面影响响本报告是严格保密的。长沙大道区域内未来将出现众多住宅项目长沙大道区域内未来将出现众多住宅项目开发，有望形成开发，有望形成新的高尚居住区新的高尚居住区u区域认知：区域认知：长沙大道区域介于人民东路高尚成熟居住区和体育新城之间，区域认知较好u土地

3、供应：土地供应：长沙大道区域内土地已经出让完毕，众多知名开发知名开发商商将介入项目开发；区域内以住宅用地为住宅用地为主主，各出让规模均在200200亩亩以上，且容积率趋同，均在2.52.5左右左右u住宅开发：住宅开发：目前区域内的绿城桂花城已凭借较高的品质赢得了市场口碑，也为本区域树立较高的形象打下一定基础本报告是严格保密的。檀香山区位条件综述檀香山区位条件综述周边不成熟，无强势资源：周边不成熟，无强势资源：项目周边开发不完全，受到高桥市场的影响，周边发展不成熟，无强势资源未来的高尚居住区：未来的高尚居住区：区域内未来将出现众多大规模，知名开发商开发，技术条件趋同的住宅项目，有望形成新的高尚居

4、住区；城市建成区边缘：项目位于城市中心区与近郊区之间，距城市中心约7公里，属于城市建成区边缘区域交通便利：区域交通便利：项目周边紧邻多条交通干道，交通条件优越项目位置项目位置区域现状区域现状本报告是严格保密的。檀香山檀香山产品分析产品分析本报告是严格保密的。檀香山基本经济技术指标檀香山基本经济技术指标本报告是严格保密的。檀香山将地块分为一期洋房和二期高层住宅、檀香山将地块分为一期洋房和二期高层住宅、三期公寓，充分分解容积率，规避项目劣势三期公寓，充分分解容积率，规避项目劣势 p一期洋房：一期洋房：位于项目中间区域，四层电梯洋房，共31栋，440套；p二期高层：二期高层：四栋纯板楼和四栋T形短板

5、的共计八栋18层小高层组成；p三期高层：三期高层：暂定为“城市立面”，将揉合了现代、前卫的建筑理念，形成风格独特，雕塑感强的高层公寓住宅。三期高层公寓建成三期高层公寓建成后，将把一期洋房后，将把一期洋房与长沙大道高架桥与长沙大道高架桥有效的区隔开来有效的区隔开来p人车分层：人车分层：进入小区的车辆通过白沙湾路、博进路、嘉胜路三个入口直接驶入地下车库，再通过电梯到达家门口。檀香山洋房建筑设计风格檀香山洋房建筑设计风格美国南加州风格美国南加州风格p美国南加州风格，充分尊重原生地表肌理和环境的自然艺术建筑，以私家花园、庭院、露台等自然空间营造出多重庭院的氛围p通过社区内公共区域的独立主题庭院园林，增

6、强了居民的归属感。檀香山产品特色配套：全地板采暖系统、四层檀香山产品特色配套：全地板采暖系统、四层带电梯的花园洋房带电梯的花园洋房p全地板采暖系统全地板采暖系统低温地板辐射采暖方式是将低于60的热水，通过管路循环，加热地表层，以辐射方式向室内传热。使用地板采暖，地面温度可以达到24以上，室内温度梯度接近理想温度梯度，舒适程度最高。檀香山选择的是分户壁挂式燃气炉低温地板辐射采暖，燃气壁挂炉是采用燃气作为热源。p四层带电梯的花园洋房四层带电梯的花园洋房檀香山四层洋房配置芬兰通力电梯，电梯直接连通地下车库以及附赠的地下多功能厅，方便客户出行。檀香山洋房规划中通过中间布局双拼洋房，尽檀香山洋房规划中通

7、过中间布局双拼洋房，尽可能增加端头户型数量，实现产品增值可能增加端头户型数量，实现产品增值p洋房规划布局分析：洋房规划布局分析：中间区域规划双拼洋房产品，尽量减少中间户型，实现产品增值；东西两侧安排三联排洋房产品，实现项目容积率的充分利用。p洋房规划布局分析：通过层层退台，实现大面积花园赠送。户户型型配配比比本报告是严格保密的。檀香山洋房檀香山洋房V1V1户型（户型（1F1F）分析）分析p四房两厅四房两厅/208/208平米：平米：45的豪华主卧套间；送40余的花园面积和100余平米的地下多功能厅（33余亲地花园+72余地下多功能厅）；客厅花园直通地下多功能厅；檀香山洋房檀香山洋房V2V2户型

