深圳市城市更新办法解读PPT资料.ppt

1、2009年9月，广东省政府出台关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见（粤府200978号）深圳市以全面推进“部市共建”的方式，成为国家城市更新试点城市。2009年10月，更新办法经市政府常务会议审议通过，自2009年12月1日起施行。1 1更新办法出台的背景8广东省政府广东省政府关于推进关于推进“三旧三旧”改造促进节约集约用地的若干意见改造促进节约集约用地的若干意见根据意见，下列土地可列入“三旧”改造范围：v城市市区“退二进三”产业用地；v城乡规划确定不再作为工业用途的厂房（厂区）用地；v国家产业政策规定的禁止类、淘汰类产业的原厂房用地；v不符合安全生产和环保要求的厂房用地；v布局散乱

2、、条件落后，规划确定改造的城镇和村庄；v列入“万村土地整治”示范工程的村庄等。9推进“三旧”改造的措施：v在旧城镇改造范围内，符合城市规划、“三旧”改造规划和年度实施计划的，鼓励原土地使用权人自行进行改造。v自行改造应当制定方案，经土地行政主管部门和城乡规划部门同意后报市、县人民政府批准实施。v所涉及的划拨土地使用权，可采取协议方式补办出让手续，涉及补缴地价的，按地级以上市人民政府的统一规定办理。广东省政府广东省政府关于推进关于推进“三旧三旧”改造促进节约集约用地的若干意见改造促进节约集约用地的若干意见10Contents1 1更新办法出台的背景2 2更新办法出台的意义3 3更新办法的主要亮点

3、4 4深圳市城市更新办法5 5更新办法后续需要关注的问题6 6城市更新单元申报11城市转型重要标志v完成市政府提出的2009年“十大突破”的工作要求（城市更新工作要取得突破），城市发展由增量土地开发为主向存量土地再开发为主转变加快推动城市重点区域功能提升与转变促进老区活力重振与新区的结构优化 促进全市产业的空间布局优化和结构调整促进社会结构优化与历史遗存保护 形成完善的城市更新政策和规划体系v土地收回收购、违法建筑处理、房地产登记管理、拆迁补偿、财政税收一系列配套政策的研究工作将随即展开2 2更新办法出台的意义12Contents1 1更新办法出台的背景2 2更新办法出台的意义3 3更新办法政

4、策创新点4 4深圳市城市更新办法5 5更新办法后续需要关注的问题6 6城市更新单元申报131 改造主体多元化，鼓励权利人自行改造2 土地出让模式更加灵活，可以协议出让3 城市更新改造对象的全覆盖4 首创“城市更新单元”概念 5 非商品性质房地产的改造留有余地6 综合整治、功能改变、拆除重建三种更新模式并行 7 关内外优惠政策（地价标准）统一8 明晰城市更新项目运作基本流程和各部门承担的职能 3 3更新办法政策创新点141 改造主体多元化，鼓励权利人自行改造v对于城市更新的主体，更新办法第 5 条做出了明确规定：城市更新可以依照有关法律法规及该办法的规定分别由市、区政府、土地使用权人或者其他符合

5、规定的主体实施。v办法第31条有如下表述：除鼓励权利人自行改造外，”此段表述意思非常明确，鼓励权利人自行改造”v第 33 条进一步明确规定：存在多个权利主体的，可以在多个权利主体通过协议方式明确权利义务后由单一主体实施城市更新，可以由多个权利主体签订协议并依照中华人民共和国公司法的规定以权利人拥有的房地产作价入股成立公司实施更新，并办理相关规划、用地、建设等手续。3 3更新办法政策创新点152 土地出让模式更加灵活，可以协议出让v突破了更新改造土地必须招拍挂出让的政策限制，规定权利人自行改造的项目可协议出让土地。与此同时，更新办法明确了更新改造的地价收取标准。v办法指出第 35 条规定：权利人

6、拆除重建类更新项目的实施主体在取得城市更新项目规划许可文件后，应当与市规划国土主管部门签订土地使用权出让合同补充协议或者补签土地使用权出让合同土地使用权期限重新计算。v尽管没有直言协议出让，但该表述意味着城市更新项目土地使用权可以通过协议方式出让。3 3更新办法政策创新点163 城市更新改造对象的全覆盖v过去，城市更新政策主要集中在城中村改造和旧工业区升级改造方面v更新办法则涵盖了所有的城市更新活动，实现了旧工业区、旧商业区、旧住宅区、城中村及旧屋村所有城市更新活动的全覆盖v“城市更新”概念定位与过去的旧改相比更加准确、内涵更加深刻3 3更新办法政策创新点174 首创“城市更新单元”概念 v更

