广州万菱汇案列研究PPT文件格式下载.pptx

1、-1层至5层楼层楼层初期初期定位定位：负一层主要是中档品牌，为“未来白领”们服务；一层集中一二线国际品牌，为高端白领服务；二层的时尚品牌相对大众化，普通白领也能消费得起；三楼是生活家居饰品；四楼主要是酷锅、上井日本料理等中西式高端食府；五楼凯悦酒家同样是高端食府。目前主力商家目前主力商家：Zara,苏宁精品店，Oxygene Monde,酷锅,so-hip定位定位：超甲级写字楼位置位置：西侧塔楼面积面积：65000平方米层数层数：49层标准层标准层：1555平方米实用率实用率：75%现租金现租金：均价170元/平方米物业管理物业管理：仲量联行定位定位：高级服务式公寓位置位置：中间及东侧两栋塔楼

2、面积面积：72000平方米层数层数：31层单位数目单位数目：840套主力单位面积主力单位面积：47-77平方米现售价现售价：均价40000元/平方米物业管理物业管理：仲量联行3本报告是严格保密的。出入口设置 项目出入口布局合理，但没有亮点，部分入口展示性不佳，没项目出入口布局合理，但没有亮点，部分入口展示性不佳，没有充分发挥出分流及引导天河商圈客流进入商场的作用有充分发挥出分流及引导天河商圈客流进入商场的作用万万 菱菱 汇汇体 育 东 路天 河 路入口1入口2入口3入口4商场出入口入口入口1 1 标示性差，不利于分流商圈人口进入标示性差，不利于分流商圈人口进入 入口1位于万菱汇西端，处于天河路

3、与体育东路交界处。本应是地理位置最佳的入口，是人流最多，最具标示性的地点。但设计上却仅仅是标示为写字楼入口，没有充分发挥出分流天河商圈人口进入商场的作用。入口入口4 4标示性差，入口内标示性差，入口内LEDLED广告屏不合理广告屏不合理 入口4位于万菱汇东端，入口本应起到引导客流从东边进入的重要作用，但是入口过小及凹陷进内的设计均让人感觉到不合理之处。另外，在人流最差的入口通道内设置LED广告屏幕同样令人费解。入口入口3 3紧邻室外地铁口，布局合理紧邻室外地铁口，布局合理 入口3位于万菱汇中间东侧，外部正对出租车站和室外地铁口，内部连接商场内小中庭，对于引导外部客流进入有积极作用。入口入口2

4、2落落地玻璃可拆卸，提高进出便利性地玻璃可拆卸，提高进出便利性 入口2是万菱汇商场的主入口。本入口连接商场大中庭，是商场举办活动的主要地点。外围落地玻璃均可拆卸，提高举办活动时出入口进入性，是商场出入口设计的亮点之一。入口1入口2入口3入口4p商场两端出入口设置有不合理之处商场两端出入口设置有不合理之处 万菱汇东西端两处入口并不是作为商场主出入口，但是在东侧的入口位于天河商圈人流最多的两条路的交汇处，却没有醒目的商场入口标识，仅仅标示为写字楼的入口。p商场主入口布局合理商场主入口布局合理 万菱汇中间两个主入口处于裙楼商场整个眼界面的中间，而且紧密连接公共交通点，提高客流进入便利性的同时，也具有

5、昭示性。4本报告是严格保密的。项目进入性 项目公共交通到达性优越，地铁、项目公共交通到达性优越，地铁、BRTBRT多元公共交通接驳，另外多元公共交通接驳，另外还有出租车车道，到达性高还有出租车车道，到达性高万万 菱菱 汇汇体 育 东 路天 河 路BRT公交站室外地铁口负一层地铁口出租车上落客点公共交通点地铁口（规划）出租出租车上落客点车上落客点商圈内仅有商圈内仅有 不同于天河城和正佳广场，万菱汇与太古汇均有设置出租车上下客通道。万菱汇这边标准两车道的出租车车道畅通无阻，但是太古汇那边的出租车车道出入口却是被沿街铁马全部封死。可以说万菱汇是商圈内仅有的一个商场具有真正意义上的专门的出租车上落客车

