中原2012深圳宝安中心区项目定位报告PPT资料.ppt

1、2.2.碧海中心区区域价值目前尚未被充分认可碧海中心区区域价值目前尚未被充分认可，由于发展阶段稍落后于宝安中心区，因此与宝安中心区的项目尚存在一定的差距，包括区域价值形象、产品设计、销售价格等；3.碧海中心区内尚无真正意义上的区域核心和商业中心区域尚无真正意义上的区域核心和商业中心区域，项目利用自身的区位优势和商业体量，有望填补该项区域市场空白；4.碧海中心区内大型地铁上盖物业缺乏大型地铁上盖物业缺乏，项目后期可针对性满足该部分市场需求，包括住宅需求和商业需求；项目分析主要思路宝安新中宝安新中心区市场心区市场竞争激烈竞争激烈宝安中心区市场竞争213万平米碧海中心区形象价值略低于 宝安中心区碧海

2、中心区市场竞争162万平米缺乏区域核心（商业）缺乏地铁（综合）物业提升碧海中心区形象以提高区域价值，使之与宝安中心区市场形成均势碧海中心区的市级区域价值碧海中心区的市级区域价值根据宝安中心组团分区规划中的有关定位，碧海中心区作为深圳西部核心城区的综合服务中心，其主要功能是与宝安新中心区进行互补，共同承担和发展区域内的商贸、文化、体育、科教和信息等主要职能。竞争分析竞争分析竞争策略竞争策略项目分析主要思路宝安新中宝安新中心区市场心区市场竞争激烈竞争激烈宝安中心区市场竞争213万平米碧海中心区形象价值略低于 宝安中心区碧海中心区市场竞争162万平米缺乏区域核心（商业）缺乏地铁（综合）物业形成碧海中

3、心区核心区域形成碧海中心区核心区域形成碧海中心区核心物业形成碧海中心区核心物业合正碧海项目的区域中心价值项目处于碧海中心区核心区位，由于西乡大道和宝安大道的联通，以及与未来碧海中心区内仅有的两个地铁站点之一的西乡中心站的直接连通，将使得本项目的辐射范围将包括碧海中心区以及地铁沿线，并最终依靠项目本身的地铁综合优势，形成区内的重要核心物业。竞争分析竞争分析竞争策略竞争策略项目分析主要思路提升碧海中心区形象以提高区域价值，使之与宝安中心区市场形成均势形成碧海中心区核心区域形成碧海中心区核心区域形成碧海中心区核心物业形成碧海中心区核心物业竞争策略竞争策略宝安新中宝安新中心区市场心区市场竞争激烈竞争激

4、烈宝安中心区市场竞争213万平米碧海中心区形象价值略低于 宝安中心区碧海中心区市场竞争162万平米缺乏区域核心（商业）缺乏地铁（综合）物业竞争分析竞争分析项目重点发展策略项目重点发展策略项目价值平台项目价值平台价值总结价值总结价值体系构成分析价值体系构成分析碧海中心区区位核心碧海中心区区位核心地铁物业地铁物业/综合体综合体项目价值平台分析架构项目价值平台分析架构项目位于西乡碧海中心区区位核心位置新湖路宝安大道西乡大道本项目本项目滨海大道西乡老城区西乡老城区生态景观区生态景观区新增供应区新增供应区本项目本项目位于碧海中心区的“西乡老城区”组团，（新旧区交界处）项目周边的各类配套相对新区丰富；但环

5、境相对新区较差。项目位于西乡碧海中心区区位核心位置宝源第二工业区宝源第二工业区宝源第一工业区宝源第一工业区渔业村市场渔业村市场海湾中校海湾中校西乡中心小学西乡中心小学碧海湾高尔碧海湾高尔夫球俱乐部夫球俱乐部牛湾别墅牛湾别墅海城小学海城小学中英公学中英公学西乡第三小学西乡第三小学麻布第二工业区麻布第二工业区麻布科技园麻布科技园海皇宫酒店海皇宫酒店径贝小学径贝小学东港家私城东港家私城宝源平价商场宝源平价商场宝源市场宝源市场立基平价商场立基平价商场福中福商业城福中福商业城华港家私华港家私大新百货大新百货人人乐超市人人乐超市（进驻）（进驻）万家福百货万家福百货家家乐百货家家乐百货【碧海中心区配套：集中

