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1、城投公司已成为重庆公租房建设的主力军、领头羊。已经建成或基本建成的蔡家、城南家园、康居西城等公租房已经让重庆市民享受到了党和政府的温暖。正在建设的歇马、跳蹬、界石、龙洲湾等六个小区正在按计划实施。城投公租房建设者们具有高瞻远瞩、未雨绸缪，在总结过去经验的基础上，认真地探讨新的问题，摸索新和思路，寻求新模式，立足现实，积极谋划未来。公租房建设以解决民生为目的，但公租房建设最终必须是以市场为导向，才能实现可持续发展。今天我们讨论、研究商业策划的目的就是为了遵循市场规律，实现公租房商业物业价值最大化，最终确保公租房建设可持续发展。因此，我们确立公租房商业策划方案的基本思路是：“以满足居民基本物质与精

2、神需要为出发点，以市场经济为导向，立足现实，展望未来，科学布局，合理配置，最大限度地挖掘商业价值，实现投资正常回报，确保公租房建设的可持续发展”。基本原则：坚持市场化的原则是实现公租房建设可持续发展的基本保障坚持前瞻性与现实性相结合的原则是实现公租房使用价值与商业价值的主要手段坚持满足精神需求与物质需求相结合的原则是实现和谐社区的基本条件坚持满足大众消费为主导与满足部分中高消费相给合的原则是实现消费多元化的基本措施基本方法：市场调查与科学分析相结合定性与定量分析相结合以现实为基本点与兼顾未来发展趋势相结合以打造特色商业中心为龙头、以打造特色商业街区、专业精品街区为支撑平台，以沿街商业为基点带动

3、到整个区域商业发展基本依据：城市化率的加快发展将推进周边城镇的发展。目前重庆城镇化率在50%左右，未来发展目标将实现80%，尚有巨大的发展空间房地产调控促进加快公租房建设步伐，对房地产实施调控就必然抑制商品房需求，刺激对公租房的需求人们对住宅需求观念的转化加快公租房的需求量提升以轨道交通为主的交通网络条件的改善，将会极大地促进区域性的商业发展公租房享受政府多重政策许可，具备一定价值。统一装修，家电配置，降低居住成本。公租房可通过企业购买，作为企业员工福利宿舍。商业配套到位，入住环境和品质增强，居住便利。利用公租房入住的稳定住户，提高商业价值。公租房商业贴近民生需求，实用性强，商业价值提升快。部

4、分公租房处于城市发展区域，未来将成为区域商业中心，交通的完善，带来物业的增值。形象价值居住价值商业价值宣传价值利用公租房体现民生工程，让更多的居民享受政策的便利利用公租房建设，展现城投企业魅力，树立品牌价值充分利用当地深厚文化底蕴塑造楼盘品质同时树立公租房居住舒适的品质下面请对我们的方案批评指正下面请对我们的方案批评指正重点突出公租房价值目录第一章项目周边环境分析第二章项目商业发展方向及定位第三章项目商业布局方案及优化建议第四章项目业态组合及规划布局建议第五章相关配套用房配备方案及优化建议第六章项目租售运营体系及投资收益分析第七章商业租金建议及谈判条件、示范合同范本第八章商业租赁合同范本及招商

5、条件第九章服务工作方案第十章项目主力店理想的目标租户名录第十一章招商方面的商业推广宣传第十二章导视系统效果方案第十三章建议 项目概况项目地理位置：项目位于大渡口区跳磴镇湾塘村，背靠中梁山，与跳蹬河紧邻。项目地块场地内地形起伏较大，地形最大高低落差达36m。区域交通：跳磴镇通过华福路通往内环高速，项目东南侧为轻轨5号线站点。轻轨五号线轻轨五号线轻轨七号线轻轨七号线第一章项目周边环境分析幸福华庭公租房综合技术经济指标一览表幸福华庭公租房综合技术经济指标一览表项目项目计量单位计量单位方案指标方案指标初设指标初设指标备注备注建设用地面积建设用地面积mm201624.35201624.35201624.

