第七章-投资性房地产PPT文档格式.pptPPT文档格式.ppt

1、初始计量，包括括:外购、自建成本外购、自建成本的构成和会计处理。的构成和会计处理。重点：成本模式、重点：成本模式、公允价值模式下的公允价值模式下的的会计处理。的会计处理。两种上模重点：两种上模式下转换的会计式下转换的会计处理。处理。影响影响影响影响投资性房投资性房地产转换地产转换投资性房地产投资性房地产后续支出后续支出重点：资本化重点：资本化与费用化支出与费用化支出的处理规定。的处理规定。第一节第一节 投资性房地产概述投资性房地产概述一、投资性房地产的定义一、投资性房地产的定义房地产是土地和房屋及其权属的总称。房地产是土地和房屋及其权属的总称。土地土地是是指指土地使用权土地使用权，房屋房屋是是

2、指土地上的房屋等建筑物及构筑指土地上的房屋等建筑物及构筑物物。投资性房地产，是指为投资性房地产，是指为赚取租金赚取租金或或资本增值资本增值，或或两者兼有而持有两者兼有而持有的房地产。投资性房地产应当能够单的房地产。投资性房地产应当能够单独计量和出售。独计量和出售。Sunday,November 6,20225二、投资性房地产的特征二、投资性房地产的特征 1.投资性房地产是一种经营性活动；2.投资性房地产在用途、状态、目的等方面区别于作为生产经营场所的房地产和用于销售的房地产；企业用于生产经营的房地产作为固定资产核算，房地产开发企业用于销售的房地产作为存货核算。3.投资性房地产有两种后续计量模式

3、，包括成本模式和公允价值模式。11/6/20227三、投资性房地产的范围三、投资性房地产的范围 投资性房地产的范围限定为：投资性房地产的范围限定为：已出租的土地使用权已出租的土地使用权、持有持有并准备增值后转让的土地使用权并准备增值后转让的土地使用权和和已出租的建筑物已出租的建筑物。（一一）已出租的土地使用权已出租的土地使用权 注意：注意：以经营租赁方式以经营租赁方式租入土地使用权租入土地使用权再再转租给其转租给其他单位他单位，不能确认为投资性不能确认为投资性房地产。房地产。已出租的土地使用权，已出租的土地使用权，是是指企业通过出让或转让方指企业通过出让或转让方式取得的、以经营租赁方式式取得的

4、、以经营租赁方式出租的土地使用权。出租的土地使用权。11/6/20228（二二）持有并准备增值后转让的土地使用权持有并准备增值后转让的土地使用权 持有并准备增值后转让的土地使用权，是指持有并准备增值后转让的土地使用权，是指企业取得的、企业取得的、准备增值后转让的土地使用权。准备增值后转让的土地使用权。这类土地使用权很可能给企这类土地使用权很可能给企业带来资本增值收益，符合投资性房地产的定义。业带来资本增值收益，符合投资性房地产的定义。按照国家有关规定认按照国家有关规定认定的定的闲置土地闲置土地，不属于持有并准不属于持有并准备增值后转让的土地使用权，备增值后转让的土地使用权，也也就不属于投资性房

5、地产。就不属于投资性房地产。土地两土地两年未开发可无偿收回年未开发可无偿收回。（。（闲闲置土地处置办法置土地处置办法 2012.7.12012.7.1执执行。）行。）11/6/20229（三三）已出租的建筑物已出租的建筑物 已出租的建筑物已出租的建筑物是指是指企业拥企业拥有产权的有产权的、以经营租赁方式出租以经营租赁方式出租的建筑物，包括自行建造或开发的建筑物，包括自行建造或开发活动完成后用于出租的建筑物。活动完成后用于出租的建筑物。企业在判断和确认企业在判断和确认已出租已出租的建筑物的建筑物时，应当把握以下要时，应当把握以下要点：点：11/6/202210 1 1用于用于出租的建筑物出租的建

6、筑物是指企业是指企业拥有产权拥有产权的建筑物。企业的建筑物。企业以经营租赁方式租入再转租的建筑物不属于投资性房地产。以经营租赁方式租入再转租的建筑物不属于投资性房地产。2 2已出租的建筑物已出租的建筑物是企业已经与其他方是企业已经与其他方签订了租赁协签订了租赁协议，议，约定以经营租赁方式出租的建筑物。自租赁协议规定的约定以经营租赁方式出租的建筑物。自租赁协议规定的租赁期开始日起租赁期开始日起，经营租出的，经营租出的建筑物才属于已出租的建筑物建筑物才属于已出租的建筑物。3 3企业企业将建筑物出租将建筑物出租，按租赁协议向承租人提供的，按租赁协议向承租人提供的相关相关辅助服务在整个协议中不重大的辅

7、助服务在整个协议中不重大的，应当将该建筑物，应当将该建筑物确认为投确认为投资性房地产资性房地产。例如：向承租人提供维护、保安等日常辅助服。向承租人提供维护、保安等日常辅助服务。务。11/6/202211 1.1.自用房地产。自用房地产。自用房地产是指为生产商品、提供劳务自用房地产是指为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产。如企业生产经营用的厂房和或者经营管理而持有的房地产。如企业生产经营用的厂房和办公楼属于固定资产办公楼属于固定资产,企业生产经营用的土地使用权属于无企业生产经营用的土地使用权属于无形资产。形资产。下列不属于投资性房地产的项目：注：出租给本企业职工居住的宿舍，即使按市价收