8、（户型（2F2F）分析）分析p四房两厅四房两厅/205/205平米：53的豪华主卧套间；送18的花园面积和90余平米的地下多功能厅（40余亲地花园+50余地下多功能厅）；檀香山洋房檀香山洋房V3V3户型（户型（3F3F）分析）分析p三房两厅三房两厅/190/190平米：36的豪华主卧套间；送16的花园面积和40余平米的地下多功能厅；檀香山洋房檀香山洋房V4V4户型（户型（4F4F）分析）分析p五房两厅五房两厅/280/280平米：43的豪华主卧套间（不含书房面积）；送70的花园面积（无地下多功能厅）；檀香山檀香山产品分析综述产品分析综述项目整体规划：项目整体规划：洋房与高层相互搭配，既充分利用

9、容积率的同时，由规避项目劣势，提升项目档次；项目建筑风格：采取稳重大气的美国南加州风格；项目配套设施：全地板采暖系统、四层带电梯的花园洋房项目规划布局：项目规划布局：通过在中间布局双拼洋房，尽可能增加端头户型数量，实现产品增值。项目规划项目规划&建筑设计建筑设计豪华主卧套间：豪华主卧套间：3653的豪华主卧套间，彰显品质实力；层层退台：通过层层退台的形式，实现大面积花园露台赠送；地下室地下室&亲地花园：13层送4070余的地下室，且均直接连通540的亲地花园，实现部分自然通风采光；户型产品户型产品特色特色本报告是严格保密的。檀香山檀香山营销推广分析营销推广分析本报告是严格保密的。p户外户外20

10、07年下半年即开始户外形象出街，全面推广；2007年下半年至2008年上半年主打：项目四大卖点（如右图）；2008年5月实景开放后，主打：实景是检验洋房的唯一标准。发力点：以产品附加值为核心竞争力打造一线豪宅以产品附加值为核心竞争力打造一线豪宅户外推广：户外推广：全面覆盖中心城区，高调传递产品价值全面覆盖中心城区，高调传递产品价值客户咨询中心位于融科客户咨询中心位于融科三万英尺，借势发力三万英尺，借势发力p2007年户外出街的同时，客户咨询中心同步开放，蓄客正式启动。造型典雅，内饰豪华的客户咨询中心同样为项目增色不少。营销活动：高品质营销活动，拔高项目形象，高品质营销活动，拔高项目形象，维系客

11、户，强化客户对产品价值的认知。维系客户，强化客户对产品价值的认知。p08.308.3月月联合清华大学、湖南省国资委举办投资大会 p08.808.8月月“阅读花园”举办客户联谊会p08.1208.12月月湖南大剧院非诚勿扰首映式p09.109.1月月联合晨报周刊举办“风尚大典”2008投资大会投资大会非诚勿扰非诚勿扰首映首映风尚大典风尚大典客户联谊会客户联谊会本报告是严格保密的。营销走势图：经历长达一年的线上推广后，再经历长达一年的线上推广后，再与通过高品质的实景园林展示引爆全城与通过高品质的实景园林展示引爆全城09.109.109.509.508.1208.1207.1107.1108.808.808.308.3营销营销价格价格销量销量推广语推广语4块户外形象出街2008投资大会客户联谊会冠名话剧“恋爱的犀牛”周销售25套推广推广销量销量让一部分人先温暖起来；人车分层的纯洋房景观社区赠送多层私享花园空间；四层带电梯的花园洋房非诚勿扰首映风尚大典售楼处开发正式发售09.809.8醉宴品法国葡萄酒09.709.770、80、90关机仪式63007500元/（内部发售期）68008000元/周销售812套实景是检验洋房的唯一标准价格价格本报告是严格保密的。销量走势图：09.509.5月超出市场预期的园林展示月超出市场预期的园林展示区开放后，成交量区开放后，成交量集中爆发集中爆发p销量稳