6、道。BRTBRT站站紧邻主入口，地铁入口紧邻主入口，地铁入口 BRT公交线路交通是广州市内重要的公共交通线路，而万菱汇其中一个主入口正对石牌桥BRT公交站。万菱汇公共交通便利性优越。室外地铁口室外地铁口紧密连接项目，提高进出便利性紧密连接项目，提高进出便利性 除了现有的两个地铁口连接三号线的石牌桥站，在商场西端的地下已经规划了要建造隧道连接一号线体育中心站，除了加强了商圈内的交通无缝接驳，进一步提高客流进入便利性。另外，连接上市内客流量最高的地铁一号线，也有望增加商场人气。p多元公共接通接驳，多元公共接通接驳，公公共交通到达性强共交通到达性强 万菱汇公共交通便利性优越，三号线地铁上盖加上BRT

7、公交站正对主入口，公交交通到达性高。另外值得称赞的一点是，万菱汇规划了两车道出租车车道，是天河商圈内第一个真正拥有出租车上落客点，出租车车道的购物广场。出租车车道室外地铁口BRT公交站5本报告是严格保密的。项目进入性万万 菱菱 汇汇单单 行行 线线 1342体 育 东 路天 河 路 因为项目南部单行线的设立，停车场出入口设计不合理，使得因为项目南部单行线的设立，停车场出入口设计不合理，使得自驾车进入性差自驾车进入性差已经暂停使用停车场入口11出车方向却是逆行停车场出口22进入车场方向与行车方向相反，而且进入角度窄停车场入口33停车场出入口44车辆需走完整条单行线方可到达公车总站自驾车进入线路1

8、自驾车进入线路2停车场入口p自驾车进入不便利自驾车进入不便利 从右图可以看出，主要有两条自驾车线路进入万菱汇停车场。在线路1中，无论从天河路或者体育东路进入万菱汇均要掉头走万菱汇南面的双车道单行线方可到达万菱汇。在线路2中，车辆可以在天河路转右进入，但却是违章逆行。p停车场出入口设计不合理停车场出入口设计不合理 从图中可以看到，本来万菱汇的停车场入口设计与目前的单行道方向的相反的。归根究底，是这条单行线的设立使得停车场入口显得不合理。但从另一个角度来说，当单行道设立后至今的时间里，万菱汇都没有对于停车进出口做出调整，亦可以说是万菱汇管理不当。p单行线拖累进入性单行线拖累进入性 万菱汇南边的马路

9、是自驾车进入万菱汇的必经之路。本来设计应是四车道双向车道，但是因为一侧有公交车总站，占用了两条车道，最后使得能进入万菱汇的只有两车道单行车道。从途中可以看到，一旦卸货货车排队，整条道路就被占据一半。自驾车进入十分不便。项目南边单行线6本报告是严格保密的。楼层平面图n楼层信息楼层信息lB1 B1 负一层负一层lL1 L1 一层一层lMF MF 夹层夹层lL2 L2 二层二层lL3L3 三三层层lL4L4 四四层层lL5 L5 五五层层n商商铺信息铺信息女女装装/男装男装运动用品运动用品家居精品家居精品鞋包鞋包餐饮餐饮个个人护理人护理钟钟表珠宝饰品表珠宝饰品银银行行7本报告是严格保密的。业态分布餐

10、饮餐饮餐饮休闲休闲零售品牌店L5L4L3L2MFL1B1个人护理餐饮鞋包运动用品钟表珠宝饰品家居精品女装/男装4.80%25%1.50%2.50%11%15.20%40%零售 70%餐饮 25%休闲 5%p各楼层业态分布各楼层业态分布p业业态具体细项占比态具体细项占比餐饮美发 So Hip零售-Mango零售-Zara8 万菱汇没有百货、超市、影院，负一层至三层主要是零售品牌万菱汇没有百货、超市、影院，负一层至三层主要是零售品牌店，其中又以服饰为主，餐饮多数分布在负一层和四、五层店，其中又以服饰为主，餐饮多数分布在负一层和四、五层本报告是严格保密的。楼层主题定位 商场定位不能形成差异化，在招商

