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1、6上海松江九亭奥匹克花园 新城模式第一部分：案借鉴借鉴-同类型项目借鉴同类型项目借鉴上海奥 林 匹 克花园规划占地1000多亩，建筑面积达70万平方米，以配有近1万平方米“奥 林 匹 克”概念的运动城著称,三个楼层中共有15个场馆，18个功能分区，是目前国内少见的功能齐备的小区大型时尚健身场所经过多年分期分批开发，楼盘的各项配套设施日益成熟，并早已成为松江九亭地区的标杆楼盘，不断刷新着九亭板块的公寓房价格最高纪录。7第二部分：项目属性第二部分：项目属性-土地属性土地属性分析框架 z 地块的基本特征z 市场特质z 70/90政策限制z 与周边竞品的关系z 未来市政配套z 未来的商业配套 z 未来

2、的产业规划 z 未来的交通规划 z 未来板块竞争z 未来项目竞争未来需超越区域寻找客源成果 未来区域客源变，外部客源大导入现实 未来 8第二部分：项目属性-土地属性土地属性现实因素-地块的基本特征地块图地块描述：居住氛围浓、较为荒凉规划中的嘉定新城核心区目前以前期配套建设 为主，周边土地基本以农田和厂房为主，因此 显得格外的荒凉；9第二部分：项目属性-土地属性土地属性现实因素-地块的基本特征四至实景图X道交通：X景观：X社区规模：地块规划占 地EE，规划总建筑 面积超过FF平方米，整体规模较大。结论点：地块大区位优势具备客源导入条件。10第二部分：项目属性-土地属性土地属性现实因素-土地竞争自

3、GG以来，BB区域整体市场供应和需求，全供应 万平方米，需求 万平方米GG起，整体价格走势 较为平稳，目前保持在 元-元/平方米上下。数年供求关系图表价格走势图表11区域竞争市场主户型为130-150平方米，经济 小户型和舒适性大户型供应均大；超大面积3房总价80万-100万元/套，因总价过 高，市场接受较低，去化速较为缓慢；和华名苑中等面积2房 比较畅销，由此可以看 出市场对于适中面积的2房的接受还是相当 高的。物业名称房型面积范围（平方米）所占比去化HHH2R100-11015%100%3R130-15081%70%3R160-1704%20%跃层200-2508%10%IIII1R808

4、%20%2R120-12510%50%3R130-15077%80%3R150-18010%30%跃层200-2205%20%第二部分：项目属性-土地属性土地属性现实因素-面积特质12第二部分：项目属性-土地属性土地属性现实因素-周边代表楼盘建筑形态特质产品品质空间提升大竞争项目总体品质 高，产品品质空间值得 期待标杆物业缺乏 目前区域竞争市场缺乏 标杆物业编号物业名称建筑选型品质1HHHH小高层+多层中档2HHHHH联排+多层+小高层中档13结论点：大面积产品客源存在，区域客是其主消费群体；政策导致未来区域客源断层凸现。地块超越区域产品现状、走差异化线。14第二部分：项目属性-土地属性土地属

5、性现实因素分析结论机会点我们需要跳出区域现有客源看CC地块！关于分析结论的思考：区域客源已经无法满足本项目消耗，外区域客源的导入迫在眉睫，但是外区域的客源在哪？如何导入？15第二部分：项目属性-土地属性土地属性未来因素-交通及规划辐射范围可能辐射范围可能轨道交通轨道交通JJJJ线线结论点1：市区及KK区的客源导入成为可能交通体系日趋完善，板块辐射半径迅速扩大。轨道交通KK号线工程将于 初 开工建设，前建成通车，一方面将 为区域导入来自市区尤 其是西区的客源。另 一方面也为区域导入嘉 定镇的客源。16第二部分：项目属性-土地属性土地属性未来因素-产业及规划区域产业分布图政府新规划产业图N大产业园

6、区：X 紧邻 工业区X 现有的 工业区和正在快速崛起的 产业聚集区将为 带来大人口；X 初步统计周边5公内企业总数约N家左右，企业人结论点2：产业园区的客源导入成为可能。17第二部分：项目属性-土地属性土地属性未来因素-商业及人口规划BB新城是未来CC 区的XXXXX 中心，CC区 建设成中高档居住、新 兴商业商务的集聚地，N个商业中心建 成以后，区域的商业配 套将大幅改善。结论点3：商业中心带来的周边辐射客源导入成为可能区域商业规划市政规划分布利好图18第二部分：项目属性-土地属性土地属性未来因素-商业及人口规划随着轨道交通的发展、商业生活配套等规划 好，未来板块人口导入将迅猛增长。目前BB

7、区人口约N万 人，政府预 计N区域常住人口 增加N万人，由此 预计每增加人口N 万人。三年来外来人口和常住人口比例,显示增长趋势19第二部分：项目属性-土地属性土地属性未来因素-地理属性趋同的板块竞争结论点4:LL区域与BB区价差逐渐扩大，因总价和购买限制，原来选择LL区域的客户被动移。LL区同属于KK号线的延伸板块，发展潜巨大目前住宅均衡价格为N元目前，LL区域是普陀区供应较大的板块，但后续供 应逐渐减少；目前,LL区域均价在N元/平方米左右，而BB 均价在N元/平方米左右，二者机价差在N元/平方米 左右；预计随着城市的发展，及LL 区域供应的萎缩，NL区域与BB的价 差将进一步大KK号轨道