6、于“西乡老城区”组团】商业（生活）配套教育配套产业园区自然资源（绿地）东方城购物广场东方城购物广场肯德基肯德基项目位于西乡碧海中心区区位核心位置项目属性界定：城市区域中心、商业及交通资源丰富的城市旧城区更新改造项目项目属性界定：城市区域中心、商业及交通资源丰富的城市旧城区更新改造项目属性界定描述诠释区位属性q劳动村劳动村q区级中心区级中心q西乡老城区西乡老城区q城市传统的老城区城市传统的老城区q西乡中心，距离宝安新中心区核心仅西乡中心，距离宝安新中心区核心仅5 5分钟车程分钟车程q属于西乡经济发达、人口密集的商业区属于西乡经济发达、人口密集的商业区项目属性q与城市交通网络对接良好，交通进入性好

7、与城市交通网络对接良好，交通进入性好q临街面长，昭示性好临街面长，昭示性好q能充分共享老城区的成熟配套能充分共享老城区的成熟配套q规模较大规模较大q商业氛围浓厚，周边商业档次较低商业氛围浓厚，周边商业档次较低q邻邻近近城城市市主主干干道道宝宝安安大大道道，与与西西乡乡大大道道和和新新湖湖路路连连接接，并并与与地地铁铁1 1号号线线西西乡乡中中心心站相连，交通极其便利站相连，交通极其便利q临街面较长临街面较长q占地占地6.16.1万，总建筑面积在万，总建筑面积在2424万左右万左右q距离区域级核心宝安新中心区仅距离区域级核心宝安新中心区仅5 5分钟路程分钟路程q距离港隆城商圈仅距离港隆城商圈仅5

8、 5分钟车程分钟车程q邻近区域内最大的公园碧海湾公园邻近区域内最大的公园碧海湾公园城市中心区旧城更新改造项目一般具有以下特点城市中心区旧城更新改造项目一般具有以下特点1 12 23 3潜在的商业价值非常大潜在的商业价值非常大，商业类物业沉淀了项目大部分利润住宅类物业风险相对低，利润空间高于周边项目的开发与区域发展是相辅相成的，往往要通过项目重新定项目的开发与区域发展是相辅相成的，往往要通过项目重新定义区域，带动区域增值，从而使项目价值得到巨大的提升义区域，带动区域增值，从而使项目价值得到巨大的提升项目往往要通过多种功能复合多种功能复合，形成城市生活新的一极，以突破区域价格4 45 5项目成功的

9、重点在于提高土地单位面积的承载力和土地立体空提高土地单位面积的承载力和土地立体空间的开发间的开发，项目开发强度往往较高，容积率较高项目开发与城市发展大势紧密联系，往往要承担城市结构更新、城市结构更新、功能体系更新功能体系更新的责任城市新中心发展模式城市新中心发展模式金融保险高科技企业服务案例案例城市新中心城市新中心发展模式发展模式p罗湖蔡屋围金融中心p福田中心区p宝安中心区模式一：政务驱动型模式一：政务驱动型模式二：商务驱动型模式二：商务驱动型模式三：商业驱动型模式三：商业驱动型行政文化商贸服务休闲娱乐旅游观光p福田中心区p宝安中心区p罗湖万象城p罗湖东门/国贸p南山商业文化中心区核心功能核心

10、功能博览会展以商业为核心驱动力的城市中心的以商业为核心驱动力的城市中心的KPI体系体系（关键绩效指标体系）（关键绩效指标体系）KPI体系体系外因外因内因内因需求背景需求背景旧有单一购物功能或购物功能一股独大的商业中心已经无法满足消费者日益复合的消费需求地理位置地理位置城市旧有核心商业区周边交通可达性交通可达性地铁口/主干道沿线/便利停车资源性资源性拥有自然景观资源、城市文化资源规模性与可持续发展性规模性与可持续发展性大规模，持续开发政府背景支持政府背景支持政府政绩工程、形象工程软性指标软性指标硬性指标硬性指标开发理念开发理念定位理念定位理念人文理念人文理念功能化体系功能化体系产品设计体系产品设

