世联2012年合肥和昌都汇华郡营销策略报告PPT课件下载推荐.ppt

1、2 2、营销策略以竞争为导向，建立差异化营销，抓住竞争楼盘形象缺乏的机会，对本案进营销策略以竞争为导向，建立差异化营销，抓住竞争楼盘形象缺乏的机会，对本案进行形象提升，并着力凸显产品和学区优势，行形象提升，并着力凸显产品和学区优势，高端形象高端形象+超高性价比超高性价比，超越竞争对手；，超越竞争对手；3 3、围绕实现目标的策略，我们的定位为围绕实现目标的策略，我们的定位为“庐阳区庐阳区3333万平米高品质幸福生活社区万平米高品质幸福生活社区”，我们，我们的形象策略、展示策略、推广策略也均将围绕定位而制定；的形象策略、展示策略、推广策略也均将围绕定位而制定；4 4、首次开盘时间为明年首次开盘时间

2、为明年5 5月，现阶段本报告只进行价格策略探讨，具体价格详见后期价月，现阶段本报告只进行价格策略探讨，具体价格详见后期价格报告。格报告。报告重要结论提示报告重要结论提示本报告是严格保密的。4基本面分析基本面分析本体分析本体分析市场研判市场研判客户分析客户分析目标下的问题目标下的问题营销策略分解营销策略分解展示策略展示策略推广策略推广策略活动策略活动策略品质提升策略品质提升策略推售策略推售策略报告思路报告思路一期营销定位一期营销定位形象定位形象定位客户定位客户定位属性定位属性定位案例借鉴案例借鉴本报告是严格保密的。5项目共规划有项目共规划有1111栋小高层，栋小高层，1414栋高层住宅，共计栋高

3、层住宅，共计32133213户，纯中式建筑风格户，纯中式建筑风格u项目总占地为项目总占地为9565395653，建筑面积约，建筑面积约3333万方；规万方；规划为高层和小高层产品划为高层和小高层产品u户型设计纯粹，户型设计纯粹，9090以下户型占到以下户型占到83%83%u项目整体的外立面选用新中式风格项目整体的外立面选用新中式风格本体分析本体分析全国现象全国现象项目规划项目规划u项目地址：蒙城北路与汲项目地址：蒙城北路与汲桥路交叉口东北角桥路交叉口东北角u开发商：安徽华昌地产开发商：安徽华昌地产u总用地面积：总用地面积：95653u总建筑面积：总建筑面积：337319337319u住宅面积：

4、住宅面积：271134271134u商业面积：商业面积：92999299u容积率：容积率：3.03.0u绿地率：绿地率：41%41%u物业类别：物业类别：1818层、层、2929层、层、34 34层住宅层住宅u住宅套数：住宅套数：32133213套套u车位个数：车位个数：23702370个个本报告是严格保密的。6项目所处北城板块属于合肥项目所处北城板块属于合肥“141”141”空间发展战略空间发展战略的重要组成部分，未来的发展潜力巨大的重要组成部分，未来的发展潜力巨大p合肥北城新区位于安徽省合肥市长丰县南部，是合肥“141”城市空间发展战略的重要组成部分，规划面积约100平方公里。新区现已形成

5、“城市干道+高速公路+铁路+机场+轻轨”的发达交通网络。p未来几年，北城新区将遵循合肥现代化滨湖大城市“141”城市空间发展战略，坚持“政府主导，市场运作，科学规划，分步实施”的原则，围绕“一年打基础，三年见雏形，八年基本建成”的目标，创新举措，开启北城新区大建设的华彩篇章。本体分析本体分析全国现象全国现象区域优势区域优势本报告是严格保密的。7北城片区整体处于全市价格洼地，整个北城片区北城片区整体处于全市价格洼地，整个北城片区被恒泰阿奎利亚分为长丰板块以及庐阳区板块被恒泰阿奎利亚分为长丰板块以及庐阳区板块7p长丰长丰板块：板块：本项目以北为长丰板块，属于长丰县房产证，价格较庐阳区要低，项目基本