8、交通延伸板块关系图和价格关系图20第二部分：项目属性-土地属性土地属性未来因素-结论分析区域客源将发生变，外区域客源将成为BB新城主客群 思考：我们将拥有一批与众同的客源，他们因为各种同的原因来到这；那么他们需要么？21第三部分：客户定位第三部分：客户定位区域属性变化导致客源变化22第三部分：客户定位精准的区域属性精准的区域属性 扩大客户扩大客户 区域内客户对大面积户型单位情有独钟区域内客户对大面积户型单位情有独钟 扩大的全市客户扩大的全市客户 扩大客户扩大客户 全市的同类客户，价格是重要影响因素全市的同类客户，价格是重要影响因素关注的特定客户关注的特定客户 扩大客户扩大客户 周边企业客户，团

9、购或者企业公寓的形式周边企业客户，团购或者企业公寓的形式由以上由以上4种不同的客户导入，推出消费群的定位策略种不同的客户导入，推出消费群的定位策略23第三部分：客户定位目标客户心理特征描述针对不同人群，描述不同的心理特征针对不同人群，描述不同的心理特征 把可预计的潜在购买者分为三组把可预计的潜在购买者分为三组交通价差导入交通价差导入 产业导入产业导入 配套导入配套导入得出潜在目标客户群得出潜在目标客户群 得出潜在目标客户群得出潜在目标客户群 得出潜在目标客户群得出潜在目标客户群24第三部分：客户定位目标客户置业心理探讨针对不同的消费目标，探讨不同的置业心理针对不同的消费目标，探讨不同的置业心理

10、一次置业者，高性价比追求者一次置业者，高性价比追求者 主力需求户型：主力需求户型：二次置业者，升级生活追求着二次置业者，升级生活追求着 主力需求户型主力需求户型主主客户需求：客户需求：A A类产品类产品 B B类产品类产品 25第三部分：客户定位项目A类产品B类产品主 置业客户群购买用途业可能购房者愿 承担的总价主户型 需求面积区间景观需求附加需求客户定位客户定位 未来客户消费偏好描述未来客户消费偏好描述26第三部分：客户定位项目定位总结项目定位总结市场定位市场定位+消费者心理定位消费者心理定位市场定位市场定位 消费者心理定位消费者心理定位项目定位项目定位案名案名 LOGO27第三部分：客户定

11、位案名思路案名思路从客户层面上看从客户层面上看 从规划定位上看从规划定位上看从产品特色上看从产品特色上看从产品定位上看从产品定位上看从生活氛围上看从生活氛围上看 综合以上个层面的项目里一点，为案名提供了准确的建议方案综合以上个层面的项目里一点，为案名提供了准确的建议方案28第三部分：客户定位从客户层面上看从客户层面上看 案名案名+LOGO说明文字：案名关键字说明文字：案名关键字 案名详解案名详解29第三部分：客户定位从规划定位上看从规划定位上看 案名案名+LOGO说明文字：案名关键字 案名详解案名详解30第三部分：客户定位从产品特色上看从产品特色上看 案名案名+LOGO说明文字：案名关键字 案

12、名详解案名详解31第三部分：客户定位从产品定位上看从产品定位上看 案名案名+LOGO说明文字：案名关键字 案名详解案名详解32第三部分：客户定位从生活氛围上看从生活氛围上看 案名案名+LOGO说明文字：案名关键字 案名详解案名详解33第三部分：客户定位分案名分案名 案名说明案名说明A类产品：案名类产品：案名B类产品：案名案名说明案名说明34第四部分：项目方案选型第四部分：项目方案选型未来发展板块未来发展板块 片区未来发展前景片区未来发展前景片区卫星图片片区卫星图片35第四部分：项目方案选型产品选择产品选择 主力客户需求的是主力客户需求的是A类类B类产品类产品结合项目经济技术指标和成本考虑结合项

13、目经济技术指标和成本考虑首先进行两大类产品的和湿度，然后再考虑其结合的可能性首先进行两大类产品的和湿度，然后再考虑其结合的可能性36第四部分：项目方案选型分类 指标交通 条件人文 环境商业 环境周边 医疗生活 配套城市 规划自然 景观经济 环境场地 情况人口 环境市场 环境分类 权重0.1750.1150.1250.0350.10.10.10.050.0750.0750.05分类 得分189.29.90.98109.43.8835.2455评价改善后改善后A类产品评价类产品评价改善后改善后B类产品评价类产品评价分类 指标交通 条件人文 环境商业 环境周边 医疗生活 配套城市 规划自然 景观经济 环境场地 情况人口 环境市场 环境分类 权重0.1750.1150.1250.0350.10.10.10.050.0750.0750.05分类 得分6.93.76.60.652.58.89.44.5161.664评价37第四部分：项目方案选型分析结论分析结论1、地块技术指标是否符合开发要求、地块技术指标是否符合开发要求理由分析理由分析2、未来本地块是否适合开发、未来本地块是否适合开发A B类物业类物业理由分析理由分析38第四部分：项目方案选型SWOT分析 优势劣势机会威胁39第四部分：项目方案选型物业类型建筑面积备注文体娱乐商业街酒