精装修工程管理中的成本管控实施思路与案例分析2011-116页及附件PPT文档格式.ppt

1、所有精装修内容在合同中详细标注，并加强售后服务的管理，以避免纠纷。精装修的模式精装修的模式模式二：集成概念精装修全装修住宅采取标准化、模块化设计，专业化、流程化施工，系统化管理。在精装部品材料选择上采取公开招标的方式。选择有品牌、质量过硬的材料商，重点考虑成本优势。自主管理，也可进行管理托管，整合发包，统一协调监控，既可控制成本，后期交房也可避免许多不必要的麻烦。精装修的模式精装修的模式模式三：全成品住宅工厂化精装修全面工业化家居解决方案从项目定位、精细化设计、精装部品、施工到后期配置，形成一系列工厂化标准体系。涵盖不同消费层面的住宅产品，建立梯度产品体系设计。否定了精装修就是“毛坯装修”。以

2、万科为例，“万科全面家居解决方案”从项目定位、精细化设计、精装部品、施工到后期服务的一系列标准体系。精装方案致力于追求业主导向，从户型设计入手，强化室内精细化设计。通过为业主创造价值，实现业主终身锁定。精装修的模式精装修的模式模式四：管理型精装修以全程运营管理为基础的全装修解决方案，需要建立统一的技术标准。由精装修项目管理公司总承包统一管理精装修设计及部品研发生产，精装构件工厂化生产与现场流程拼装。各个环节形成精装住宅产业的共生体系。运营管理型的精装修模式可以包含以上三种业务模式。比如开发商、总承包商和室内设计单位建立长期合作伙伴关系。由总承包商统一管理装修及部品分包商，将装修设计、土建、施工

3、、监理一体化，共同创造优秀的住宅产品。项目项目毛坯房毛坯房批量成品住宅批量成品住宅比较后对批量住宅精装修的结论比较后对批量住宅精装修的结论管控侧重点管控侧重点结构安装安全功能与感官细节点多面广，施工工序细节多业主对质量业主对质量敏感度敏感度装修可掩盖不很敏感非常敏感必须整改管理要求更高，成本压力大实体性质实体性质基础框架工程末端不可逆转，返修和投诉多分项工程数量分项工程数量12个左右48个左右是毛坯房4倍左右，出问题的机率更高成品保护难度成品保护难度很小非常大倍增管理难度检查频次和时间检查频次和时间较小很大倍增管理强度业主接房检查业主接房检查很简单很仔细增加交房难度790年代初年代初简装（毛坯

4、）房统一天下简装（毛坯）房统一天下90年代初，住宅在交付使用之前普遍经过简单的统一装修，主要装修年代初，住宅在交付使用之前普遍经过简单的统一装修，主要装修对象包括墙面、卫生间、厨房等，并配备一些简易设施，如座便器、对象包括墙面、卫生间、厨房等，并配备一些简易设施，如座便器、水槽、水龙头等，此时的装修房实际装修标准极低，建材品质较差，水槽、水龙头等，此时的装修房实际装修标准极低，建材品质较差，人工水品不高。人工水品不高。1997年年1998年年1999年年家庭居室装饰装修管理试行办法家庭居室装饰装修管理试行办法关于在部分城市开展家庭居室装饰装修管关于在部分城市开展家庭居室装饰装修管理试点工作的意

5、见理试点工作的意见关于推进住宅产业现代化提高住宅质量的关于推进住宅产业现代化提高住宅质量的若干意见若干意见菜单式装修崭露头角菜单式装修崭露头角1997年以来，建筑部开始引导装修住宅。伴随房地产市场的发展，少年以来，建筑部开始引导装修住宅。伴随房地产市场的发展，少量开发企业尝试提供装修住宅。由于开发企业与消费市场双方皆对精量开发企业尝试提供装修住宅。由于开发企业与消费市场双方皆对精装修住宅缺乏信心，此阶段装修住宅以菜单式选择为主。装修住宅缺乏信心，此阶段装修住宅以菜单式选择为主。2001年年2002年年2003年年2004年年2005年年建筑装修工程质量验收规范建筑装修工程质量验收规范上海市住宅

