高容积率破解方法PPT格式课件下载.ppt

1、u户型舒适度和朝向兼顾度较好，偷面积比例达到10%，实际容积率在3.5以上。p户均面积户均面积越大，梯户越大，梯户比可相对较比可相对较小单层面积小单层面积大，容积率大，容积率能保障；能保障；p户均面积户均面积越小，梯户越小，梯户比越大，保比越大，保障标准层面障标准层面积，实现容积，实现容积率。积率。1提高容积率水平1标准层消化：扩大标准层必然极大降低户型舒适度，不建议采用有效消化容积率的手段如下三种：有效消化容积率的手段如下三种：增大梯户比增大梯户比降低舒适度，与豪宅不匹配降低舒适度，与豪宅不匹配增大户型进深增大户型进深失去竞争优势，降低舒适度失去竞争优势，降低舒适度增大户均面积增大户均面积不

2、能偏离定位过多不能偏离定位过多p竞争对手由于较高的容积率压力，使得要么梯户比偏高，要么进深开间比过大，极大影响竞争对手由于较高的容积率压力，使得要么梯户比偏高，要么进深开间比过大，极大影响户型舒适度，故对本项目坚守户型舒适度底线至关重要。有其他的途径化解容积率的情况下，户型舒适度，故对本项目坚守户型舒适度底线至关重要。有其他的途径化解容积率的情况下，尽量不要采用增加进深及梯户比这两种方式；尽量不要采用增加进深及梯户比这两种方式；p增大户均面积是比较有效的提升容积率手段，可根据实际情况有适度放大，但不能偏离定增大户均面积是比较有效的提升容积率手段，可根据实际情况有适度放大，但不能偏离定位过多。位

3、过多。1提升容积率手段2超高层研究影响容积率因素影响容积率因素楼宇高度楼宇高度u总占地104616，总建筑面积近410000,一期占地35382,建筑面积77657,容积率仅2.196；u幸福海岸以点式围合的建筑布局，围而不合，既保证了庭院空间的通透性和开放性，又恰到好处的保证了生活私密性；u一期6栋595户，18层高，一梯四户为主，一梯三户和一梯两户为辅；u后期的建筑容积率4.5以上，全部为平均层数30层左右的点式住宅。一期一期二期二期 分期 楼层 楼宇高度（米）容积率 一期 18 18 54 54 2.2 2.2 二期 30 30 90 90 4.5 4.5楼宇高度直接影响容积率的实现，楼

4、宇高度越高，实现的楼宇高度直接影响容积率的实现，楼宇高度越高，实现的容积率越大。容积率越大。我们得出，最终我们得出，最终决决定是否建超高层，定是否建超高层，以及超高层建多少以及超高层建多少问题，与销售均价问题，与销售均价和开发成本的比值和开发成本的比值密切相关密切相关楼盘楼盘开发成本开发成本销售均价销售均价上海世茂滨江花园上海世茂滨江花园1万元/平方米3万元/平方米南京世茂滨江新城南京世茂滨江新城4193元/平方米1.3万元/平方米武汉世茂锦绣长江武汉世茂锦绣长江6590元/平方米1.45万元/平方米福州世茂外滩花园福州世茂外滩花园5000元/平方米1.2万元/平方米深圳高尔夫珑园深圳高尔夫珑

5、园1万元/平方米3.5万元/平方米深圳金域蓝湾深圳金域蓝湾4500元/平方米9000元/平方米珠海金域蓝湾珠海金域蓝湾4500元/平方米7500元/平方米成都金域蓝湾成都金域蓝湾5172元/平方米8981元/平方米福州金域蓝湾福州金域蓝湾1万元/平方米1.2万元/平方米成都外滩成都外滩4000元/平方米7500元/平方米超高层规模超高层规模S S比：比：销售均价销售均价/开发成本开发成本2通过案例分析，我们发现通过案例分析，我们发现决定决定是否建超高层，以及超高层建是否建超高层，以及超高层建多少问题，与销售均价和开发多少问题，与销售均价和开发成本的比值（成本的比值（S比）密切相关比）密切相关超

