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1、餐饮、购物等生活类配套较少，档次较低；学校幼儿园规划但未建较好的海景、山景资源较好的海景、山景资源地块西侧拥有海湾带资源，海面平静，北侧靠山。较差的南侧资源较差的南侧资源地块南侧临近污水处理厂、存在味觉及视觉污染1010分钟路程分钟路程5 5分钟路程分钟路程南大街商圈百盛商圈幸福幸福商圈商圈宗宗地地环海路环海路北马路北马路海海港路港路开发区开发区商圈商圈2020分钟路程分钟路程同三高速同三高速夹河大桥夹河大桥鸟瞰污水处污水处理场理场三里桥三里桥西海岸项目西海岸项目环海路至幸福南路万科海云台万科海云台项目资源项目资源交通可达性一般，地块周边较为陌生，山海资源性较好，南侧交通可达性一般，地块周边较

2、为陌生，山海资源性较好，南侧临近污水处理厂临近污水处理厂,运用绿地性质地块制造隔离带，减弱其影响运用绿地性质地块制造隔离带，减弱其影响4本报告是严格保密的。万科海云台万科海云台建筑建筑西式建筑基底混合中式设计元素，呈现万科第五代西式建筑基底混合中式设计元素，呈现万科第五代别墅别墅灰砖瓦片屋顶，窑变砖贴墙，铁艺调条栏杆，灰砖瓦片屋顶，窑变砖贴墙，铁艺调条栏杆，赤松大宅门赤松大宅门;中式的屋檐、角檐、飞檐；西式的竖向线条感与中式的青瓦檐相结合，中西式的竖向线条感与中式的青瓦檐相结合，中西式元素结合。西式元素结合。中式元素：u四合院特点，房顶、墙面、门窗、色彩等方面沿用北京四四合院特点，房顶、墙面、

3、门窗、色彩等方面沿用北京四合院特征；合院特征；u围合式院落、庭院空间；青砖、黛瓦或粉墙；中式屋檐、围合式院落、庭院空间；中式屋檐、角檐、飞檐；角檐、飞檐；u采用中式特有的坡屋顶；镂空花窗；朱红色大门；采用中式特有的坡屋顶；u木雕、石雕、砖雕等传统意义上的符号。木雕、石雕、砖雕等传统意义上的符号。5本报告是严格保密的。万科海云台万科海云台园林园林依地势打造三阶立体景观，并整体别墅区形成依地势打造三阶立体景观，并整体别墅区形成3 37 7米米的台地，步移景异，观海视野尺度辽阔，尽可能多的做的台地，步移景异，观海视野尺度辽阔，尽可能多的做到户户观海到户户观海灌木、花草、树木自然与灌木、花草、树木自然

4、与海景观相结合，自然过渡，海景观相结合，自然过渡，达到最佳观景效果；达到最佳观景效果；从外部建筑设计从外部建筑设计上，采用的立体上，采用的立体叠落设计，使阳叠落设计，使阳台、露台以及前台、露台以及前后花园层层错落，后花园层层错落，极大地拓宽了景极大地拓宽了景观的空间；观的空间；6本报告是严格保密的。万科海云台万科海云台台地台地台地别墅的设计使内部景观变化的同时，也使外部景观台地别墅的设计使内部景观变化的同时，也使外部景观资源最大化资源最大化台地建筑特点：1.利用台地高差组织交通：在台地上为全部人行的景观空间，在台地下为车行交通空间，形成人形成人车分流的合理交通组织车分流的合理交通组织。2.利用

5、台地高差组织活动空间：在台地上为以安静休闲类的户外活动空间为主，在台地以下以户外运动类活动空间为主，动区，静区相对独立，避免干扰。3.在台地上部的边缘位置种植冠大荫浓的乔木，在加大台地高度感觉的同时也使城市的噪音，粉尘等污染得以弱化。4.高出地面的台地挡土墙台地挡土墙，使得地下车库能够通过挡土墙的窗户获得采光和通风。5、利用流水落差的压力作出各式喷泉喷泉，最低一层台地上又汇聚为水池。常有为欣赏流水声音而设的装置，甚至有意识地利用激水之声构成音乐的旋律。低层台地也可汇集众水形成平静的水池，注重水池与周围环境的关系，使之有良好的比例和适宜的尺度，从而形成较好的视觉观感。7本报告是严格保密的。万科海

6、云台万科海云台高层户型高层户型122 3室2厅2卫932室2厅1卫1373室2厅2卫4 4米面宽米面宽客厅，布局合理，动线较为通畅，尺客厅，布局合理，动线较为通畅，尺度适宜；南北通透，双面采光；户型方正，度适宜；户型方正，卧室、书房飘窗设计卧室、书房飘窗设计，入户玄关设计，入户玄关设计，人性人性化收纳空间化收纳空间；入户玄关入户玄关收纳空间收纳空间卧室书房卧室书房飘窗设计，飘窗设计，使视野开使视野开阔阔厨房景观厨房景观设计，观设计，观景阳台，景阳台，人性化设人性化设计计客厅、独客厅、独立餐厅设立餐厅设计，生活计，生活空间尺度空间尺度隔离隔离高层户型面积高层户型面积9393、122122、137

