南京世纪城香溢北城项目整体定位与物业发展建议优质PPT.ppt

1、开发商希望二期在一期住宅的基础上进一步拉升品质，提升价格。42#3#4#5#6#7#1#8#11#12#幼儿园幼儿园10#9#一期住宅已结构封顶，预计于2007年5月初开盘项目一期：项目一期：总建筑面积：5.58万容积率：1.56栋多层+6栋小高层+1幼儿园7#12#9层的小高层8#，9#，10#现已被团购1#6#全为多层，6层北北项目一期回顾项目一期回顾商业商业公交总站休闲广场5报告思路报告思路市场竞争分析市场竞争分析物业发展建议物业发展建议经济测算经济测算目标与约束条件目标与约束条件发展战略发展战略整体定位整体定位项目属性界定项目属性界定项目核心问题项目核心问题客户分析客户分析6本项目位于

2、主城区的边缘片区，距中心城区近，本项目位于主城区的边缘片区，距中心城区近，毗邻幕燕风景区毗邻幕燕风景区城市属性城市属性u本项目位于南京下关区幕府西路，靠近五塘村广场。u距离中央门商圈5分钟车程，鼓楼商圈15分钟车程，新街口商圈20分钟车程。u紧临幕燕风景区，幕燕风景区占了金陵四十八景中的六景，分别为幕府登高、嘉善闻经、达摩古洞、永济江流、化龙丽地、燕矶夕照。主城区主城区新街口商圈新街口商圈鼓楼商圈鼓楼商圈中央门商圈中央门商圈五塘村广场五塘村广场幕府景区幕府景区江北新市区江北新市区仙西新市区仙西新市区东山新市区东山新市区u一个主城，三个新市区一个主城，三个新市区u主城包括玄武区、建邺区、鼓楼区、

3、白下区、秦淮区和下关区。u三个新市区为江北新市区、仙西新市区和东山新市区。u两环四片绿地系统两环四片绿地系统 u“两环”即绕城公路、明城墙风光带两个绿环。u“四片”即钟山、幕燕、夹江两岸、雨花台四片绿地。7项目所在片区项目所在片区下关区政府支持力度逐下关区政府支持力度逐步加大，未来规划利好步加大，未来规划利好u下关区现建设情况下关区现建设情况较为复杂，既有明城墙范围内的老城区和开埠通商后形成的旧街，又有高度现代化的城市建设区，还有相对欠发展的农村地区。u20062006年政府对下关区规划年政府对下关区规划主题：动感之区：沿江开发、交通集散、商贸流通、旅游娱乐。功能定位：展现南京滨江城市特色的重

4、要地段，历史文化内涵丰富的旅游胜地，以市场为主题的商贸中心。具体规划具体规划u交通规划：交通规划：下关电长拆迁；南京西站搬迁至货运地区，货运站整体功能外迁；搬迁中央门长途汽车站至总站；保留南京港，建设成交通枢纽中心。u规划中的轨道交通有3、6、5、7号线；多趟快速公交和中山北路、和燕路等多条规划干道。设置2个交通枢纽中心和11个公交总站。u公共设施规划：公共设施规划：转移郑和中路沿线大型农副产品批发市场，保留并扩大钢材市场。设置4个街道级体育运动中心，保留铁路运输学校，规划2个老人福利院；新建5个社区卫生服务中心，9个卫生服务站。u绿地景观规划：绿地景观规划：规划狮子山、绣球、老虎山等8个公园

5、及防护绿地带。城市属性城市属性下关区交通规划下关区公共设施规划8幕府片区正逐步成为大型居住聚集区，交通便利，幕府片区正逐步成为大型居住聚集区，交通便利，但缺乏生活配套但缺乏生活配套 区域属性区域属性u现有公交线路方便，未来地铁现有公交线路方便，未来地铁规划利好规划利好 u步行五分钟距离的五塘村广场站有15，53，38，77，308，809路公交线路u项目周边规划建有3838路公交总路公交总站站，能直接到达市中心u地铁3号线于2008年开工，2012年投入使用，五塘村站毗邻本项目u少量分散性的生活配套设施少量分散性的生活配套设施u项目北面幕府佳园有零星的便利店等生活配套u恒盛嘉园具备小型的集贸市

