郑州财税金融职业学院《理财规划师专业能力》第二章消费支出规划PPT课件下载推荐.ppt

1、5454：月供占收入：月供占收入2020-50-5032%32%：月供占收入50%50%以上以上 “房奴房奴”2013年中国汽车产销量双超年中国汽车产销量双超2000万辆万辆 再创全球最高纪录再创全球最高纪录n2013年，汽车产销双双超过2000万辆，增速大幅提升，高于年初预计，并且再次刷新全球记录，已连续五年蝉联全球第一。n根据中汽协的预计，2014年国内汽车产销可望增长8%至10%，总量在2400万辆左右。如何可以均匀地享受一生的财富如何可以均匀地享受一生的财富？第二章第二章 消费支出规划消费支出规划 一、金融市场与消费支出一、金融市场与消费支出 n如果没有金融市场，消费自由将受到限制：如

2、果没有金融市场，消费自由将受到限制：p消费时间不自由（有时间没钱、有钱没时间,穷一生买的房，享受不了几天）p积累太长甚至受制于通胀n解决途径解决途径-金融市场金融市场p通过资金借贷调整消费模式p通过投资获益缩短积累时间，增强可消费能力。二、收入、支出与财务安全和财务自由二、收入、支出与财务安全和财务自由 理财规划师要处理好收入、消费支出、借贷收入、消费支出、借贷和投资和投资的关系，目的目的是帮助顾客树立合理的消费观念，从经济角度协助客户达到生活目标，最终赢得财务自由。家庭消费模式的三种类型：家庭支出一般是先增长后下降的，收入也不会一成不变的。为使问题简单化，我们做如下的假定：（1）工薪类收入固

3、定不变；（2）投资收入随时间变化。L L代表工薪收入线；代表工薪收入线；C C代表支出线；代表支出线；I I代表代表投资类收入；投资类收入；T T代表总收入，是投资收入与工代表总收入，是投资收入与工薪收入的总和（薪收入的总和（T=C+I）T=C+I）。1.收大于支消费模式收大于支消费模式 总收入T人民币（元）投资收入I 工薪收入L消费曲线C家庭储蓄S财务独立临界点 收入曲线T在消费曲线上方，收入曲线和消费曲线的中间部分是家庭储蓄，此时家庭不但达到了财务安全的目标，而且有一定的结余资金可以用来投资。当投资收入曲线穿过工薪收入曲线时当投资收入曲线穿过工薪收入曲线时，意味着投资收入已经成为家庭最主要

4、的收入来源，家庭的生活目标有强大的经济保障。当投资收入曲线穿过消费曲线时当投资收入曲线穿过消费曲线时，意味着消费已经可以由投资收入来支撑，该家庭已经获得了财务自由，个人不再为赚钱而工作。2.收支相抵消费模式收支相抵消费模式人民币（元）总收入消费曲线工薪收入投资收入时间（年）n消费曲线总是在收入曲线的周围波动消费曲线总是在收入曲线的周围波动。说明消费大体等于收入。家庭从初始时期就有一定投资，投资收入曲线上升完全依赖于投资收益，只要投资是盈利的，投资曲线就会不断上扬，但要达到财务自由还需要很长时间。n如果没有投资和接下来的投资收益，这种消费模式永远不可能达到财务自由。3.支出大于收入的消费模式支出

5、大于收入的消费模式人民币（元）消费曲线总收入工薪收入投资收入 时间（年）52 目前的“月光族月光族”就是这种消费模式，消费支出一直大于工薪类收入，不得不用家庭原有的财富积累填补缺口，如果这种状况一直持续下去，家庭必将陷入财务危机。投资收益不断下降，直到为零。考题回顾考题回顾n理财规划的目标是实现财务安全和财务自由。如果客户实现了财务自由，则该客户的投资收入曲线应该一直在支出曲线的（）。（A）平行（B）下方 （C）上方 （D）右方 第一节第一节 制定住房消费方案制定住房消费方案 住房消费规划工作流程住房消费规划工作流程第一步第一步 确定客户购房意愿确定客户购房意愿第二步第二步 收集客户信息收集客