6、产业现代化发展上海市住宅产业现代化发展“十五十五”计划计划纲要纲要住宅室内装饰装修管理办法住宅室内装饰装修管理办法商品房住宅装修一次到位实施细则商品房住宅装修一次到位实施细则开发商在销售商品房时设置样板房的，应当开发商在销售商品房时设置样板房的，应当说明实际交付的商品房质量、设备及装修与说明实际交付的商品房质量、设备及装修与样板房是否一致样板房是否一致买房送装修买房送装修成为市场热点成为市场热点在开发企业对装修方式的选择上，从成本角度考虑，菜单式装修逐步在开发企业对装修方式的选择上，从成本角度考虑，菜单式装修逐步退出开发企业视野，开发企业更趋向提供成本相对低廉、操作相对简退出开发企业视野，开发

7、企业更趋向提供成本相对低廉、操作相对简洁的洁的全装修住宅（也叫集成精装修）全装修住宅（也叫集成精装修）。全装修住宅采取标准化、模块化设计，专业化、流程化施工，系统化全装修住宅采取标准化、模块化设计，专业化、流程化施工，系统化管理。选择有品牌、质管理。量过硬的材料商，重点考虑成本优势。2006年以后年以后全成品住宅工厂化精装修全成品住宅工厂化精装修如万科的如万科的“万科全面家居解决方案万科全面家居解决方案”从项目定位、精细化设计、精装从项目定位、精细化设计、精装部品、施工到后期服务的一系列标准体系。部品、施工到后期服务的一系列标准体系。管理型精装修管理型精装修8精装房背景及渊源精装房背景及渊源

8、精装修项目管理现状精装修项目管理现状 2 2、精装修成本管理流程及成本管控思路、精装修成本管理流程及成本管控思路1 1、精装修成本管理现状介绍、精装修成本管理现状介绍 2 2、精装修成本管理流程及成本管控思路、精装修成本管理流程及成本管控思路3 3、精装修成本管控风险点精装修成本管控风险点项目前期成本管控思路项目前期成本管控思路成本管控1、项目定位2、设计与成本测算3、材料清单及采购询价4、样板房施工1、项目、项目定位定位档次档次成本成本销售销售1、经济型、奢华型；2、欧式、中式；3、目标客户群。1、售价、利润；2、交楼。1、成本、总投入；2、客户关注点。物业名称物业名称龙湖三千城（成都）项目

9、等级项目等级经济型目前售价目前售价7500-8500元/m2装修报价装修报价1500元/m2环线位置环线位置2环-3环区域区域城东建筑形态建筑形态4栋6-7层多层;5栋34层高层总建面积总建面积376665 m2容积率容积率5.00开发商开发商成都龙湖锦华置业有限公司8栋，32层，1670套深圳中天精装总包基础装修总包施工辅材甲指乙供主材甲供乙控部品设备甲定乙控总包或厂家安装工期：12个月开放业主报事8条开放户均报事率3物业名称物业名称徐汇臻园项目等级项目等级经济型 目前售价目前售价18000-21000元/m2装修报价装修报价1000-1500元/m2环线位置环线位置中外环区域区域徐汇建筑形

10、态建筑形态20栋8-14层小高层;联体:28栋总建面积总建面积147557m2容积率容积率1.30开发商开发商上海华臻置业有限公司物业名称物业名称老西门新苑项目分级项目分级经济型目前售价目前售价33000元/m2装修报价装修报价900元/m2估算成本估算成本500700元/m2环线位置环线位置内环内区域区域黄浦建筑形态建筑形态高层总建面积总建面积110000m2容积率容积率3.8开发商开发商中信泰富物业名称物业名称金地梅陇镇花园项目等级项目等级经济型目前售价目前售价11000-13000元/m2装修报价装修报价1300-1500元/m2区域区域宝安区建筑形态建筑形态1栋6层多层;3栋31-32

11、层高层总建面积总建面积116000容积率容积率3.80开发商开发商深圳市金地住宅开发有限公司物业名称物业名称保利林语山庄项目等级项目等级经济型目前售价目前售价7050-8500元/m2装修报价装修报价1500元/m2环线位置环线位置环城高速外区域区域萝岗区建筑形态建筑形态1栋28层高层总建面积总建面积14100 m2容积率容积率1.98开发商开发商保利广州房地产开发有限公司成本管控1、项目定位2、设计与成本测算3、材料清单及采购询价4、样板房施工精装修的成本控制从设计开始以龙湖xxx项目为例 1、精装修设计成本控制（80%）（1）产品定位标准的选定、设计风格确定；（2）主要材料选择；（3）设计