11、方面并没有能将主题发挥到商场定位不能形成差异化，在招商方面并没有能将主题发挥到极致，不能形成有吸引力的目的性消费极致，不能形成有吸引力的目的性消费9Gourmet City/Entertainment Zone美食天地/娱乐地带 L5L4L3L2L1B1Gourmet City美食天地Quality Living时尚品味Fashion World时装世界International Fashion国际品牌Modern Life现代生活3000 平方米5000 平方米11000平方米9000 平方米9000 平方米18000平方米p各楼层初始主题设定各楼层初始主题设定p各楼层现状各楼层现状L4/L

12、5 L4/L5 现状现状中高档餐饮与商场互动不足中高档餐饮与商场互动不足 L4/L5 主要由酷锅、凯悦酒家、上井日本料理三家中高端餐饮组成。经营状况都不错，但从商场布局和垂直动线来看，客人都从一侧扶手梯直上直下，与商场互动不足。L1 L1 现状现状品品牌级别高不成低不就牌级别高不成低不就 L1虽然打着国际品牌的旗号，但是最具影响力的只有Zara。一些品牌例如打着首次进入中国地区的中东品牌“Oxygen Monde”等，在大众中认知度和受欢迎程度均不高。L2/L3 L2/L3 现状现状品牌参差，排布混乱，品牌参差，排布混乱，人人气冷清气冷清 L2/L3主要还是以零售为主，但与初始主题并不是十分切

13、合。品牌多以国内品牌为主，而且三楼还有山寨品牌出现（Osenwisky,从商品到装修均有明显山寨斯华洛世奇之疑）。另外，商铺招商主题模糊，常有出现“时装 内衣 饰品”这种商铺连接组合出现。另外，从L2开始往上的楼层人气直线下跌，十分冷清。B1 B1 现状现状人人流较多，但停留率低流较多，但停留率低零零售冷清，靠大众餐饮带动售冷清，靠大众餐饮带动 负一层连接地铁入口，人流较多，但只有少数人流会停留进行购物，更多的是直接进入地铁站，或在层内的大众餐饮店内就餐。零售方面虽然有苏宁精品店，也有例如Mastermind等中档服装品牌，但不乏经营不知名女士内衣此类中低端商铺。B2/B3Car Park停车

14、场两层合共650个车位B1L1MFL2L3L4/L5大快活ZaraPOLLENELLE劲霸男装酷锅大和寿司Oxygen MondeBenbo芭曲发型凯悦酒家苏宁精品店MangoOchirlySo Hip上井精致日本料理表叔茶餐厅New Balance百丝海马床垫生活经验Costa CoffeeCalfland生态家p各楼层各楼层主主力商家力商家品牌品牌本报告是严格保密的。动线分析 鉴于地块特殊性，商场平面动线为单一长条型动线，垂直动线鉴于地块特殊性，商场平面动线为单一长条型动线，垂直动线分布比较合理分布比较合理10L5L4L3L2L1p平面动线平面动线 单一长条型动线单一长条型动线 鉴于地形特

15、性，商场内平面动线也是单一的长条型动线，连接两个中庭。p垂直动线垂直动线 三组主力垂直电梯组三组主力垂直电梯组 商场内主要有三组垂直电梯组，商场内垂直上落交通算便利，但可见垂直电梯组2与电梯组3之间的距离较远。另外，高端餐饮都分布在4，5层，而且食客可以只通过垂直电梯组3进入和离开，高端餐饮与商场其他部分互动不足。商铺 餐饮 走道垂直电梯组1垂直电梯组2垂直电梯组3本报告是严格保密的。经营情况 无论是周中还是周末，商场内二三层人气都十分冷清，另外还无论是周中还是周末，商场内二三层人气都十分冷清，另外还存在视角死角商铺，不少商铺结业存在视角死角商铺，不少商铺结业11p二、三层人气冷清，不少商铺结业二、三层人气冷清，不少商铺结业本报告是严格保密的。设计缺陷12 鉴于项目上有三栋塔楼，裙楼商场不可避免有很多承力柱，但鉴于项目上有三栋