房地产法学第二章(2012年本科生(法学.))优质PPT.ppt

1、3.3.新教伦理与资本主义新教伦理与资本主义韦伯韦伯 陕西师范大学出版社陕西师范大学出版社20022002年版年版4.4.精神分析引论精神分析引论弗洛伊德弗洛伊德 商务印书馆商务印书馆19841984年版年版5.5.人论人论卡西尔卡西尔 上海译文出版社上海译文出版社19851985年版。西方法学名著（四）西方法学名著（四）（5 5本）本）1.1.宪法学教程宪法学教程狄骥著，春风文艺出版社狄骥著，春风文艺出版社19991999年版。2.2.行政法与公法精要行政法与公法精要奥里乌著，奥里乌著，春风文艺出版社春风文艺出版社1999年版年版。3.3.法律的概念法律的概念哈特著哈特著 中国大百科全书出版

2、社中国大百科全书出版社19961996年版。4.4.法律帝国法律帝国德沃金著，德沃金著，中国大百科全书出版社中国大百科全书出版社1996年版年版5 5.法律的经济分析法律的经济分析波斯纳著，中国大百科全书出版社波斯纳著，中国大百科全书出版社19971997年版。第二章第二章房地产开发用地房地产开发用地一、房地产开发用地的方式一、房地产开发用地的方式土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为 概念（一）划拨（一）划拨是一种行政法律关系是一种行政法律关系 划拨的特征划拨的特征只能由其本人亲自行使

3、只能由其本人亲自行使 客体只能是国有土地客体只能是国有土地 具有无偿性，没有期限具有无偿性，没有期限 适用适用面窄面窄 土地使用权划拨与出让的区别土地使用权划拨与出让的区别 适用范围不同 性质不同 法律属性和实现方式不同 划拨土地使用权的行使划拨土地使用权的行使 占有权。土地使用者依法享有占有权。土地使用者依法享有对土地实际控制的权利。包括对土地实际控制的权利。包括事实上的控制和法律上的控制。事实上的控制和法律上的控制。前者如在土地上进行建筑、从前者如在土地上进行建筑、从事生产经营活动，用界标、围事生产经营活动，用界标、围墙或者其它方式表明自己对某墙或者其它方式表明自己对某一地块拥有合法使用权

4、；后者一地块拥有合法使用权；后者是指经过土地权利登记而确定是指经过土地权利登记而确定并表明其排除他人占有的合法并表明其排除他人占有的合法地位。地位。使用权。是指依土是指依土地使用目地使用目的对土地的对土地的实际利的实际利用行为用行为 收益权。指通过使用收益权。指通过使用而获取土地利益的权而获取土地利益的权利，土地利益既包括利，土地利益既包括使用土地的收益，又使用土地的收益，又包括使用土地的便利。包括使用土地的便利。划拨的土地使用权收划拨的土地使用权收益权指的是使用土地益权指的是使用土地的便利。的便利。排除妨害请求权。土地使用排除妨害请求权。土地使用者依法取得划拨土地使用权者依法取得划拨土地使用

5、权之后，其权利的行使受国家之后，其权利的行使受国家法律的保护，任何单位和个法律的保护，任何单位和个人都不得非法干涉。人都不得非法干涉。划拨土地使用权的转化划拨土地使用权的转化先出让后转让先出让后转让先转让后出让先转让后出让作价入股三、三、我国建设用地使用权出我国建设用地使用权出让具体问题分析让具体问题分析（一）出让方式（一）出让方式 1 1、历史遗留的存量划拨土、历史遗留的存量划拨土地补办出让地补办出让2.协议出让 采用协议方式出让土地主要有以下情形：一是上文提及的过去的存量划拨用地，因发生转让、企业改制和用途改变而不再适合保留划拨方式且不需采用公开出让方式的；二是目前符合划拨方式供地的项目用

6、地，但地方政府根据需要决定采用出让方式。这种方式的特点是政府对地价较容易控制，灵活性大。3.3.招标招标 招标出让国有土地使用权，招标出让国有土地使用权，是指市、县人民政府土地行政主是指市、县人民政府土地行政主管部门管部门（以简称出让方以简称出让方）发布招标发布招标公告，邀请特定或者不特定的公公告，邀请特定或者不特定的公民、法人和其他组织参加国有土民、法人和其他组织参加国有土地使用权投标，根据投标结果确地使用权投标，根据投标结果确定土地使用者的行为。定土地使用者的行为。此种方式主要此种方式主要是用于一些大型或关键性的发展计划与投资项是用于一些大型或关键性的发展计划与投资项目用地目用地 4.4.

7、拍卖拍卖 拍卖出让国有土地使用权，拍卖出让国有土地使用权，是指出让人发布拍卖公告，由是指出让人发布拍卖公告，由竞买人在指定时间、地点进行竞买人在指定时间、地点进行公开竞价，根据出价结果确定公开竞价，根据出价结果确定土地使用者的行为。适用于竞土地使用者的行为。适用于竞争激烈、土地利用上有较大灵争激烈、土地利用上有较大灵活性的项目用地。活性的项目用地。出让方式出让方式协议协议招标招标挂牌挂牌拍卖拍卖80%13%5%2%房价构成房价构成建造、销售成本建造、销售成本农地征用费用农地征用费用城市建设配套费城市建设配套费出让金利润利润税费支出税费支出商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类商业、旅游、娱乐和商品住