6、35201624.35五个组团底盘低于基五个组团底盘低于基准水平标高准水平标高商业面积商业面积36301.33m；加上配；加上配套房套房优化优化转换为商业转换为商业面积面积后共计商业面积：后共计商业面积：40077.41m总建筑面积总建筑面积mm914691.06914691.06908583.42908583.42居住户数居住户数户（套）户（套）12698126981269812698居住人口居住人口人人27530275302753027530商业面积商业面积mm70156.9870156.9871567.4371567.43配套设施优化转换为商业面积为配套设施优化转换为商业面积为83227

7、.79m83227.79m本项目居住人数及商业量本项目居住人数及商业量第一章项目周边环境分析华岩新城大盘如云，不过都在建设中，目前还没形成商圈。本项目10公里内没有建好的大盘本项目周边建设状况本项目距离华岩新城约5公里，城市主干道华福路旁，该道路是华岩新城通往西永商圈、陶家商圈的快速通道。第一章项目周边环境分析入住率：入住率：结论华岩新城楼盘效果图华岩新城楼盘效果图 本项目入住对象主要针对企业及政府机构在职职工，利 用公租房居住政策，可以与工、商企业商谈团购，把公 租房作为企业职工福利房或宿舍。周边新建楼盘不会对 本项目造成威胁商业：商业：本项目商业量比较大，是以“一站式”商业概念修建，在 商

8、业平台中融合人群日常需要的商业业态，能完全满足 吃、喝、玩、乐需求。本项目在政策支持，充足资金到位条件下，能尽快率先 建立起商业中心。周围楼盘基本不会影响本项目的商业金科金科“天天向上天天向上”恒大雅苑恒大雅苑第一章项目周边环境分析地区别常住人口城镇人口城镇化率全市2945.001678.1156.98一小时经济圈1837.141249.9568.04渝中区64.9364.93100.00大渡口区32.6531.4496.29江北区81.0276.2794.14沙坪坝区108.07100.8493.31九龙坡区114.77103.1489.87南岸区81.4675.9493.22北碚区74.5

9、257.6677.38渝北区143.32110.2976.95巴南区94.6272.0476.14涪陵区109.8465.1159.28长寿区78.7244.8456.96江津区125.3574.0759.09合川区131.6177.9859.25永川区105.0663.3760.32南川区54.2627.7851.20綦江区107.8756.2652.16大足区73.3334.7047.32潼南县64.4027.0542.00铜梁县60.3727.0944.87荣昌县66.9729.8044.50璧山县64.0029.3545.86城市探讨：2012年重庆常住人口0-1011-2021-30

10、31-4041-5051-6061-7071-8081-9016.67%71.75%11.58%重庆人口年龄比BabyBoom1BabyBoom2独身子女政策BabyBoom时代引导消费受79年开始的独生子女政策影响城市的人口结构产生变化重庆市人口增长速度逐步降低持有新型价值观第一代babyBoom人群其子女也已成人从重庆市人口年龄比较看，年龄层次多集中在31-45群体这是第一次生育高峰的一代他们的子女现在即将或已经成家因独生子女政策的效应，已经迎来第二次生育高峰他们就是我们的目标消费客群他们的子女将处于【1-2-4】的消费状态一个孩子，两位父母，四位祖父母公租房的申请人群正与之相符虽面临购房

11、压力但日常生活消费水平较为领先年201220112010人均收入229682025418991年收入递增收入两极差异加大消费欲望强烈收入和消费不断上升随着经济的增长，市民平均收入逐步增长但是剖析内部后发现，虽然整体呈现增长趋势高收入者的收入大幅增加而低收入者的收入则没有太大变化每年两极分化都在不断加大低收入者和高收入者收入差甚至可达到1:102011年重庆恩格尔系数：39.04%第二章项目商业发展方向及定位如何让更多公租房的居住者享受到商业设施带来的便利？需要战略性的设定目标重庆公租房具有一定消费能力的人群入住可辐射并带动周围市民消费能力提升拥有白领人群消费力一次性交付使用3年内将完全改变，成

