湖大中财008投资性房地产PPT格式课件下载.ppt

1、对于以经营租赁方式租入土地使用权再转租给其他单位的，不能确赁方式租入土地使用权再转租给其他单位的，不能确认为投资性房地产。认为投资性房地产。4 4投资性房地产的概述 （二）持有并准备增值后转让的土地使用权（二）持有并准备增值后转让的土地使用权 持有并准备增值后转让的土地使用权，是指企业持有并准备增值后转让的土地使用权，是指企业取得的、准备增值后转让的土地使用权。这类土地使取得的、准备增值后转让的土地使用权。这类土地使用权很可能给企业带来资本增值收益，符合投资性房用权很可能给企业带来资本增值收益，符合投资性房地产的定义。在我国实务中，持有并准备增值后转让地产的定义。在我国实务中，持有并准备增值后

2、转让的土地使用权这种情况较少。的土地使用权这种情况较少。企业依法取得土地使用权后，应当按照国有土地企业依法取得土地使用权后，应当按照国有土地有偿使用合同或建设用地批准书规定的期限动工开发有偿使用合同或建设用地批准书规定的期限动工开发建设，否则就成为闲置土地。闲置土地不属于投资性建设，否则就成为闲置土地。闲置土地不属于投资性房地产。房地产。5 5投资性房地产的概述 （三）已出租的建筑物（三）已出租的建筑物 已出租的建筑物是指企业拥有产权的、以经营租已出租的建筑物是指企业拥有产权的、以经营租赁方式出租的建筑物，包括自行建造或开发活动完成赁方式出租的建筑物，包括自行建造或开发活动完成后用于出租的建筑

3、物。后用于出租的建筑物。1.用于出租的建筑物是指企业拥有产权的建筑物2.已出租的建筑物是企业已经与其他方签订了租赁协议、约定以经营租赁方式出租的建筑物3.已出租的建筑物，按租赁协议向承租人提供的相关辅助服务在整个协议中不重大的，应当将该建筑物确认为投资性房地产 6 6投资性房地产的概述k不属于投资性房地产的项目不属于投资性房地产的项目 （一）自用房地产（一）自用房地产 自用房地产，是指为生产商品、提供劳务或者经营管自用房地产，是指为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产，如企业生产经营用的厂房和办公楼属理而持有的房地产，如企业生产经营用的厂房和办公楼属于固定资产，企业生产经营用的土地使用

4、权属于无形资产。于固定资产，企业生产经营用的土地使用权属于无形资产。（二）作为存货的房地产（二）作为存货的房地产 作为存货的房地产，通常是指房地产开发企业在正常作为存货的房地产，通常是指房地产开发企业在正常经营过程中销售的或为销售而正在开发的商品房和土地。经营过程中销售的或为销售而正在开发的商品房和土地。7 7投资性房地产的初始计量k外购的投资性房地产外购的投资性房地产 对于企业外购的房地产，只有在购入房地产的对于企业外购的房地产，只有在购入房地产的同时开始对外出租（自租赁期开始日起）或用于资同时开始对外出租（自租赁期开始日起）或用于资本增值，才能称之为外购的投资性房地产。外购投本增值，才能称

5、之为外购的投资性房地产。外购投资性房地产的成本，包括购买价款、相关税费和可资性房地产的成本，包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。直接归属于该资产的其他支出。借：投资性房地产借：投资性房地产 贷：银行存款等科目贷：银行存款等科目8 8投资性房地产的初始计量k自行建造的投资性房地产自行建造的投资性房地产 企业自行建造的房地产，只有在建造活动完成企业自行建造的房地产，只有在建造活动完成（即达到预定使用状态）的同时开始对外出租（自（即达到预定使用状态）的同时开始对外出租（自租赁期开始日起）或用于资本增值，才能将自建的租赁期开始日起）或用于资本增值，才能将自建的房地产确认为投资性房地产

6、。其成本由该资产在达房地产确认为投资性房地产。其成本由该资产在达到预定使用状前发生的必要支出构成。到预定使用状前发生的必要支出构成。在建工程贷：在建工程9 9投资性房地产的后续计量k采用成本模式进行后续计量采用成本模式进行后续计量 企业通常应当采用成本模式对投资性房地产进行后续计量。在成本模式下，应当按照固定资产或无形资产的有关规定，对投资性房地产进行后续计量，计提折旧或摊销；存在减值迹象的，还应当按照资产减值的有关规定进行处理。（投资性房地产后续计量的模式有两种：成本模式、公允价值模式。但同一企业不能同时采用两种计量模式）1010投资性房地产的后续计量 【例例】甲公司一项作为投资性房地产的土