6、沿蒙城北路开发。主要的楼盘有北城世纪城、力高共和城、恒泰城品以及润地星城p庐阳区板块：庐阳区板块：本项目处于庐阳区板块，属于合肥市房产证，价格较长丰板块要高。主要的楼盘有恒盛皇家花园、碧水兰庭。p价格：价格：长丰板块均价为4200-4800；庐阳区板块均价为4800-5500。长丰板块长丰板块庐阳区板块庐阳区板块老城区老城区蜀山区蜀山区瑶海区瑶海区都汇华郡都汇华郡恒盛皇家花园恒盛皇家花园恒泰恒泰阿奎利亚阿奎利亚力高共和城力高共和城碧水兰庭碧水兰庭北城世纪城北城世纪城本体分析本体分析全国现象全国现象区域优势区域优势本报告是严格保密的。8庐阳产业园是合肥北部组团的重要核心之一，也庐阳产业园是合肥北

7、部组团的重要核心之一，也是北部重要的经济商贸物流中心。是北部重要的经济商贸物流中心。庐阳产业园庐阳产业园p合肥市庐阳产业园的开发建设是庐阳区委合肥市庐阳产业园的开发建设是庐阳区委,区政府贯彻市委区政府贯彻市委,市政府市政府GDPGDP千亿元规划的重千亿元规划的重大兴举措大兴举措p园区引进项目主要集中在印刷、钢材剪切精园区引进项目主要集中在印刷、钢材剪切精加工、电力装备、电线电缆、机械模具、橡胶加工、电力装备、电线电缆、机械模具、橡胶塑料、服装、三产服务等七大行业塑料、服装、三产服务等七大行业北部新城核心区域北部新城核心区域北部新城核心区域北部新城核心区域庐阳产业园区庐阳产业园区庐阳产业园区庐阳

8、产业园区本体分析本体分析全国现象全国现象区域发展区域发展本报告是严格保密的。9项目西侧有高压走廊，东侧紧邻工厂，被汽车销项目西侧有高压走廊，东侧紧邻工厂，被汽车销售店遮挡，昭示性不强，需要改善售店遮挡，昭示性不强，需要改善“最后最后5050米米”高压走廊高压走廊高压走廊下景观绿化高压走廊下景观绿化地块西侧紧邻高压线，对项地块西侧紧邻高压线，对项目有一定的影响目有一定的影响高压走廊下有一定的景观绿高压走廊下有一定的景观绿化，但目前打造水平一般，本化，但目前打造水平一般，本项目可以考虑对其做一定的包项目可以考虑对其做一定的包装，增强项目形象装，增强项目形象徽商钢材市场徽商钢材市场伟创服饰伟创服饰合

9、肥宝利丰合肥宝利丰p本项目东侧与南侧临近徽商钢材市场、本项目东侧与南侧临近徽商钢材市场、服装厂等厂区，对周边形象有产生一定服装厂等厂区，对周边形象有产生一定的不利影响的不利影响p地块西边为宝利丰宝马地块西边为宝利丰宝马4S店，该店紧店，该店紧邻蒙城北路，对本项目相对于蒙城北路邻蒙城北路，对本项目相对于蒙城北路的昭示性与进入性产生较大的不利影响的昭示性与进入性产生较大的不利影响项项目目地地块块高高压压走走廊廊宝马宝马4S4S店店徽商徽商钢材钢材市场市场伟创服饰伟创服饰北侧：目前现状北侧：目前现状仍为空地，待开仍为空地，待开发利用发利用本体分析本体分析全国现象全国现象项目四至项目四至本报告是严格保

10、密的。10项目三面邻路，靠近蒙城路和阜阳路两大城市快项目三面邻路，靠近蒙城路和阜阳路两大城市快速主干道，通达性较好速主干道，通达性较好本案本案蒙城北路、阜阳北路：北城通往市区的蒙城北路、阜阳北路：北城通往市区的主干道，也是本项目去往市区的主干道。主干道，也是本项目去往市区的主干道。但是本案非紧邻两条干道但是本案非紧邻两条干道汲桥路：本项目大门正对汲桥路，双向汲桥路：本项目大门正对汲桥路，双向四车道，有一定车流量四车道，有一定车流量灵溪路：项目东接灵溪路，目前还在修灵溪路：项目东接灵溪路，目前还在修建过程中，为双向四车道建过程中，为双向四车道沱河路：项目北接沱河路，目前沱河路沱河路：项目北接沱河