8、取租出租给本企业职工居住的宿舍，即使按市价收取租金，也不属于房地产投资，金，也不属于房地产投资，（间接为企业生产经营服务间接为企业生产经营服务）具有具有自用房地产的性质。自用房地产的性质。11/6/202212 2 2、作为存货的房地产。、作为存货的房地产。指开发商销售或为销售而正在开指开发商销售或为销售而正在开发的商品房、土地等，它属于房地产开发企业的存货。发的商品房、土地等，它属于房地产开发企业的存货。在实务中，对于存在某项房地产在实务中，对于存在某项房地产部分自用或作为部分自用或作为存货出售存货出售、部分用于赚取租金或资本增值的情形部分用于赚取租金或资本增值的情形。如某项投。如某项投资性

9、房地产不同用途的部分资性房地产不同用途的部分能够单独计量和出售能够单独计量和出售的，应当的，应当分分别确认为固定资产（或无形资产、存货）和投资性房地产别确认为固定资产（或无形资产、存货）和投资性房地产。（3）（3）需要根据具体情况判断是否属于投资性房地需要根据具体情况判断是否属于投资性房地产的项目产的项目 1 1）一项房地产，部分用于赚取租金或资本增）一项房地产，部分用于赚取租金或资本增值，部分用于生产商品、提供劳务或经营管理值，部分用于生产商品、提供劳务或经营管理 用于赚取租金或资本增值的部分，如果用于赚取租金或资本增值的部分，如果能够单独能够单独计量和出售计量和出售的，可以将的，可以将该部

10、分确认为投资性房地产该部分确认为投资性房地产，不能够单独计量和出售的，不确认为投资性房地产。不能够单独计量和出售的，不确认为投资性房地产。Sunday,November 6,202213【例题】下列项目中，属于投资性房地产的有【例题】下列项目中，属于投资性房地产的有（）。（）。A.A.已出租的建筑物已出租的建筑物B.B.已出租的土地使用权已出租的土地使用权C.C.持有并准备增值后转让的土地使用权持有并准备增值后转让的土地使用权 D.D.已出租的机器设备已出租的机器设备 E.E.持有并准备增值后转让的建筑物持有并准备增值后转让的建筑物 【答案】【答案】ABCABCSunday,November

11、6,20221411/6/202215一、投资性房地产的确认一、投资性房地产的确认（一）确认条件（一）确认条件投资性房地产同时满足下列条件的，才能予以确认：投资性房地产同时满足下列条件的，才能予以确认：1 1与该投资性房地产有关的经济利益很可能流入企业；与该投资性房地产有关的经济利益很可能流入企业；2 2该投资性房地产的成本能够可靠地计量。该投资性房地产的成本能够可靠地计量。第二节第二节 投资性房地产的确认和初始计量投资性房地产的确认和初始计量11/6/202216（1 1）用于出租的投资性房地产以租赁日为确认日。）用于出租的投资性房地产以租赁日为确认日。（2 2）持持有有以以备备经经营营出出

12、租租的的空空置置建建筑筑物物，以以企企业业管管理理当当局局就就该事项做出正式书面决议的日期为准。该事项做出正式书面决议的日期为准。（3 3）持持有有以以备备增增值值后后转转让让的的土土地地使使用用权权，以以企企业业将将自自用用土土地使用权停止自用，准备增值后转让的日期为准。地使用权停止自用，准备增值后转让的日期为准。“空空置置建建筑筑物物”是是指指企企业业新新购购入入、自自行行建建造造或或开开发发完完工工但但尚尚未未使使用用的的建建筑筑物物，以以及及不不再再用用于于日日常常生生产产经经营营活活动动且且经经整整理理后达到可经营出租状态的建筑物。后达到可经营出租状态的建筑物。（二）确认时点（二）确

13、认时点11/6/202217 二、投资性房地产初始计量二、投资性房地产初始计量土土地地使使用用权权,指指国国家家准准许许某某企企业业在在一一定定期期间间内内对对国国有有土土地地享享有开发、利用、经营的权利。有开发、利用、经营的权利。根根据据我我国国土土地地管管理理法法的的规规定定,我我国国土土地地实实行行公公有有制制,任任何何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让。单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让。企企业业取取得得土土地地使使用用权权的的方方式式大大致致有有以以下下几几种种:行行政政划划拨拨取得取得、外购取得外购取得及及投资者投资取得投资者投资取得。投资性房地产投资性房地产应当按照成本进行初始确认和计量应当按照成本进行初始确认和计量。在。在后后续计量时续计量时，通常应当，通常应当采用成本模式，采用成本模式，满足特定条件满足特定条件的情况下的情况下也可以也可以采用公允价值模式采用公允价值模式。11/6/202218（一一）外购投资性房地产的初始计量外购投资性房地产的初始计量 外购房地产，必须外购房地产，必须在