6、场u五塘广场有少量集中性的低档生活配套设施农贸市场农贸市场超市便利店地铁三号线公交38路9片区内现有楼盘整体定位不高，以中端楼片区内现有楼盘整体定位不高，以中端楼盘和安居房为主盘和安居房为主u新建商品房旭日景城、星河翠庭、中浩森林湾等都为中端楼盘；u幕府佳园、恒盛嘉园等项目都为安居房。区域属性区域属性项目项目均价均价星河翠庭5800旭日景城5200中浩森林湾5500-5600林景瑞园6300北城世家5800幕府佳园安居房恒盛嘉园安居房林景瑞园星河翠庭旭日景城10幕府西路的嘈杂和周边的安居房会对项目拉升品质带来幕府西路的嘈杂和周边的安居房会对项目拉升品质带来负面影响；地块略有坡度，无可利用资源负

7、面影响；地块略有坡度，无可利用资源地块四至地块四至u北：实验小学和星河翠庭u南和东:恒盛嘉园安居房u西:紧邻幕府西路，车辆 多，繁杂。路正对面脏乱的为农民房幕府西路北向斜对面为幕府佳园安居房。u幕府西路正对面未来规划为花园洋房社区，占地230亩，容积率1.5。恒盛嘉园幕府佳园安居房恒盛嘉园实验小学五塘村广场五塘村广场幕幕 府府 西西 路路恒盛嘉园恒盛嘉园本案恒盛嘉园恒盛嘉园实验小学实验小学星河翠庭星河翠庭幕府佳园幕府佳园花园洋房花园洋房幕府西路未来花园洋房星河翠庭北11中等规模，中高容积率，自带大体量综合中等规模，中高容积率，自带大体量综合商业商业项目经济指标项目经济指标翠翠庭庭 路路幕幕 府

8、府 西西 路路同同 义义 路路二期住宅二期住宅4 4号地块号地块占地：1.87万方容积率：2.5建面：4.7万方5 5号地块：号地块：占地：1.65万方容积率：1.5建面：2.5万商业商业占地：约19.45亩容积率：3.5建面：4.5万m2限高：50m项目合计项目合计占地：8.95万建面：24万方商业休闲休闲广场广场公公交交站站二期住宅4512位于主城边缘区域，无优势资源，自带大位于主城边缘区域，无优势资源，自带大体量商业的中等规模开发项目体量商业的中等规模开发项目项目属性界定项目属性界定地块属性地块属性对本项目的价值点界定对本项目的价值点界定城市层级城市层级位于南京市主城区的边缘区域区域层级

9、区域层级缺乏生活配套，交通便利地块地块层级层级经济指标区域内中等规模，中高容积率商业配套规划完善的商业配套交通状况交通便利，能迅速与中心城区接驳景观资源无可利用自然资源地形地貌内部地势略有坡度13报告思路报告思路市场竞争分析市场竞争分析物业发展建议物业发展建议经济测算经济测算目标与约束条件目标与约束条件发展战略发展战略整体定位整体定位项目属性界定项目属性界定项目核心问题项目核心问题客户分析客户分析14本项目未来发展方向预判本项目未来发展方向预判中高端中高端高端高端中高端中高端中端中端中低端和低端中低端和低端本项目不具备稀缺资源;项目周边环境制约了做成高端产品的可能性与开发商目标不符合无法与周边

