模板定价市场调研及意向客户价格测试报告PPT推荐.ppt

1、90三房：144旭辉百合二房：90仁恒御澜湾二房：112-114三房：149-154四房：191-202东渡青筑二房：88-94三房：124-137四房：173-288怀盛怡庭90二房1353房未开盘卓越世纪中心4060中铁项目二房：88三房：98、135鑫塔水尚90-135怀盛怡庭卓越世纪中心2房2厅1卫883房2厅2卫 140关键词：“精装交房”“舒适户型”“比邻老城区”“石材立面法式风格”“高价格”影响力：户型设计优秀，产品高端，6月开盘，抢夺青浦高端客户开发商北京鑫塔集团容积率1.0总建筑面积94706物业类型小高层、高层主力户型二房：140开盘时间6月装修情况精装（5000元/）待售

2、项目分析鑫塔水尚关键词：“核心区域”“老城区”“高价格”“洋房和公寓组合”影响力：公寓户型相对鑫塔较弱，位置比鑫塔好，认筹200组进一步分流高端客户开发商中铁置业容积率2.0总建筑面积22万方物业类型公寓、洋房主力户型88-135开盘时间预计6月初装修情况毛坯待售项目分析中铁逸都882房1卫1353房2卫关键词：“大型商办综合体”“小公寓高附加值可做两房两卫两厅”“精装修”影响力：也可做到2房2厅2卫，10月份首次开盘预计700套，将会分流大批刚需客户开发商卓越集团容积率2.0总建筑面积29万方物业类型高层LOFT主力户型40-60开盘时间预计9月初装修情况精装待售项目分析青浦卓越世纪中心预计

3、最早推出一期A区的LOFT预计9月开盘，1.4-1.5万/（含精装），建议本案上半年开盘尽量避免与其直面竞争平层夹层60LOFT总价低，并且产品丰富，包括办公产权的小公寓、多层、叠加和双拼。首批先推一期A区小高层LOFT。产品系项目13年销售时间表1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月 11月12月刚需跑量型住宅富力桃园公寓尾盘清盘旭辉玫瑰湾公寓尾盘清盘旭辉百合公寓尾盘清盘怀盛怡庭公寓尾盘清盘东渡青筑在售存量，有新推（竞争关系强）高端豪华型住宅仁恒御澜湾存量在售（竞争关系较弱）中铁逸都预计7月开盘（竞争关系较弱）鑫塔水尚预计6月开盘（竞争关系较弱）酒店式公寓卓越世纪中心预计10月开盘（竞争

4、关系较强）刚需跑量型住宅上半年竞品以尾盘清盘为主，东渡青筑将会与本案存在较强竞争。其它高端型项目位于青浦老城配套等多方面存在绝对优势，与本案竞争关系较弱。卓越世纪中心虽然产权性质是办公，但因作为居住功能推广，总价低，并且产品丰富，包括办公产权的小公寓、多层、叠加和双拼，故卓越世纪中心与本案竞争关系较大。竞争总结2013年下半年，青浦区以3个高端住宅项目以及一个综合体项目在售为主。新开项目将会抢夺大量高端客户和刚需型客户。D19小平层抢在卓越世纪中心开盘前推出机会较大。产品及成交分析产品系项目占地面积建筑面积容积率建筑风格户型面积12年成交价格12年月均套数总价段销售状态刚需跑量型住宅旭辉玫瑰湾

5、730001300001.8英伦风格2+1房：1441450739130-190在售存量旭辉百合39992737361.4法式风格二房：901386525120-130在售公寓存量东渡青筑733331100001.5中式风格二房：124-1371369118120-190二期在售怀盛怡庭41000720001.5现代风格二房：13515724138（开盘当月）140-200在售存量高端豪华型住宅中铁逸都150000793892.0现代风格二房：98、135预计7月开盘鑫塔水尚94706947061.0法式风格90-135预计5月开盘仁恒御澜湾1170001800001.0Artdeco二房：1

6、91-2021843624200-360在售存量酒店式公寓卓越世纪中心1476272952562.0现代风格40-60预计9月开盘与本案平层存在较强竞争关系的是刚需跑量型住宅及酒店式公寓竞争总结在售项目中仁恒御澜湾以及13年开盘的项目中铁逸都和鑫塔水尚，三个项目都定位高端，与本案产品无直接竞争。竞品选取原则竞品选取原则n第一要选取与本案产品面积段接近、有较高流量、较具产品力的在售项目。n第二最好选择与本案上市时仍在售项目。故参考东渡青筑和旭辉玫瑰两个项目作为价格对比项目故参考东渡青筑和旭辉玫瑰两个项目作为价格对比项目本案价格参考：东渡青筑50%、旭辉玫瑰湾50%竞品权重说明竞品权重说明两个项目

7、都同样具备价格参考性，故价格权重分别为50%竞品名称12年成交套数（套）12年月均流量（套/月）12年价格（元/）13年月均流量（套/月）13年价格（元/）面积段（M2）毛坯总价（万）东渡青筑2141813700（毛坯）1514096（毛坯）二房：124-137120-190旭辉玫瑰湾2343914507（毛坯）1214754（毛坯）2+1房：144130-190旭辉百合1752513862（毛坯）2914479（毛坯）二房：90120-130怀盛怡庭138138（开盘当月）15724（毛坯）1515397（毛坯）二房：135140-200竞品成交基本情况数据截止至2013.5.31两项目已售