7、新办法首次引入 城市更新单元这一全新的概念v过去的“旧改”一般是以行政单位或者地块为改造单元v城市更新单元的划分可以不为具体的行政单位或地块所限，而通过对零散土地进行整合，予以综合考虑，以此获取更多的腾挪余地，保障城市基础设施和公共服务设施的相对完整性。v一个城市更新单元可以包括一个或者多个城市更新项目3 3更新办法政策创新点185 非商品性质房地产的改造留有余地v对于广为关注的城中村改造后建筑物可否取得完全产权的问题，更新办法明确：“城中村依本办法补缴地价进行拆除重建后，取得完全产权，并可以自由转让。”v历史遗留的房地产权登记问题、违法用地或者违法建筑根据有关规定完善手续后，可作为权属确定的

8、更新对象权属确定的更新对象。违法建筑和违法用地只有接受处理之后才可进行更新改造。3 3更新办法政策创新点196 综合整治、功能改变、拆除重建三种更新模式并行v各个不同的区域或项目对更新的具体形式有不同的需求v更新办法区分了三种不同的更新模式综合整治、功能改变和拆除重建v同一城市更新单元内可能出现多种改造模式并存的情况v未来，深圳的城市更新将是三种重建模式的有机结合，而且以综合整治为主。3 3更新办法政策创新点207 关内外优惠政策（地价标准）统一v明确城中村、旧屋村、工业区及其他各类区域的地价收取标准 v保持与改造地价政策的延续，特区内外地价实行统一的标准 8 明晰城市更新项目运作基本流程和各

9、部门承担的职能 v更新办法优化了许可事项v取消了重复审查、缩短了审批时长v为项目的快捷审批、有效实施和后续监管奠定了基础 3 3更新办法政策创新点21Contents1 1更新办法出台的背景2 2更新办法出台的意义3 3更新办法政策创新点4 4深圳市城市更新办法5 5更新办法后续需要关注的问题6 6城市更新单元申报22第一章 总则第二章 城市更新规划与计划 第三章 综合整治类城市更新第四章 功能改变类城市更新第五章 拆除重建类城市更新第六章 其他规定第七章 附 则4 4深圳市城市更新办法23第一章 总则共八条，第一条至第八条主要内容：v一、办法制定的目的、依据和适用范围v二、指导原则 v三、城

10、市更新的基本制度和实施主体 v四、工作经费和资金来源 v五、国土规划和有关部门的职责4 4深圳市城市更新办法24一、办法制定的目的、依据和适用范围目的：v规范本市城市更新活动v进一步完善城市功能，优化产业结构，改善人居环境v推进土地、能源、资源的节约集约利用v促进经济和社会可持续发展 依据：v有关法律、法规以及本市实际 适用范围：v深圳市行政区域范围内的城市更新活动。25一、办法制定的目的、依据和适用范围城市更新，是指由符合本办法规定的主体对特定城市建成区（包括旧工业区、旧商业区、旧住宅区、城中村及旧屋村等）内具有以下情形之一的区域，根据城市规划和本办法规定程序进行综合整治、功能改变或者拆除重

11、建的活动：v（一）城市的基础设施、公共服务设施亟需完善；v（二）环境恶劣或者存在重大安全隐患；v（三）现有土地用途、建筑物使用功能或者资源、能源利用明显不符合社会经济发展要求，影响城市规划实施；v（四）依法或者经市政府批准应当进行城市更新的其他情形。26二、指导原则第三条 城市更新应当遵循政府引导、市场运作、规划统筹、节约集约、保障权益、公众参与的原则，保障和促进科学发展。v政府引导、市场运作强调政府统一组织，制定专门政策，充分调动各方积极性，吸引社会各方广泛参与。市场化运作的同时，政府正确引导，加强监管，确保改造规范推进。v规划统筹强调统筹经济社会发展和资源环境保护，依据规划，科学制定改造规

12、划，并强化规划的统筹管控作用。v节约集约强调强化市场配置土地，促进土地高效利用 v保障权益强调正确处理改造过程中的经济、法律关系，改造的房屋和土地须经过确权、登记才能改造，以切实保障土地权利人的合法权益，维护社会稳定。27三、城市更新的基本制度与实施主体第四条 城市更新应当符合国民经济和社会发展总体规划，服从城市总体规划和土地利用总体规划。城市更新实行城市更新单元规划和年度计划管理制度。v城市更新单元规划是管理城市更新活动的基本依据。v城市更新年度计划应当纳入近期建设规划年度实施计划及土地利用年度计划。第五条 城市更新可以依照有关法律法规及本办法的规定分别由市、区政府、土地使用权人或者其他符合规定的主体实施。28三、城市更新的基本制度与实施主体暂行规定城中村改造实施主体：v鼓励国内外有实力的机构通过竞标开发或者参与开发城中村改造项目；城中村内股份合作企业可以合作建设或独立建设所在地城中村改造项目。工业区升级改造主体：v依法取得工业区改造项目范围内全部产权，或者与工业区改造项目范围内全部产权单位签定委托改造或合作改造协议的法人v市、区政府直接组织改造的项目改造主体为市、区政府指定单位。29四、工作经费和资金来源第六条工作经费来源：v市、区政府应当保障开展组织实施城市更新的工作经费，对城市更新项目提供适当的资金扶持 基础设施和公共服务设