6、高层出现规律：超高层出现规律：是否出现超高要看市场是否出现超高要看市场成熟度，通过价格与成本体系对比，用成熟度，通过价格与成本体系对比，用S S比比来比较来比较超高出现规律：超高出现规律：当当S S比大于比大于1.51.5，售价远超成本时才有超高层实，售价远超成本时才有超高层实现基础，本项目现基础，本项目S S比约为比约为1.52.01.52.0已具备出现超高层市场基础已具备出现超高层市场基础按按S S比值大小可以将比值大小可以将楼盘分为两种模式，楼盘分为两种模式，大于大于2.02.0的楼盘属于价的楼盘属于价值主体模式；值主体模式；S S比小于比小于2.02.0的楼盘归类形象主的楼盘归类形象主

7、导模式导模式1.01.01.51.52.02.02.52.53.03.01 12 23 34 45 56 67 78 89 9S S比比=销售均价销售均价/开发成本开发成本S S比比楼盘楼盘S S比比价价值值主主体体上海世茂滨江花上海世茂滨江花园园3 3南京世茂滨江新南京世茂滨江新城城3.13.1武汉世茂锦绣长武汉世茂锦绣长江江2.22.2福州世茂外滩花福州世茂外滩花园园2.42.4深圳高尔夫珑园深圳高尔夫珑园3.53.51 12 23 34 45 51010S比比2S比比2价值主体模式价值主体模式拥有强势景观、溢价拥有强势景观、溢价形象主导模式形象主导模式形象、容积率化解形象、容积率化解楼盘

8、楼盘S S比比形形象象主主导导深圳金域蓝深圳金域蓝湾湾2 2珠海金域蓝珠海金域蓝湾湾1.71.7成都金域蓝成都金域蓝湾湾1.71.74 4福州金域蓝福州金域蓝湾湾1.21.2成都外滩成都外滩1.81.87 78 89 910106 6本项目超高层成本项目超高层成本约为本约为800010000800010000元元/平米；平米；售价为售价为1.51.5万万/平米平米左右左右S S比大于比大于1.51.5，已经，已经具备出现超高层建具备出现超高层建筑的条件。筑的条件。超高产品比例，超高层占价值主体模式80%90%以上；形象主导模式产品线丰富，超高层仅占20%30%S比2，价值主体模式，超高层比例往

9、往占80%90%以上，在超高层已经完全脱离成本限制，且市场成熟度较高区域，超高层可以成为项目主流。S比2上海世茂滨江花园福州世茂外滩花园深圳高尔夫珑园武汉世茂锦绣长江南京世茂滨江新城形象标杆化解高容积率压力超高层住宅、1栋60层服务式公寓150米纯板式超高层豪宅,4栋百米板式豪宅由多幢约150米以下的高层、超高层住宅纯板式高层与超高层，沿江有部分联排别墅17栋50层的超高层建筑S比2深圳金域蓝湾珠海金域蓝湾天津金域蓝湾成都金域蓝湾南京金域蓝湾通过超高层实现高溢价一期为4栋33层高层、二期为4栋34层波浪型高层，三期为2栋47层超高层1栋47层超高层，3栋33层高层9栋33层高层35、36层高层

10、，5栋多层45栋18层住宅、10栋30层住宅超高层层数：超高层层数：基于超高成本控制，建议层数控制基于超高成本控制，建议层数控制在在150150米，低于米，低于4747层（要么层（要么100100米要么超高米要么超高150150米）米）避难层设置：17层，33层为避难层（设计要求每16层有避难层），做到47层（顶层为复式），用足设计，控制成本超高层建筑有抗风要求，项目在29层以上开始设置抗风玻璃幕墙，控制成本高层建筑超过高层建筑超过100米后，无论在成本还是公摊上都会有一个米后，无论在成本还是公摊上都会有一个极大调差，如果超高仅一百二三十米，对项目是很不经济极大调差，如果超高仅一百二三十米，对