12、为真正的聚集居住区大量新家庭的迁进重庆市点状发展城市，商圈第一商业体量巨大，在中国属罕见市民收入水平不断提升消费正在经历量变到质变的过程自由选择生活方式的需求生活方式的多样化环境体验地域安心重视环境的设施，即使只是街区顾客在愉悦购物的同时，对环境的重要性产生自然的思考。刺激五官的体验型设施，统一形象面对顾客任何时候都给人新的体验、感受、新的期待。顾客值得自豪的设施便于顾客使用的设施，满足他们各种需求的设施。任何人都可以安心安全健康使用的设施注意细节，统一形象，重庆最暖心的设施。第二章项目商业发展方向及定位孩子的向往之地，父母定会同行Family Enjoy Life-给市民以印象深刻的设施-以

13、“儿童”为重点的设施价值开心并安全儿童可以愉悦的场所体验携子同行乐趣的场所愉悦进行学习体验的场所考虑到儿童利用安全性的对策和空间“家族”价值贴心和安心带孩子也可以安心购物的场所可以和孩子共同快乐的场所追求时尚的场所停车场综合利用对策便利的日常利用场所全部居民都能享用的设施“亲子”设施的价值留下深刻印象并便利的见证儿童成长的场所体验亲子愉悦的场所不会让人感到无聊的场所KidsParentFamily留在记忆中的设施市民感觉到自豪的设施 愉悦并安全愉悦并安全 快乐和安心快乐和安心 便捷并留有深刻印象便捷并留有深刻印象第二章项目商业发展方向及定位睡觉起床工作在家人群娱乐购物聚会家庭睡觉0102030

14、40506070809101112131415161718192021222324分解人一天对于消费的需求晚间美容洗漱就寝睡眠辅助医药服务时间分解个人需求商户需求午饭时间下午茶时间办公室个人用品家庭采购邻里串门物业维护/生活维护汽车美容/宠物娱乐同事/朋友聚会时间家庭聚餐/生活购物子女学习辅助/阅读时间早餐阅读健身养生24小时便利店/药房/药妆综合生活超市养生理疗/茗茶早餐店（面馆等）报刊书店24小时便利店综合菜场24小时便利店综合生活超市时尚百货商品市场养生理疗综合菜场生活服务商/电信/邮政宠物美容店（医院）/汽车美容维修宠物店/汽车美容维修酒楼/快餐/轻餐儿童教育培训/报刊书店社区级别零售

15、购物生活中的人（家庭）对消费的需求时刻存在，居民需要这样的购物设施存在第二章项目商业发展方向及定位24小时全能生活站全天候可以使用，任何时候都有所求满足社区及区域居民需要，各种年龄层次和社会阶层都有所求每日都可以使用，社区居民最有归属感和交流的地方第二章项目商业发展方向及定位火车站公交站飞机场人流聚集短期停留回家期望全家出行频繁使用理解“站”的概念每个人都有属于自己站点的意义区域购物设施需培养居民归属感做到“根植社区，每日可使用”第二章项目商业发展方向及定位时尚流行大人也向往的定位既满足亲自需求又可以自由选购时尚的地方孩子及父母的时尚之地（情侣上班族国际性）对高端生活品牌入驻有吸引力的定位设计、品质、价格、商品量，综合考虑到这些因素的全体平衡的品牌业态。考虑到孩子，年轻人，中年人的个别需求。是网络购物所享受不到的，用“眼睛看的，可试穿的，有交流的，有购物满足感的”的地方。我们将活用我们至今为止的经验，用有效的招租手段，满足品牌公司的要求，实现优质、合理的空间安排。“超级品牌”引入高品位且极具价格竞争力的超级品牌来吸引中产白领阶层。积极的广告活动，或者在设施内召开以家庭为主题的促销活动，让这里成为全家欢乐圣地，住在这里，乐在这里。第二章项目商业发展方向及定位生活体验日常生活品丰富的定位便于日常生活利用的大型超市