8、宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖、挂经营性用地，必须以招标、拍卖、挂牌等公开的方式出让，禁止以协议方牌等公开的方式出让，禁止以协议方式出让经营性土地式出让经营性土地 20022002年年7 7月月1 1日日国土资源部出国土资源部出台台招标拍卖招标拍卖挂牌出让国有挂牌出让国有土地使用权规土地使用权规定定（第第1111号令号令）规定：规定：在司法实践中对于以协议方式出让经营性土地使用权的合在司法实践中对于以协议方式出让经营性土地使用权的合同纠纷，人民法院一般都不会认定合同无效。其主要理由同纠纷，人民法院一般都不会认定合同无效。其主要理由有三：有三：“协议协议”方式方式目前仍是一种目前仍是一种法

9、定形式法定形式 国土资源部的国土资源部的11号令只是一号令只是一个部颁规章个部颁规章 它只对行政机它只对行政机关有约束力，关有约束力，对行政行为的对行政行为的相对人则无约相对人则无约束力束力 史上最严房产新政能抑制房价吗？v2003年，上海出让土地面积年，上海出让土地面积6102万万平方米，政府实收土地出让金平方米，政府实收土地出让金91.75亿，出让每平方米土地政府收取不亿，出让每平方米土地政府收取不过过150.4元，元，2004年，出让年，出让6573.2万万平方米，政府实收出让金平方米，政府实收出让金140亿，平亿，平均出让金价均出让金价213元，元，2005年，出让年，出让5941.3

10、万平方米，实收出让金万平方米，实收出让金100.4亿，平均出让金单价亿，平均出让金单价169元，元，2006年年19月，出让面积月，出让面积3637.2万平方万平方米，实收出让金米，实收出让金50.1亿，平均出让亿，平均出让金单价金单价137.9元。元。史上最严房产新政能抑制房价吗？v浦江镇的六块世博会动迁基地，浦江镇的六块世博会动迁基地，土地面积共土地面积共67.73万平方米，土万平方米，土地等级为六级，土地出让合同是地等级为六级，土地出让合同是“沪闵房地（沪闵房地（2005）230、231、242、243、247、248号号”，政府收取的土地出让金单价则是：政府收取的土地出让金单价则是：5

11、68.97/67.7=8.4元元/m2。v土地一级市场的土地一级市场的“超超低价低价”的存在只是为的存在只是为了让房地产商中的了让房地产商中的“凤毛麟角凤毛麟角”将从一级将从一级市场得来土地能炒卖市场得来土地能炒卖出个好价钱出个好价钱第一个垄断：政府垄断房第一个垄断：政府垄断房地产开发的一级市场地产开发的一级市场史上最严房产新政能抑制房价吗？v政府不但掌握出让土地使用权政府不但掌握出让土地使用权的权利，还掌握的权利，还掌握“由谁来受由谁来受让土地使用权让土地使用权”的决定权。的决定权。物权法物权法第第137137条第条第2 2款款规定：“工业、商业、旅游、工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营

12、性用娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式标、拍卖等公开竞价的方式出让。出让。”5.5.挂牌挂牌 挂挂牌牌出出让让国国有有土土地地使使用用权权，是是指指出出让让人人发发布布挂挂牌牌公公告告，按按公公告告规规定定的的期期限限将将拟拟出出让让宗宗地地的的交交易易条条件件在在指指定定的的土土地地交交易易场场所所挂挂牌牌公公布布，接接受受竞竞买买人人的的报报价价申申请请并并更更新新挂挂牌牌价价格格，根根据据挂挂牌牌期期限限截截止止时时的的出出价价结结果果确确定定土土地地使使用用者者的的行行为为。挂

13、挂牌牌出出让让方方式式也也是是按按“价价高高者者得得”的的原原则则确确定定受受让让人人，大大部部分分类类似似于于拍拍卖卖方方式式，只只是是其其竞竞买买的的时时间间相相对对延延长长，有有利利于于竞竞买买人人理理性性投投资资，避避免免盲盲目目冲冲动动行行为为推推高土地价格。高土地价格。招拍挂实践中出现的一些问题有：特定竞买者“量身定做”一次性大面积出让房地产用地一次性大面积出让房地产用地 公开出让标的有瑕疵的土地。有的公开出让标的有瑕疵的土地。有的地方直接将尚未完成地上附着物地方直接将尚未完成地上附着物拆迁补偿的拆迁补偿的“毛地毛地”、以及还不、以及还不具备建设条件的具备建设条件的“生地生地”直接

14、以直接以公开方式出让公开方式出让（二）出让的期限1、最高年限2、续期规定续期期待权 如果可以多次续期就是变相的将土地所有权让度给土地使用者？土地使用后期的低效率 3 3、年限届满时对不动产的处置、年限届满时对不动产的处置确确定定首首先先将将期期限限届届满满的的情情形形分分为为两两大大类类：土土地地使使用用者者申申请请续续期期和和未未申申请请续续期期。其其次次，再再将将申申请请续续期期的的情情况况分分为为两两大大类类：准准予予续续期期和和续续期期未未获获批批准准。准准予予续续期期的的，重重新新签签订订出出让让合合同同，缴缴纳纳土土地地出出让让价价款款，办办理理土土地地登登记记，这这种种情情形形不不涉涉及及对对土土地地使使用用者者的的补补偿偿问问题题；未未申申请请续续期期或或申申请请续续期期未未获获批批准准的的，收收回回建建设设用用地地使使用用权权，但但对对于于这这种种情情形形下下，对对土土地地使使用用者