11、路，目前沱河路还在修建当中还在修建当中汲桥路汲桥路本项目三面邻路，处于蒙城北路与阜阳北路双轴核心区域，未来交通便本项目三面邻路，处于蒙城北路与阜阳北路双轴核心区域，未来交通便利；但本项目距离主干道均有一段距离，且目前仅有一条公交线路利；但本项目距离主干道均有一段距离，且目前仅有一条公交线路本体分析本体分析全国现象全国现象项目四至项目四至本报告是严格保密的。11目前项目周边生活配套严重匮乏，随着北城快速目前项目周边生活配套严重匮乏，随着北城快速发展，大型购物中心的入驻，配套将逐渐完善发展，大型购物中心的入驻，配套将逐渐完善项目周边缺乏生活项目周边缺乏生活配套；教育配套有配套；教育配套有南门小学、

12、南门小学、4545中中（待定）；蒙城路（待定）；蒙城路以西有大房郢水库，以西有大房郢水库，但不能成为项目景但不能成为项目景观资源观资源恒盛皇家花园即将恒盛皇家花园即将引入华润苏果超市；引入华润苏果超市；阜阳路规划有北沙阜阳路规划有北沙银座商业中心、宝银座商业中心、宝宸时代花园特色商宸时代花园特色商业中心业中心大大房房郢郢水水库库45中中北北沙沙银银座座宝宝宸宸时时代代花花园园苏苏果果超超市市未来项目周边商业以及生活配套的完善，将会为本项目带来更多的利好，未来项目周边商业以及生活配套的完善，将会为本项目带来更多的利好，但该利好同样惠及竞争对手但该利好同样惠及竞争对手本体分析本体分析全国现象全国现

13、象项目配套项目配套本报告是严格保密的。12户型设计是本项目户型设计是本项目核心优势核心优势之一，主力户型为之一，主力户型为8080的两房以及的两房以及8787、9797三房三房18A-1户型，建筑面积83，南北通透，居住舒适；18A-2户型，建筑面积80，户型方正，全明户型，户户向南；18A-3户型，建筑面积87，南北通透，可做三房使用，户型的使用率非常高。18B-1户型，97三房，南北通透，居住舒适，使用率非常高；18B-2户型，建筑面积80，户型方正，全明户型，户户向南；18B-3户型，建筑面积87，南北通透，可做三房使用，户型的使用率非常高。B-1户型，97平米通透三房，实用性极强，居住

14、舒适；B-2户型，79两房户型，全明设计，功能齐全。项目产品主要集中为项目产品主要集中为80的两房、的两房、87、97的三房（约占总户数的的三房（约占总户数的83%），户型方正，均为全明设计，居住舒适），户型方正，均为全明设计，居住舒适本体分析本体分析全国现象全国现象产品产品本报告是严格保密的。13波士顿矩阵分析：本项目无明显的廋狗产品，波士顿矩阵分析：本项目无明显的廋狗产品，80809090为本案现金牛产品为本案现金牛产品p本项目8090产品，户型设计合理，使用率高，部分87产品可做三房，市场接受度高。p目前北城市场公寓产品极少，基本为市场空白，市场接受度还是个未知数，本项目公寓产品还需后期进行销售引导，接受市场检验。高高市场市场 增长率增长率高高明星明星现金牛现金牛婴儿婴儿瘦狗瘦狗 相对市场份额相对市场份额波士顿矩阵波士顿矩阵123-125的宽阔三房户型是本项目的明星产品，是市场相对稀缺产品，可实现较高的市场价值。90以下的户型具备本项目现金牛产品的特点，市场接受度高，它将是项目资金的主要来源；本项目公寓产品，在目前市场下属于婴儿产品，需要通过