资产评估学-第1.23.4章内容PPT文件格式下载.ppt

1、行为。第一节资产评估及其特点第一节资产评估及其特点评估出现的一种情景评估出现的一种情景:澳大利亚的不动产评估风险案例澳大利亚的不动产评估风险案例 一、案件情况一、案件情况 诉讼标的：位于昆士兰州的一处工业用不动产诉讼标的：位于昆士兰州的一处工业用不动产 原告：一小型金融贷款机构原告：一小型金融贷款机构 被告：某评估师被告：某评估师 案由：案由：2005年，邓肯女士年，邓肯女士（借款人借款人）向原告申请借款，以其向原告申请借款，以其拥有的待开发工业用不动产做抵押，并向原告提供了由被告于拥有的待开发工业用不动产做抵押，并向原告提供了由被告于 2005年年4月月11日出具的评估报告。该评估报告认为该

2、项工业日出具的评估报告。该评估报告认为该项工业用途的不动产价值为用途的不动产价值为185万澳元万澳元（每平方米每平方米5万澳元万澳元）。根据该。根据该评估报告，原告向邓肯女士提供了评估报告，原告向邓肯女士提供了123万澳元的贷款，期限万澳元的贷款，期限12个月。在最初的个月。在最初的12个月中，双方执行合同情况良好并将贷款期个月中，双方执行合同情况良好并将贷款期限又延展了限又延展了12个月。在延展期间，借款人邓肯女土违约。原告个月。原告最终行使权利，于最终行使权利，于2007年年6月以月以85万澳元的价格将抵押物出万澳元的价格将抵押物出售。随后原告即向法院提起诉讼，要求被告售。随后原告即向法院

3、提起诉讼，要求被告评估师评估师赔偿相关损赔偿相关损失。失。资产评估资产评估资产评估资产评估十个基本评估要素十个基本评估要素十个基本评估要素十个基本评估要素评估主体评估主体评估主体评估主体谁来评（评估机构和人员）谁来评（评估机构和人员）谁来评（评估机构和人员）谁来评（评估机构和人员）评估客体评估客体评估客体评估客体评什么（评估的对象）评什么（评估的对象）评什么（评估的对象）评什么（评估的对象）评估依据评估依据评估依据评估依据凭什么（相关法规等）凭什么（相关法规等）凭什么（相关法规等）凭什么（相关法规等）评估目的评估目的评估目的评估目的做何用（具体用途）做何用（具体用途）做何用（具体用途）做何用（

4、具体用途）评估程序评估程序评估程序评估程序怎样做（工作步骤）怎样做（工作步骤）怎样做（工作步骤）怎样做（工作步骤）评估原则评估原则评估原则评估原则坚持啥（行为规范）坚持啥（行为规范）坚持啥（行为规范）坚持啥（行为规范）评估价值类型评估价值类型评估价值类型评估价值类型质的规定性质的规定性质的规定性质的规定性评估方法评估方法评估方法评估方法特定技术特定技术特定技术特定技术行为依据行为依据行为依据行为依据法规依据法规依据法规依据法规依据产权依据产权依据产权依据产权依据取价依据取价依据取价依据取价依据二、资产评估的十要素9.评估假设评估假设评估假设评估假设有交易假设有交易假设有交易假设有交易假设 公开

5、市场假设等公开市场假设等公开市场假设等公开市场假设等10.评估基准日评估基准日评估时间评估时间评估时间评估时间（一）资产评估的主体第一种是专业性资产评估机构专业性资产评估机构，如房地产评估事务所。这类机构专门从事某一方面的资产评估业务，具有精通这一方面的专门人才，但这些人才也需要通过资产评估的专业培训，取得“国有资产评估资格证书”后，才能承担本专业资产评估业务。第二种是兼营性资产评估结构兼营性资产评估结构，如会计师事务所、审计事务所、财务咨询公司等。它们原先已有较强的专业技术力量，只要增加（或临时聘请）一些必需的、有关方面的专业技术人员，经过一定资产评估知识培训和考试考核，在取得“资产评估资格

6、证书”后，就可以承担资产评估业务。第三种是综合性资产评估机构综合性资产评估机构，如资产评估公司、资产评估事务所。其特点是实行独立核算的企业化经营，执行独立性、职业性和专业性原则，承担各行业、各部门的资产评估业务，这种类型的机构必须拥有各类与评估业务相关的专业人员，具有雄厚的资产评估力量。资产评估要素资产评估要素（一）资产评估的主体具有资产评估资格的人员是指经过严格的考试或考核，具有资产评估能力并取得资产评估资格的人员。在中国，资产评估人员必须通过全国统一考试，在取得注册评估师的资格后才能担任资产评估的工作。由于资产评估结果直接关系着资产交接各方的权益，且评估技术难度大，涉及多方面的专业知识，如

7、会计学、会计学、市场学、数学、工程技术市场学、数学、工程技术等。因此，要求资产评估人员必须具备三个方面的条件：第一，具有踏实、勤奋、认真的工作作风以及良好的职业道德和个人品质；第二，具有广博的知识和较丰富的实践广博的知识和较丰富的实践经验；第三，经过严格的考试或考核，取得注册评估师注册评估师的资格。资产评估要素资产评估要素三、资产评估的特点、种类三、资产评估的特点、种类（一）特点（一）特点市场性是对被估资产价值确认的市场基础市场性是对被估资产价值确认的市场基础资产评估活动来源于市场资产评估活动来源于市场资产评估的主要信息来源于市场资产评估的主要信息来源于市场资产评估作价结果必须接受市场的检验资