10、项目形成差异化进行区域价值突破,实现项目目标符合开发商目标易于树立品牌15矛盾和冲突（矛盾和冲突（ComplicationComplication）现状与目标之间存在着的矛盾或冲突现状与目标之间存在着的矛盾或冲突成为区域价格标竿成为区域价格标竿现状现状目标目标差异化产品，形成项目口碑，树立差异化产品，形成项目口碑，树立企业品牌企业品牌与区域内同类产品一样吸引与区域内同类产品一样吸引区域普通客户区域普通客户价格持平或略高于区域均价价格持平或略高于区域均价项目无法产生影响力项目无法产生影响力吸引中高端客户吸引中高端客户16提出问题提出问题 （questionquestion）要实现从现状到目标必须

11、要回答的核心问题要实现从现状到目标必须要回答的核心问题Q1:Q1:是否存在中高端的目标客户？Q2:是否存在市场机会？17报告思路报告思路市场竞争分析市场竞争分析物业发展建议物业发展建议经济测算经济测算目标与约束条件目标与约束条件发展战略发展战略整体定位整体定位项目属性界定项目属性界定项目核心问题项目核心问题客户分析客户分析18市场竞争分析市场竞争分析1.区域市场2.片区市场19城中板块城中板块城中板块城中板块1000010000宁南板块宁南板块宁南板块宁南板块6000-70006000-7000河西板块河西板块河西板块河西板块6500-70006500-7000城东板块城东板块城东板块城东板块

12、7000-80007000-8000城北板块城北板块城北板块城北板块5000-60005000-6000江北板块江北板块江北板块江北板块3500-40003500-4000南京房地产市场区域格局南京房地产市场区域格局以城中板块为核心向周边扩散，以城中板块为核心向周边扩散，总体形成六大板块，本项目所处的城北板块处于价格洼地，总体形成六大板块，本项目所处的城北板块处于价格洼地，具有提升空间具有提升空间区域格局区域格局300050007000江北板块城北板块宁南板块河西板块城东板块城中板块20中高端客户的争夺，河西板块和宁南板块将成中高端客户的争夺，河西板块和宁南板块将成为本项目的主要竞争对手为本项

13、目的主要竞争对手竞争板块竞争板块板块名称板块名称核心卖点核心卖点产品特征产品特征价格价格客户性质客户性质客户级别客户级别城中板块城中板块地段稀缺、交通便利、配套齐全楼盘规模普遍偏小，以酒店式公寓为主，户型面积较小。单价10000元/平方米总价100万生意人、有权阶层、城市新贵、白领精英、企业管理者高端客户城东板块城东板块上风上水、资源稀缺以低密度产品为主单价：7000-8000元/平方米总价：100万生意人、有权阶层、企业管理者高端客户河西板块河西板块区域规划（奥体中心、中央商务区）户型创新点多，园林设计主题鲜明，绿化层次丰富单价：6500-8000元/平方米总价：80-120万企业管理者、文

14、化人、私营业主、公务员、泛公务员、白领、工薪阶层中高端客户、中端客户宁南板块宁南板块环境优美、基础设施齐全户型以舒适型为主，创新少单价：6000-7000元/平方米总价：75-110万以秦淮区和雨花台区的企业管理者、私营业主、公务员、泛公务员、白领、工薪阶层为主中高端客户、中端客户城北板块城北板块城区内价格最低、幕燕风景区户型创新点少，园林设计处于初级阶段，产品品质一般单价：5000-6000元/平方米总价：50-80万以城北的私营业主、公务员、泛公务员、白领、工薪阶层为主中端客户江北板块江北板块价格低户型一般，园林设计一般单价：3500-4000元/平方米总价：30-50万以江北和新街口以北的白领、工薪阶层为主中端客户、中低端客户高单价、高总价高单价、高总价产品品质相对较差，低总价产品品质相对较差，低总价竞争对手一：以诱人的区域规划，高品质的产品引领南京竞争对手一：以诱人的区域规划，高品质的产品引领南京市场市场竞争对手二：以优美的环境、齐全的配套吸引客户竞争对手二：以优美的环境、齐全的配套吸引客户