11、项目是很不经济的，建议减少部分超高，将部分超高高度拔到的，建议减少部分超高，将部分超高高度拔到150以下。以下。现有规划中中间5栋超高高度分别为118、124、130、136、149米，建议减少部分楼宇高度至100米，拔高部分超高高度超高层的梯户组织形式超高层的梯户组织形式由于平层面积由于平层面积的限制，超高层建筑舒适度和经济性受到的限制，超高层建筑舒适度和经济性受到影响影响代表项目：深圳金域蓝湾三期代表项目：深圳金域蓝湾三期l四梯五户，实用率80%以上l户型面积：100-160l平层面积：702代表项目：世贸滨江花园代表项目：世贸滨江花园l两梯两户，实用率77.2%l户型面积在129335

12、l整体平层面积：2000板式结构板式结构两梯两户多单元连接板式为主两梯两户多单元连接板式为主点式结构点式结构两梯三户以上点式为主两梯三户以上点式为主1、价值主导模式，一个交通核往往有三梯两户三梯三户为主，强调奢侈享受；、价值主导模式，一个交通核往往有三梯两户三梯三户为主，强调奢侈享受；2、形象主导模式，一个交通核往往为三梯三户以上（三梯四户、三梯五户为主）、形象主导模式，一个交通核往往为三梯三户以上（三梯四户、三梯五户为主），以消化容积率保证舒适度为主。，以消化容积率保证舒适度为主。超高层的梯户组织形式超高层的梯户组织形式三梯二户板式（两三梯二户板式（两个单元连接）或三梯三户、点式（一个单元）

13、个单元连接）或三梯三户、点式（一个单元）1、首选两个单元连接的三梯二户，但户型在、首选两个单元连接的三梯二户，但户型在250平米以上；平米以上；2、根据地块实际排布情况和项目自身户型定位，如果地块面宽不、根据地块实际排布情况和项目自身户型定位，如果地块面宽不够，建议少量排布三梯三户点式；够，建议少量排布三梯三户点式；3、超高层尽量集中排布，待项目后期成熟后推出，减少市场抗性。、超高层尽量集中排布，待项目后期成熟后推出，减少市场抗性。关于梯户比：p超高层标准层面积超标准层面积超过过500500平米平米时才达到较好使用率要求；p三梯二户250平米以上，或三梯三户150平米以上；关于单元连接数：p由

14、于本项目地块东西较窄，超高层多单元连接将影响社区空间形态，但点式一个单元对容积率贡献有限；p根据地块排布实际，首选两个单元连接。户型参考：利用大面宽的三梯三户布局，户型参考：利用大面宽的三梯三户布局，保证纯正的南北通透舒适度。保证纯正的南北通透舒适度。超高层的影响超高层的影响客户层面：客户层面：超高层住宅超高层住宅客户主要为发达城市视野开阔群体及国际客户主要为发达城市视野开阔群体及国际化人士化人士n超高层的心理安全感n高公摊n高物业管理费客户心理优势客户心理优势客户心理劣势客户心理劣势n唯我独尊的感受n开阔的景观视野n便利的城区生活条件客户群体为视野开阔的财富阶层客户群体为视野开阔的财富阶层p早期以香港或海外客户为主，集中于少数一线城市早期客户早期客户p发达及较发达城市的视野开阔群体及国际化生活人士当前客户当前客户客户群体为视野开阔的财富阶层更易于接受超高层住宅客户群体为视野开阔的财富阶层更易于接受超高层住宅超高层影响超高层影响技术层面：技术层面：超高层技术安全等级超高层技术安全等级的变化，导致设计和建设的难度增加，建设周期的变化，导致设计和建设的难度增加，建设周期增大增大u由于超高层技术要求出现质的变化，大量不同于普通高层的技术问题出现；u直接导致的影响是设计和建设的难度大幅度增加；u结果是建设周期的拉