6、户信息（略）（略）第三步第三步 分析客户财分析客户财务务状状况（略）况（略）第四步第四步 协助客户制定购房目标协助客户制定购房目标 第五步第五步 帮助客户进行贷款规划帮助客户进行贷款规划 第六步第六步 购房计划的实施（略）购房计划的实施（略）第七步第七步 住房规划的调整住房规划的调整一、住房支出的分类一、住房支出的分类住房支出住房支出住房消费住房消费住房投资住房投资购房购房租房租房买房时，消费目的和投资目的并存。买房时，消费目的和投资目的并存。第一步第一步 确定客户购房意愿确定客户购房意愿 购房？租房？1.1.适宜租房的人群（适宜租房的人群（P43）P43）A.刚踏入社会的年轻人；B.工作地点

7、和生活范围不固定者；C.储蓄不多的家庭；D.不急需买房且辨不清房价走势者。2.2.租房与购房的比较分析（租房与购房的比较分析（P44）P44）租房租房购房购房优点优点缺点缺点所得所得付出付出负担较轻负担较轻灵活方便灵活方便自由性强自由性强受房东制约受房东制约较不稳定较不稳定没有保障没有保障具有增值潜力具有增值潜力有归属感有归属感安全感安全感负担较重负担较重房贷压力可能房贷压力可能会影响生活会影响生活具有衍生收入具有衍生收入 增值潜力增值潜力 享受税收优惠享受税收优惠 机会成本机会成本每月房租每月房租 相关税费支出相关税费支出 维护费用维护费用 购房？购房租房决策nA.人才流动机制；nB.成本收

8、益分析（年成本法、净现值法）；成本收益分析（年成本法、净现值法）；nC.购房需巨额首付款；nD.机会成本；nE.房地产的流动性；nF.房地产增值潜力。1.1.购房或租房的选择购房或租房的选择年成本法（年成本法（P43）P43）p购房者的使用成本包括：首付款占用造成的机会成本，房屋贷款利息。p购房年成本购房年成本=首付款存款利率+贷款余额贷款利率+年维修及税收费用p租房者的使用成本是房租。p租房年成本租房年成本=房屋押金存款利率+年租金 年成本法年成本法n计算年成本法要考虑的因素：计算年成本法要考虑的因素：房租是否会每年调整。如果预计未来房租将向上调整，则租房年成本将随之增加。购房后总价固定，但

9、随着还款额度的增加，本金的机会成本将下降，因此购房年成本将逐年下降购房年成本将逐年下降。房价涨升潜力。如果未来房价看涨，那么未来出售房屋的资本利得能在一定程度上弥补居住时的成本。利率的高低。利率越低，购房的成本也越低，购房会相对划算；反之，则租房划算。购房或租房的选择购房或租房的选择年成本法案例年成本法案例（P44 P44 例例2-62-6）n李小姐最近看上了一套位于北京海淀某小区的二手房，面积80平方米。该房可租可售。如果租的话，房租每月3000元，押金1万元。而购买的总价是70万元，李小姐可以支付30万元的首付款，另外40万拟采用6.55%的商业贷款利率向某行贷款。贷款期限10年，假设采取

10、等额本息还款方式，第一年付出的利息和为14625元，另外，购买二手房需要较多的税费支出和装修费用，这些税费如果按年平摊，大约每年5000元。李小姐应该租房还是买房？（李小姐的年平均投资回报率是4%）案例分析案例分析n李小姐租房年成本=100004%+300012=36400元n李小姐购房年成本=3000004%+14625+5000=31625元n租房年成本36400元 购房年成本31625元，因此够房更划算。n如果预期房屋每年的维修成本为如果预期房屋每年的维修成本为5000元，则：元，则：p因为，房屋维修成本由房东承担，则租房成本和第和第一年一年购房成本不变n假设房价每年升值假设房价每年升值