7、地使甲公司一项作为投资性房地产的土地使用权，在出租期间每年年末摊销土地使用权金额用权，在出租期间每年年末摊销土地使用权金额为为4040万元，同时每年的租金万元，同时每年的租金7070万元在年末一次性万元在年末一次性收取。甲公司的年末账务处理为：收取。银行存款借：银行存款 7070 贷：其他业务收入贷：其他业务收入 7070 借：其他业务成本借：其他业务成本 40 40 贷：投资性房地产累计摊销贷：投资性房地产累计摊销 40401111投资性房地产的后续计量k采用公允价值模式进行后续计量采用公允价值模式进行后续计量 只有存在确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，才可以采用公允价值

8、模式计量。即应同时满足下列两个条件：1.1.投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场2.2.企业能够从活跃的房地产交易市场上取得同类或类企业能够从活跃的房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计性房地产的公允价值作出合理的估计1212投资性房地产的后续计量 企业采用公允价值模式进行后续计量的，不对投资企业采用公允价值模式进行后续计量的，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，性房地产计提折旧或进行摊销，应当以资产负债表日投应当以资产负债表日投资性房地产的

9、公允价值为基础调整其账面价值资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益（公允价值变值与原账面价值之间的差额计入当期损益（公允价值变动损益）。投资性房地产取得的租金收入，确认为其他动损益）。投资性房地产取得的租金收入，确认为其他业务收入。业务收入。【例例】20072007年年1 1月月1 1日，乙公司支付日，乙公司支付3 0003 000万元取得一万元取得一栋办公用房用于对外出租（属于投资性房地产），每栋办公用房用于对外出租（属于投资性房地产），每年租金年租金200200万元，在每年年初一次性收取。万元，在每年年初一次性收取。20072007年年

10、1212月月3131日，该办公用房的公允价值为日，该办公用房的公允价值为3 1003 100万元，该投资性万元，该投资性房地产采用公允价值模式核算。房地产采用公允价值模式核算。1313投资性房地产的后续计量l20072007年初：年初：投资性房地产成本成本 3 0003 000 贷：银行存款贷：银行存款 3 0003 000 借：银行存款 200200 贷：预收账款贷：预收账款 200200l20072007年末：年末：预收账款借：预收账款 200200 贷：其他业务收入 200200 借：投资性房地产公允价值变动公允价值变动 100100 贷：公允价值变动损益贷：公允价值变动损益 10010

11、01414投资性房地产的转换与处置k投资性房地产两种计量模式的转换投资性房地产两种计量模式的转换1.1.企业对投资性房地产的计量模式一经确定，企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。以成本模式转为公允价值模不得随意变更。以成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计政策变更处理，将计量式的，应当作为会计政策变更处理，将计量模式变更时公允价值与账面价值的差额，调模式变更时公允价值与账面价值的差额，调整期初留存收益（未分配利润）。整期初留存收益（未分配利润）。2.2.已采用公允价值模式计量的投资性房地产，已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。不得从公允价值模

12、式转为成本模式。1515投资性房地产的转换与处置k房地产用途的转换房地产用途的转换 （一）转换日的确定（一）转换日的确定1.1.投资性房地产开始自用，是指投资性房地产转为自用投资性房地产开始自用，是指投资性房地产转为自用房地产。其转换日为房地产达到自用状态，企业开始房地产。其转换日为房地产达到自用状态，企业开始将房地产用于生产商品、提供劳务或者经营管理的日将房地产用于生产商品、提供劳务或者经营管理的日期。期。2.2.作为存货的房地产改为出租，或者自用建筑物、自用作为存货的房地产改为出租，或者自用建筑物、自用土地使用权停止自用改为出租，其转换日为租赁期开土地使用权停止自用改为出租，其转换日为租赁

13、期开始日。始日。1616投资性房地产的转换与处置（二）投资性房地产转换的会计处理（二）投资性房地产转换的会计处理 1.1.一般房地产一般房地产投资性房地产（成本计量）投资性房地产（成本计量）在投资性房地产采用成本模式下，在投资性房地产采用成本模式下，应当将房地产应当将房地产转换前的账面价值作为转换后的入账价值。转换前的账面价值作为转换后的入账价值。如将固定如将固定资产转为投资性房地产的分录：资产转为投资性房地产的分录：投资性房地产 累计折旧累计折旧 贷：固定资产贷：固定资产 投资性房地产累计折旧投资性房地产累计折旧1717投资性房地产的转换与处置 2.2.投资性房地产（公允价值计量）投资性房地产（公允价值计量）一般房地产一般房地产 采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为自采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产时，应当以其转换当日的公允价值作为自用用房地产时，应当以其转换当日的公允价值作为自用房地产的账面价值，公允价值与原账面价值的差额计房地产的账面价值，公允价值与原账面价值的差额计入当期损益（公允价值变动损益）。入当期损益（公允价值变动损益）。固定资产或无形资产（公允价值）借：固定资产或无形资产（公允价值）贷：投资性房地产（账面价