12、内容及技术标准的确定（各区域组成及部品配置、技术标准）；（4）按照梯级标准确定设计细节及装修标准。1、成本定、成本定位位2、装修设、装修设计、设计预计、设计预算算3、采购询、采购询价价4、编制预、编制预算算5、调整设、调整设计计6、实施预、实施预算算根据楼盘市场定位确定交楼标准的装修范围和单位造价。一般室内装修成本标准可在1000-3000元/平方米范围选择和确定（由营销策划部门、设计部门确定）按所确定的装修造价进行精装修住宅的设计深化、调整及完善，编制符合市场定位的精装修预算，初步锁定成本（可由装修设计公司来完成）按确定设计进行主要材料、部品的询价。主要材料及部品包括：入户门、铺地材料、卫生

13、洁具、厨房卫生间用品、橱柜、开关插座、家用电器、墙面磁转、涂料等（由采购部门来完成）根据初步选定的装修材料、部品比较精确做出装修预算（预算部门来完成）根据产品定位及成本控制目标调整装修设计（营销部、设计部）按照最终的定板装修设计完成精装修成本预算的编制（成本部）科目成本占比整体橱柜8.08%81.69%木地板8.51%套装门9.2%墙地砖9.84%淋浴房1.47%洗手盆柜1.35%入户门2.77%马桶1.81%煤气灶、油烟机3.22%厨房水槽龙头1%楼梯踏步及护栏1.26%装修施工费33.18%返返 回回营销定位 客户基础研究2627价格压力下，选择舍弃的产品价格压力下，选择舍弃的产品价格压力

14、下，降低档次的产品价格压力下，降低档次的产品价格压力下，依然维持要求的产品价格压力下，依然维持要求的产品烤箱烤箱消毒柜消毒柜垃圾食物粉垃圾食物粉碎机碎机橱柜橱柜灶具、灶具、脱排脱排台盆三件套台盆三件套厨房墙地砖厨房墙地砖热水器热水器浴缸浴缸淋浴房淋浴房台盆、龙头台盆、龙头淋浴龙头淋浴龙头坐便器坐便器浴霸暖风机浴霸暖风机地板地板墙面墙面开关面板开关面板卫生间台下卫生间台下橱柜橱柜镜箱镜箱地热地热储物间内橱储物间内橱步入式衣帽步入式衣帽间间空调空调冰箱冰箱地板地板微波炉微波炉价格压力下各类产品的价值排序装修预算装修预算RMB800在元平米装修预算的压力下，消费者只保留了对脱排灶浴霸暖风机、微在元平

15、米装修预算的压力下，消费者只保留了对脱排灶浴霸暖风机、微波炉的需求，其他产品普遍降低了档次波炉的需求，其他产品普遍降低了档次消费者放弃了对消毒柜、烤箱、垃圾食物粉碎机、储物空间装地热的选择，甚至消费者放弃了对消毒柜、烤箱、垃圾食物粉碎机、储物空间装地热的选择，甚至有一半的消费者放弃了浴缸有一半的消费者放弃了浴缸但消费者始终保有对微波炉、冰箱的需求但消费者始终保有对微波炉、冰箱的需求28价格压力下各类产品的价值排序装修预算装修预算RMB1500价格压力下，降低档次的产品价格压力下，降低档次的产品价格压力下，依然维持要求的产品价格压力下，依然维持要求的产品价格压力下，选择舍弃的产品价格压力下，选择舍弃的产品烤箱烤箱消毒柜消毒柜垃圾食物粉碎垃圾食物粉碎机机橱柜橱柜灶具、灶具、脱排脱排台盆三件套台盆三件套厨房墙地砖厨房墙地砖热水器热水器淋浴房淋浴房台盆、龙头台盆、龙头淋浴龙头淋浴龙头坐便器坐便器地板地板墙面墙面开关面板开关面板卫生间台下橱卫生间台下橱柜柜镜箱镜箱地热地热储物间