11、计体系产生背景产生背景城市GDP持续高速增长/城市房价增长速度明显加快/城市旧城改造进程加快占地面积63094.4063094.40总建筑面积132604132604发展商宏宏发总户数984984商业名称金沙地金沙地所属片区西西乡商业入市2006.3.192006.3.19体量街街铺13223.9413223.94集中式商集中式商业8566.498566.49户型面积段开间进深比例层高街街铺42-14642-1461 1：2 26m6m主力店东方城方城购物广物广场售价内街内街铺2.82.8万万/外街外街铺3.53.5万万/商业推广主题/定位双地双地铁口口风情街情街项目周边重点项目圣淘沙圣淘沙广

12、义综合体本项目圣淘沙在城市化的进程中，产生多个建筑综合体，而几个相邻的建筑综合体，根据其规模和功能及市场需求的互补性，互相作用、互为价值链，又形成都市综合体的联合体结构，产生聚集、联动效应，这种综合体个体的集合，即“广义城市综合体”。广义综合体本项目圣淘沙转换商业体量：85000狭义综合体狭义综合体本项目本项目广义综合体广义综合体本项目圣淘沙本项目圣淘沙商业体量：85000+21790=1067901.大型商业集群，更强区域辐射2.圣淘沙纯熟商业群可作为本项目发展的“驱动力”住宅体量：162000住宅体量：162000+110814=272814大型居住社区，CLD人居典范建议：通过以“广义综

13、合体”的区域眼光审视，本项目所在的资源中心的位置，将勿庸置疑地成为碧海中心区的核心，并向周边辐射，形成以本项目与圣淘沙为中心的商业/生活辐射圈。本项目发展思路合正项目合正项目区域关联区域关联住宅为主要价值构成，独立看待缺乏驱动力区域中心商业核心驱动；带动项目住宅价值提升开发启动开发启动可可借借鉴鉴“华华润润中中心心”等等大大多多数数商商业业驱驱动动型型综综合合体体成成功功案案例例，结结合合项项目目启启动动策策略略，以以区区域域性性、广义综合体广义综合体眼光发展本项目，发挥最佳眼光发展本项目，发挥最佳“价值链价值链”作用作用产品打造产品打造可可借借鉴鉴“华华润润中中心心”等等大大多多数数综综合合

14、体体成成功功案案例例中中住住宅宅部部分分的的打打造造，及及与与商商业业、办办公公部部分分的的交通组织等各功能间关联处理交通组织等各功能间关联处理资料来源：合正碧海项目专题研究报告城市综合体分析通过对城市中心区旧城改造案例的研究，发现此类项目开发的关键是：通过对城市中心区旧城改造案例的研究，发现此类项目开发的关键是：【小结】重新定义项目区域价值，重新定义人们对区域核心的认知通过区域增值带动项目价值的持续增加复合功能体系，聚集能量和人气创造新的区域市场，最大化挖掘潜在的商业价值跳出原有区域范畴，走跳出原有区域范畴，走“主动主动 中心化中心化”道路，成为城市道路，成为城市新中心区域，形成城市生活新的

15、一极新中心区域，形成城市生活新的一极罗湖万象城华强北中航城罗湖金三角商圈华强北商圈重心与标志项目价值平台项目价值平台价值总结价值总结价值体系构成分析价值体系构成分析碧海中心区区位核心碧海中心区区位核心地铁物业地铁物业/综合体综合体项目价值平台分析架构项目价值平台分析架构区内同类型物业（地铁物业）合正碧海项目合正碧海项目坪洲新村项目坪洲新村项目君逸世家君逸世家宏发领域宏发领域地铁一号线地铁一号线【开发特点小结】1.充分利用地铁资源，形成区域交通核心，提高项目整体价值；2.与项目周边相关地铁物业形成关联，充分利用区域商业资源，以提高项目自身的商业竞争力。项目名称合正碧海坪洲新村君逸世家宏发领域圣淘沙住 宅162