金堂项目规划建议PPT文档格式.ppt

1、项目自09年底开始招商，招商历时约半年。2、商业销售情况：10年8月开盘，截止目前推出的1-2层商业带租约，已销售约1.3万平米，剩余约4000，3-4层商业待售。推出的约2万平米精装公寓及LOFT公寓，已销售90%，现处于尾盘销售期。项目主要客户为新都私营企业主，年龄在项目主要客户为新都私营企业主，年龄在30-5030-50岁，置业目的为投资岁，置业目的为投资缤纷时代广场缤纷时代广场客户分析客户分析缤纷时代广场缤纷时代广场推广分析推广分析来访以朋友介绍及路过为主，宣传有效渠道为户外大牌来访以朋友介绍及路过为主，宣传有效渠道为户外大牌当月所作推广渠道投放次数备注报版2次半版夹报4次商报户外1次

2、更换短信8次5万/次缤纷时代广场缤纷时代广场策略分析策略分析1、招商策略：首先引入主力店，以主力店的商业辐射力吸引其他商家的加盟。2、开发策略：（率先实现现金流，其次拔高项目形象，最后实现价值最大化）首先推出LOFT、精装公寓及一二楼商业，以半年时间销售90%，快速实现现金回流：项目下批次预计推出写字楼，从而实现项目档次的整体拔升；项目三四楼仍处于招商阶段，将在招商完毕后，带租约销售。3、营销策略：开盘前半月利用媒体对客户进行信息轰炸；开盘后推广力度下降，以提示性推广为主；发展商实力一般，对现金流要求较高发展商实力一般，对现金流要求较高恒创恒创蜀都广场蜀都广场项目信息项目信息项目信息卡占地面积

3、约112亩建筑面积15万（7.8万商业）容积率4.6绿化率26%建筑形态裙楼+高层面积区间46-96车位数量772个业态规划13-19写字楼5-12层酒店1-4层商业中心项目在售带租约酒店约8000（10年，回报率8%）产品均价精装酒店公寓：7000元/住宅底商：19822元/以商业为核心功能的发展模式以商业为核心功能的发展模式商业规划（每层近1万）引进商家所在楼层所占面积新鲜生活超市-1层近5000太平洋百货1-3层近2.5万国美电器2-3层近3000歌城4层近500电玩城4层近800朋友咖啡4层近400嘉裕影城4层约3000天悦酒店5-12层约80001、招商情况：项目自08年底开始招商，

4、招商历时约1年。10年7月开盘，截止目前推出的5-12层酒店式公寓带租约，约160户，目前已销售完毕。推出其住宅部分的底商，总面积约6200，目前以销售完毕。恒创恒创蜀都广场蜀都广场商业规划商业规划 据了解，项目据了解，项目90%90%为投资客，而投资客以郫县区域内客户为主，为投资客，而投资客以郫县区域内客户为主，达到达到90%90%以上。以上。缤纷时代广场缤纷时代广场项目简析项目简析恒创恒创蜀都广场蜀都广场客户分析客户分析恒创蜀都广场恒创蜀都广场策略分析策略分析1、招商策略：引进大型主力店，吸引娱乐配套入驻。（招商先行，以商业营业拔高项目档次，现金流与形象并重）起招商成功后在项目开售前迅速实

5、现商业经营，不仅使项目配套完善，而且拔高了项目形象：项目首先推出带租约的酒店式公寓及住宅底商，并以半年清盘，实现了项目现金流；在项目实现配套及形象的完善后，预计推出住宅，从而挖掘住宅价值最大化。据了解项目写字楼及酒店下的商业仍在招商，预计将会带租约销售。发展商实力雄厚，以实现最大价值为首要目标发展商实力雄厚，以实现最大价值为首要目标项目信息卡占地面积约519亩建筑面积100万（22万商业）容积率4绿化率30%商业建筑形态两栋高层，一栋高层+裙楼面积区间待定车位数量待定业态规划约8万商务公寓约7万甲级写字楼约2万酒店约5万商业中心公寓公寓写字楼写字楼酒店酒店商业中心商业中心绿地绿地国际花都国际花

6、都客户分析客户分析以写字楼为核心功能的发展模式以写字楼为核心功能的发展模式商业规划：裙楼共5层（预计面积约1万）引进商家所在楼层所占面积备注沃尔玛已定影院计划品牌店计划酒店计划绿地绿地国际花都国际花都商业规划商业规划以住宅及写字楼所容纳的人流吸引商家，以商业为写字楼及住宅提供配套互促互利，实现价值互促互利，实现价值典型案例总结典型案例总结1、从区域看：在城市中心或在城市中心或CBDCBD辐射区辐射区。2、从产品看：建设形态为塔楼加商业裙楼建设形态为塔楼加商业裙楼。3、从业态看：囊括写字楼、酒店、公寓、商业中心等多种业态囊括写字楼、酒店、公寓、商业中心等多种业态。4、从商业看：以主力店（超市或百

7、货）为主，构筑集娱乐、购物、餐饮为一体的商业中心以主力店（超市或百货）为主，构筑集娱乐、购物、餐饮为一体的商业中心。5、从销售看：一、二楼商业及酒店式公寓（带租约、精装、一、二楼商业及酒店式公寓（带租约、精装、LOFTLOFT）销售速度快，易实现现金流。）销售速度快，易实现现金流。三、四楼商业有销售难度，但带租约销售可实现价值最大化。写字楼销售难度最大，典型项目均未推出。6、从客户看：由于区域内缺乏投资性产品，所以客户均以区域内的投资客为主。所以客户均以区域内的投资客为主。第二部分：项目业态组合分析第二部分：项目业态组合分析综合体发展模式及关键因素解析综合体发展模式及关键因素解析发展模式成功关

