房地产项目swot分析课件1045565157PPT格式课件下载.ppt

1、strength（优势）、weakness（劣势）、opportunity（机会）、threat（威胁）。SWOT分析通过对优势、劣势、机会和威胁的加以综合评估与分析得出结论，然后再调整企业资源及企业策略，来达成企业的目标。以上是以上是SWOTSWOT分析的基本概念。分析的基本概念。在实践中如何去运用这个方法进行有效的分析呢？运用运用SWOTSWOT方法分析问题一般可以分为方法分析问题一般可以分为3 3个层次：个层次：基本面分析基本面分析辩证法分析辩证法分析程度（概率）分析程度（概率）分析基本面分析是最基础层面的分析，即揭示项目的表象。一般在还没立项之前就会有一些这样的研究分析。1 1、基本面

2、分析、基本面分析 下面我们就举一个简单的例子：下面我们就举一个简单的例子：A是旧城商业街改造项目，通过简单的分析，我们可以得到这样的一些结论：优势是：是：地处市中心、交通方便、人口集中。劣劣势是：地价昂贵、拆迁费用大、基本配套设施老旧。机会是：政府加大旧城改造力 度，给予众多优惠条件。威威胁是：市中心商业街众多，并 有相似类型的项目形成 竞争。这些都是通过初步判断得出最直观的一些结论。基本上略加思考即能得出，只能作为这些都是通过初步判断得出最直观的一些结论。基本上略加思考即能得出，只能作为决策参考的基础。决策参考的基础。2 2、辩证法分析、辩证法分析 就是对基本面分析的结论进行深一步的探讨，运

3、用辩证的观点去分析优劣势、机会和威胁。它是从表象入手，探讨解决问题的方向。依旧是以依旧是以A A项目为例项目为例我们对上面所提到的优势进一步分析：我们对上面所提到的优势进一步分析：地处市中心：市中心确实是热闹繁华的所在，但随着城市向外延伸，市中心的概念也将越来越淡薄，并被逐渐形成的一些城镇中心分流客源。交通方便：这也是一个双面刃，地块的公共路线当然四通八达，然而堵车是一个致命伤。拥有私车的消费阶层是较具购买力的群体，但他们会不会因为这样的不方便因素而放弃了到这里逛街购物？人口集中：人口集中是商业街经营的关键，人多自然卖的就多。但这些人的购买力如何？消费意识怎样？这些问题仍然需要深入调查。对劣势

4、进一步分析：地价昂贵：由于地段的原因，地价比其他地区会高出许多。然而，与同档次地段进行横向比较，该地块也并不是最贵的。并且，这样的黄金地段，上涨的幅度可能很大。拆迁费用大：这部分支出将是不可避免的，并且处理不当将会造成不良的后果。但是，如果加以严格的管理、规范的流程和耐心细致的工作，也是能够将成本降到最低的。基本配套设施老旧：这方面是可以通过改造实现转变的，关键是成本核算的问题（究竟哪些方面需要改造？费用多少？投入和产出是否成比例？）。对机会进一步分析：机会是政府承诺的优惠条件，但仍需要考虑：优惠条件有哪些？哪些能够兑现？兑现的可能性又如何？在优惠的同时是否会捆绑一些额外的要求？等等。以上所讲

5、的这些只是一小部分，真正的项目所需要分析的内容远不止这样简单，但以上所讲的这些只是一小部分，真正的项目所需要分析的内容远不止这样简单，但分析思路基本是这样的。分析思路基本是这样的。威胁来自于相似类型的竞争项目。然而，这些项目也为开发提供了借鉴，如果能够认真分析同类项目的得失，未尝不能“后发制人”。对威胁进一步分析：3 3、程度（概率）分析、程度（概率）分析 程度（概率）分析在实践运用中更为复杂，它需要对不同的因素进行影响程度的分析，也会运用到因子分析、聚类分析等统计方法。这一步骤是要描述产生问题各因素之间的关系，确定解决方案。当然，分析项目成功的可能、利润的空间是终极目标，这也需要运用结构方程

6、式对各种变量发生概率、影响程度、作用条件等进行解构，从而得出我们需要的结果。如果对以上例子的所有因素进行分析，内容会过于庞大，因此我们在此就不赘如果对以上例子的所有因素进行分析，内容会过于庞大，因此我们在此就不赘述了，只以优势分析为例做一些简单解释：述了，只以优势分析为例做一些简单解释：从上文的分析A优势是：首先，我们要把地处市中心这个因素转变为可量化的指标、设定成一个数值变量，同时通过经验公式分析他的影响程度。其次，分析交通因素，考察周边的公交路线、轨道交通共有几条，这些线路为我们带来多少人流、人群的构成也要对车流情况进行观测，当然最重要的是考察这些车在该地区是否有停留行为、最好能分析出停留

7、的原因。考虑人口因素，主要是周边人口数量、目前人流量、吸引外来人流量、主要客流的人口特征（消费群体特征描述）、目前消费群体的购买力、潜在客流及其购买力等，这些因素都需要进行变量设定、赋值并按其类型加入方程式进行求解。这些因素可能有交叉或重复计算的危险如：交通与引入人口。所以，这些因素可能有交叉或重复计算的危险如：所以，我们在结构方程式设立的时候就需要全面考虑，并且在实际调查过程中对我们在结构方程式设立的时候就需要全面考虑，并且在实际调查过程中对方程式及时进行必要的修改以确保结果的正确有效。方程式及时进行必要的修改以确保结果的正确有效。以上就是房地产项目SWOT分析的三个层面，我们通常所作的SWOT分析只做前两个层面就可以。THE ENDTHANKS