8、罄，故不作参考两项目已售罄，故不作参考较高流量，具备产品优势较高流量，具备产品优势本案上市时仍在售项目本案上市时仍在售项目竞品户型对比竞品户型对比9090本案（902房）得房率84.3%户型设计较为传统得房率较高户型布局较为方正，南北通透；但客厅朝北，仅有一间卧室朝南；东渡青筑（892房）得房率76.0%旭辉玫瑰湾（902+1房）得房率77%附送一件北侧书房；飘窗设计；3.9m3m2.7m3.6m1.8m3.6m3.9m附送附送3.9m4.2m户型面积较大；三卧室全南向设计；主卧套房270观景飘窗设计；竞品户型对比竞品户型对比130130本案（1303房）得房率86.5%东渡青筑（1283房）

9、得房率79.0%旭辉玫瑰湾（1443房）得房率81.1%南向双卧室，主卧套房设计；层层退台，一楼带地下室带庭院，主卧套房连接270观景阳台，得房率较高3.9m4.5m3m3.6m3.6m3.3m2.1m3.9m附附送送竞品对比D19D19平层产品在容积率、建筑类型、得房率上具有优势平层产品在容积率、建筑类型、得房率上具有优势对比D19旭辉玫瑰湾东渡青筑详细内容评比详细内容评比详细内容评比区位朱家角青浦镇青浦镇商业配套较少较少较少产品类别平层、叠加小高层、叠加10栋小高层、叠加景观环境生态绿带、景观河道沿湖水景五大景观组团外立面材料/建筑风格涂料;面砖/中式涂料；面砖/英伦涂料/中式户型面积2房

10、90、3房1302+1房90、三房144二房88-94、三房124-137户型设计2、3房均为一卧室南向设计三房全南向设计三房两卧室南向设计附加值阳台部分及飘窗+1房设计及飘窗阳台部分及飘窗投资商中信泰富旭辉集团东渡国际物业中信泰富（中国）物业管理有限公司上海永升物业东渡国际优秀一般较差nD19优势：户型产品力（得房率、面宽）优于参考项目；nD19劣势：所在区位及除一楼外产品无较大附加值；市场比较法通过参考项目各因素比较可得，本案价格在11312元/左右；评估细分因素权重交易实例本案旭辉玫瑰湾东渡区位交通0.30140140100区域配套0.20145140100规划设计0.101001001

11、00建筑外立面0.10125100100景观环境0.059085100自身配套0.05105100100户型设计0.0512090100附加值0.0511090100品牌影响力0.0510595100物业0.05100100100合计合计1125118100项目权重50%50%项目价格147541409611312.11价格修正悦湖郡公寓成交较为理想，故本案还需参考悦湖郡的售价和流量，进行价格修正价格修正悦湖郡产品分析供应户型户型面积套数套数占比面积面积占比一房73-764020%2976.6717%二房81-9516080%1468083%合计200100%17656.67100%83平米2

12、房77平米1房61平米1房89平米2房供应结构：悦湖郡2011-10-15开盘，共推出200套公寓，供应全部是小户型1房和2房公寓，比D19更利于控制总价。户型设计一般，南北狭长，采光不佳。892房户型设计较佳。价格修正D19与悦湖郡2房户型对比悦湖郡89平米2房D19（902房）3.9m3.6m4.2m3.8m同样都是一梯两户，D19比悦湖郡多了1个卫生间，但面宽不及悦湖郡舒适2房户型各有特色价格修正悦湖郡成交分析成交均价12132-12798元/月均流量极低，12年月均不足8套成交均价10000元/9月成交92套，10月成交32套，两个月去化了总体量的62%，成功完成销售价格修正悦湖郡成交

13、分析修正项目悦湖郡比对价格比值（悦湖郡/D19）比值（悦湖郡/D19）说明对比后价格修正销售速度11312 101/1001.01悦湖郡价格下降到10000元/后流量理想11425.12-113 户型面积11312 102/1001.02悦湖郡面积小利于控制总价11538.24-226 户型设计11312 99/1000.99悦湖郡户型设计不如D19舒适11198.88113 修正价格-226 比准后D19价格11086 11086 建议本案公寓均价：11100元/按常规价差5%计算小平层11600元/大平层11100元/备注：对比后价格=比对价格*比值修正价格=比对价格*比值-对比后价格比准

14、后价格=比准价格+修正价格价格修正D19价格测试现场于6月22-27日进行了1-6月440组公寓需求客户回访及价格测试，对无意向客户作了筛选剩余152组对公寓仍表示具有需求；总体对价格较可接受范围为11000-11500价格段总体上，市场客户对90户型需求较为旺盛，对130大户型需求偏弱；价格接受度以10500-11500段落为主，价格制定基本符合市场预期。平层价格制定叠加价格制定目录竞品选取叠加定价步骤竞品产品对比竞品产品对比市场比较法市场比较法D19叠加定价步骤价格修正价格修正总价验证总价验证最终价格叠加产品潜在竞争分析由于朱家角板块仅本案有叠加产品，故竞争市场扩大至青浦新城板块寻找潜在竞品。同时参考本项目各地块之间的产品差异进行价格修正。叠加产品潜在竞争分析由于朱家角板块仅本案有叠加产品，故竞争市场扩大至青浦新城板块寻找潜在竞品。再通过内部竞争进行总价卡位验证本案价格。项目项目在售叠加主力面积（）在售叠加主力面积（）旭辉玫瑰湾164、172、185东渡青筑170-190老城区西部城区北部城