7、137平米，比例较平均，户平米，比例较平均，户型设计不浪费，增加人性化收纳空间及飘窗型设计不浪费，增加人性化收纳空间及飘窗户型户型户型面积户型面积户型结构户型结构套数套数占比占比备注备注A932室2厅1卫12235%23楼B1223室2厅2卫11634%14楼C1374室2厅2卫10631%5楼合计344100%8本报告是严格保密的。万科海云台万科海云台别墅户型别墅户型首期开发别墅联排、小双拼、大双拼三种形态，户首期开发别墅联排、小双拼、大双拼三种形态，户型面积型面积360360630630平米平米双拼大双拼5%小双拼22%联排大端头小端头32%中间户42%合计100%一层一层70-100平前

8、后独立庭院，6.6米挑高门厅；二层双卧室，主卧套设计，增加了私密性；三层主卧空间，独立主卧套设计，开口视野；四层露台设计，露台赠送，增加与外界自然的接触；二层三层三层顶层顶层135200平的地下面积，整体地下空间面积紧凑，并且赠送车库，可直接进入一层，地下4.5挑高设计，兼具娱乐，聚会，健身等功能性空间使用面积360平米，庭院面积约70100平，地下室面积约135200平，露台约60平米；下沉庭院下沉庭院地上庭院地上庭院主卧套主卧套卫生间卫生间衣帽间衣帽间露露台台二层二层四层四层三层三层一层一层地下地下露台露台主卧套主卧套露台露台车库车库活动活动室室通过大面积庭院与露台的赠通过大面积庭院与露台

9、的赠送，来作为产品项目亮点送，来作为产品项目亮点450450平使用面积平使用面积9本报告是严格保密的。万科海云台万科海云台营销展示营销展示n售楼处外部：中式风中式风格建筑，格建筑，外部高矮绿化展示，增强自然生态感官效果；围挡选用万科LOGO；n售楼处内部：中式与西欧混合风格，轻装修，轻装修，重装饰；重装饰；n开敞会客厅：透明落地窗，增加透视度增加透视度，增近海距离；n贵宾厅：与开敞会客厅区隔，并且着重细节装饰，如典型中式风格装饰物鸟笼；营销展示海资源利用最大化，中西装饰结合营销展示海资源利用最大化，中西装饰结合售楼处外部售楼处外部售楼处内部售楼处内部10本报告是严格保密的。万科海云台万科海云台

10、营销展示营销展示高层样板间展示高层样板间展示CC标精装交付标精装交付C级标准是针对首次置业群体的客户需求而制定，是万科集团在全国范围内推广最多的一个精装标准，目前已在全国范围内销售了5万多套，C标适合的产品线是万科70-120平方米的户型提供标准装修。万科在空间把握上比较考究，客厅与主卧设计了落地凸窗，并且多处设置暗藏衣柜，在门口设置了暗柜，方便主人归来放置些衣物等。物品清单物品清单品牌品牌价格价格地面复合地板德尔159/平地砖马可波罗150200/平墙面乳胶漆多乐士280/平顶棚灯带欧普30/平射灯欧普80/平部分门日门1900/付厨具方太2400-3600/付新古典主义和新现新古典主义和新

11、现代主义完美结合的代主义完美结合的装修风格装修风格11本报告是严格保密的。提升价值手段提升价值手段万科品牌价值提升万科品牌价值提升如果某个特定成本的品牌如果某个特定成本的品牌产品，由于在顾客方形成产品，由于在顾客方形成了很高的期望价值，从而了很高的期望价值，从而使客户能够按照更高的价使客户能够按照更高的价格进行购买，我们就认为格进行购买，我们就认为这个品牌具备了很强的产这个品牌具备了很强的产品溢价能力。品溢价能力。TextText质量、配套服务等情感价值技术应用、产品体验等功能功能价值价值附加附加价值价值精神精神价值价值品牌价值模型品牌价值模型品牌价值模型品牌价值模型品牌价值模型品牌价值模型-

12、品牌溢价能力品牌溢价能力品牌溢价能力品牌溢价能力万科海云台万科海云台价值提升价值提升12本报告是严格保密的。提升价值手段提升价值手段完完善城市功能，升级区域形象善城市功能，升级区域形象完成项目区位与芝罘岛休闲旅游形象的契合海云台是万科TOP系产品中的代表，万科对“TOP系”的定位有两大标准，一是占据城市核心位置，一是占据城市中稀缺景观资源海岸公园泛海主题游乐区休闲会所展览馆烟台市场重视城市功能，按烟台市场重视城市功能，按照城市综合体的属性构建本项目照城市综合体的属性构建本项目突出综合功突出综合功能价值，以住宅产品作为基础，以其它公建设施的功能打造提升整体价能价值，以住宅产品作为基础，以其它公建设施的功能打造提升整体价值值万科海云台万科海云台价值提升价值提升