8、产评估作价结果必须接受市场的检验n专业性专业性由取得资格的专业人员执行，由取得资格的专业人员执行，对价值的估计判断都是建立在专业技术知识对价值的估计判断都是建立在专业技术知识与经验的基础之上与经验的基础之上。公正性评估结论对双方当事人来讲是公正的公正性评估结论对双方当事人来讲是公正的评估作价的全过程按照公允及法定的准则和规范化程序评估作价的全过程按照公允及法定的准则和规范化程序进行，有评估原则，评估依据和评估程序作保证，具有进行，有评估原则，评估依据和评估程序作保证，具有行业公允的业务规范。行业公允的业务规范。评估作价的模拟交易过程和相关信息来源是市场化的，评估作价的模拟交易过程和相关信息来源

9、是市场化的，由此得出的评估结论必须接受市场的检验。由此得出的评估结论必须接受市场的检验。评估主体的身份是独立于产权交易双方之外的第三者。不能不能“情人眼里出西施情人眼里出西施”也不能也不能“下里巴人下里巴人”咨询性评估结论是一种专业化的估价意见咨询性评估结论是一种专业化的估价意见（二）资产评估的分类（二）资产评估的分类按按评估对象的不同划分，可分为单项资产评估对象的不同划分，可分为单项资产评估和整体资产评估评估和整体资产评估按资产评估工作的内容分类，可分为评估、按资产评估工作的内容分类，可分为评估、评估复核和评估咨询三类。评估复核和评估咨询三类。按资产评估活动于按资产评估活动于资产评估准则资产

10、评估准则的关的关系分类，可分为完全评估和限制评估两类。系分类，可分为完全评估和限制评估两类。四、资产评估的对象和特点四、资产评估的对象和特点（一）资产（一）资产会计学的角度看待资产会计学的角度看待资产资产评估的角度看待资产资产评估的角度看待资产资产必须由某一特定权力主体拥有或控制资产必须由某一特定权力主体拥有或控制资产对于特定主体来说能带来经济利益资产对于特定主体来说能带来经济利益资产能够用货币计量资产能够用货币计量资产资产 是指过去的交易或事项形成并由企是指过去的交易或事项形成并由企业所拥有或者控制的能以货币计量的经业所拥有或者控制的能以货币计量的经济资源，包括财产、债权和其他权利。济资源，

11、包括财产、债权和其他权利。两种资产概念的比较：会计学中资产被认为是各种被占用或运用的资金存在形态，强调的是资金的实际投入和运用强调的是资金的实际投入和运用，没有资金的投入和运用就没有资产，对于那些在实际经济生活中确实存在的，但没有占用或耗费资金或者资金耗费无法估量的资产则排除在核算内容之外，如自创商誉、人如自创商誉、人力资源等。而资产评估强调的是资产的现实存在性，力资源等。而资产评估强调的是资产的现实存在性，只要是现实存在的、能给企业带来未来经济利益的资源均应纳入评估对象范围，资产评估中的资产范围比会计学中资产的范围要宽。资产的分类资产的分类按有无实体性态分类：按有无实体性态分类：有形资产和无

12、形资产有形资产和无形资产按是否具有综合获利能力分类：按是否具有综合获利能力分类：单项资产和整体资产单项资产和整体资产按能否独立存在分类：按能否独立存在分类：可确指资产和不可确指资产可确指资产和不可确指资产（二）价格与价值（二）价格与价值价格是历史数据；价值不是历史数据。什么是价值？价值是资产内在的东西一个重要问题价格是怎么形成的（供需关系（市场均衡）价格是怎么形成的（供需关系（市场均衡）以及政策、政府干预等（市场失衡）以及政策、政府干预等（市场失衡）你能说出哪些因素影响资产价格？你能说出哪些因素影响资产价格？五、资产评估功能与作用（一）、资产评估的功能评价和评值是资产评估具有的最基本的内在评价

13、和评值是资产评估具有的最基本的内在功效和能力功效和能力。资产评估可以对企业资产的经营效果进行评价，以此评价企业的经营状况。评值功能为资产价值提供评定估算，为资产业务提供基础数据与决策依据。资产现时价值才真正是资产交易双方的利益所在。因此，只有通过评估而确定的资产现时价值才能满足资产业务交易的需要，评值功能是资产评评值功能是资产评估的核心功能估的核心功能。（二）、资产评估的基本作用 1.咨询的作用咨询的作用是指资产评估结论是为资产业务提供专业化估价意见，该意见本身并无强制执行的效力。（区别于交易决策）2.管理的作用。管理的作用。特定历史时期的特定作用，它不是与生俱有的，是我国特定历史时期的产物，此作用现在已经消失。（维护国有资产、促使国有资产保值增值的作用）3.鉴证的作用鉴证的作用鉴证包含鉴别（依据专业原则对经济活动及其后果做鉴证包含鉴别（依据专业原则对经济活动及其后果做出的独立判断）和举证出的独立判断）和举证（为该判断提供理论和事实支撑）两个部分。一般不具有法律效力，但是交易双方进行决策的重要依据，因此尽管资产评估从事的是价值鉴证，而不资产评估从事的是价值鉴证，而不是权属鉴证是权属鉴证，资产评估师也要对自己的行为承担相应的专业责任、民事责任和刑事责任。你是否认为资产评估具有你是否认为资产评估具有“价值发现价值发现”作用？作用？中国会计报 2010年7月30日完善资产评