11、1%，即第一年升值，即第一年升值7000元，元，则：则：p租房成本不变p购房成本为31625-7000=2462531625-7000=24625元元 2.2.购房或租房的选择购房或租房的选择净现值净现值（P44P44）n其中pNPVNPV为净现值为净现值pt t为年份数为年份数pCFCFt t为各期的净现金流为各期的净现金流pi i为折现率为折现率所谓净现值法净现值法，是指在一个固定的居住期间内，把购房和租房的现金流量还原至现值，比较两者的现值，较低者对客户而言比较经济实惠。购房或租房的选择购房或租房的选择净现值法案例净现值法案例n王先生最近看上了一套位于上海某小区的房子。如果租的话，房租每

12、年4万元（期初交纳），租期4年，押金1万元。而购买的总价是70万元，王先生可以支付30万元的首付款，另外40万拟采用6%的商业贷款利率向某行贷款，贷款15年，本利等额摊还；另外，购买该房的税费及装修费共需100000元，王先生估计居住4年后仍能按原价出售。王先生应该租房还是买房？（王先生年投资回报率是4%）王先生租房的净现金流量现值计算：王先生租房的净现金流量现值计算：王先生买房的净现金流量现值计算王先生买房的净现金流量现值计算 每年偿还贷款：每年偿还贷款：40（A/P，6%，4）=4.12万元万元第四年末第四年末贷款余款余额：4.12（P/A，6%，11）=32.48万元万元王先生卖房所得房

13、款：王先生卖房所得房款：70万元万元每年现金流01234购房首付款及税费、装修费-40购房贷款支出-4.12-4.12-4.12-4.12卖房收入70偿还所剩贷款-32.48现金流合计-40-4.12-4.12-4.1233.4 王先生买房的净现金流量现值计算王先生买房的净现金流量现值计算-15.25-15.25-22.88-22.88，租房净现值比购房高，租房划算，租房净现值比购房高，租房划算 第四步 制定购房目标购房的目标购房需求购房财务决策 p购房的购房的目标必须可以量化目标必须可以量化p涉及三大要素l计划的购房时间l希望的居住面积l届时的房价（参考相关资料、结合房价历史走势估算）注：目

14、标应越具体越好目标应越具体越好，如“我希望在两年以后购买150平方米左右，价格为8000元/平方米左右的房子”，而不是“我希望过几年换套大点的房子，让老婆孩子住得舒服。”第四步第四步 协助客户制定购房目标协助客户制定购房目标1.1.购房目标的确定（购房目标的确定（P29）P29）第四步第四步 协助客户制定购房目标协助客户制定购房目标n确定购房面积需求的原则：（1）不必盲目求大 （2）无需一次到位 （3）量力而行n较为合理的购房面积：较为合理的购房面积：2.购房面积需求购房面积需求家庭家庭户型户型面积（）面积（）说明说明单身客户单身客户超小户型3060客厅最好大一些青年夫妇青年夫妇小户型60左右

15、交通方便以节省成本老年夫妇老年夫妇 110 第四步第四步 协助客户制定购房目标协助客户制定购房目标n房价取决于两个因素：区位 面积 房子大小主要取决于居住人数。3.购房环境需求购房环境需求 地产价值地产价值 公共设施：公共设施：市场、学校、公园、停车场、医院、保健 临路情况：临路情况：环境交通系统、与市中心区交通方便程度，交通瓶颈区 土地区分使用：土地区分使用：土地利用秩序是否符合分区规定、市容要求 环境：环境：卫生、景观维护、居民水平 土地使用程度：土地使用强度、配合公共建设程度、土地开发程度 社区服务：社区服务：人行道及骑墙打通情况、煤气、给水、垃圾处理、商店、消防 地区性不动产销售情况：地区性不动产销售情况：旧房接受力、新房销售率、空房率 交通：交通：公共交通工具、运输条件、交通建设计划 音乐文化：音乐文化：体育场、电影院、剧院、艺术院、博物馆、图书馆 其他：其他：综合性的环境吸引力和排斥力。4.购房规划流程图房