8、键因素外因内因均衡发展模式（写字楼、公寓、酒店、商场）优越地理位置（CBD或城市中心）便利的交通条件（主干道沿线）规模大（总建筑面积10万以上）强制性视觉冲击（超高层、建筑群）高水准规划设计（功能共融不互扰）功能化体系（五星级酒店、甲级写字楼、中高档购物中心、服务式公寓）发展商实力雄厚经验丰富专业的管理团队（物业管理、经营管理）写字楼核心模式客户（产业）支撑已形成产业簇群引入核心客户带来相关簇群未来商务核心区强制性视觉冲击（超高层、建筑群）写字楼大堂昭示性功能化体系：写字楼带动其他功能，并定位其他功能的规模与档次配套完善（商场、公寓）酒店核心模式地理位置：不远离城市核心区交通可达性：主干道沿线

9、客户支持：商务客户定位差异化：通过提供顶级差异化服务而非直面竞争建立其核心地位功能化体系：五星级酒店带动公寓、写字楼并定位其规模与档次开发商有足够的经济实力配套设施：顶级商场商业核心模式地理位置：城市核心区交通可达性：主干道沿线区域功能缺乏，需求旺盛人流及商业气氛明确定位：大规模综合、娱乐、观光独具特色：建筑形式、业态、服务内容功能化体系：商业为主导，其他功能为辅一流的合作团队：规划设计、经营管理外因不可抗，客观尊重外因不可抗，客观尊重内因可把握，合理营造内因可把握，合理营造项目模式研判项目模式研判均衡发展模式均衡发展模式均衡发展模式研判因素均衡发展模式所需项目具备符合标准地理位置CBD或城市

10、中心新城中心辐射区，未来CBD 交通条件主干道沿线迎宾大道与金堂大道交汇处 区域配套配套完善新城开发区，配套匮乏 客户支撑人流集中区待开发区域人流稀少 项目规模建筑面积10万以上规划商业7.9万 项目打造均衡发展模式欠缺条件较多，劣势明显项目打造均衡发展模式欠缺条件较多，劣势明显项目模式研判项目模式研判写字楼核心模式写字楼核心模式写字楼核心模式研判因素写字楼核心模式所需项目具备符合标准地理位置未来商务核心区新城中心辐射区，未来CBD 交通条件交通便利迎宾大道与金堂大道交汇处 区域配套一般配套即可新城开发区，配套匮乏 客户支撑形成产业簇群待开发区域人流稀少 项目规模规模无限制规划商业7.9万 项

11、目打造写字楼核心模式基本标准已符合，但关键客户支撑欠缺严重项目打造写字楼核心模式基本标准已符合，但关键客户支撑欠缺严重临近工业区，但县域经济难以支撑临近工业区，但县域经济难以支撑项目模式研判项目模式研判酒店核心模式酒店核心模式酒店核心模式研判因素酒店核心模式所需项目具备符合标准地理位置不远离城市核心区新城中心辐射区，未来CBD 交通条件主干道沿线迎宾大道与金堂大道交汇处 区域配套配套齐全，顶级商业新城开发区，配套匮乏 客户支撑商务客户待开发区域人流稀少 项目规模规模无限制规划商业7.9万 项目打造酒店核心模式符合标准较差，区域配套及客户支撑太过薄弱项目打造酒店核心模式符合标准较差，区域配套及客

12、户支撑太过薄弱区域配套可改善，但商务客户难觅区域配套可改善，但商务客户难觅项目模式研判项目模式研判商业核心模式商业核心模式商业核心模式研判因素商业核心模式所需项目具备符合标准地理位置城市核心区新城中心辐射区，未来CBD 交通条件主干道沿线迎宾大道与金堂大道交汇处 区域配套配套取法，需求旺盛新城开发区，配套匮乏 客户支撑区域内常住人口多待开发区域人流稀少 项目规模区域顶级规模规划商业79万 项目打造商业核心模式符合标准高，主要是人流相对较少。项目打造商业核心模式符合标准高，主要是人流相对较少。人流可引导人流可引导项目最适合以商业核心模式进行开发项目最适合以商业核心模式进行开发项目组合业态分析项目

13、组合业态分析业态优势劣势项目适合度写字楼为商业、酒店、公寓带来潜在客户实现较高的销售价格可提高项目整体档次，保持物业形象规划设计要求高，投入成本大金堂需求较低，风险大 LOFT公寓现金流产品，总价低，易销售降低项目档次 精装公寓酒店提升项目档次并可打造项目标志性建筑为写字楼及公寓提供共享服务带租约销售能快速实现现金流县域经济难以引进品牌酒店 百货塑造与其他项目较大的差异为社区、酒店、写字楼提供配套对发展商实力要求高，引入费用高对物管服务，经营管理要求高 超市 品牌服装店可在楼上营业，不需临街面提升项目档次，提高商业凝聚力对发展商实力要求高，引入费用高对物管服务，经营管理要求高 品牌电器 专业卖

14、场可在楼上营业，不需临街面租金低，不易于实现价值降低社区档次，损害项目形象 娱乐场可在楼上营业，不需临街面丰富了商业配套，提高了项目档次金堂缺乏规模型的娱乐场所隔音降噪要求高 品牌快餐店提升项目档次有利于提高商业凝聚力对发展上实力要求高，引入费用高 项目业态及面积组合建议项目业态及面积组合建议业态面积楼层机会LOFT公寓约1.5万塔楼金堂房产市场以大户型为主金堂缺乏投资性产品总价低，购买门槛低精装公寓约2万塔楼高档商务酒店约1万塔楼金堂缺乏高档商务酒店酒店带租约销售风险小大型品牌超市约1万裙楼二楼金堂缺乏大型品牌超市金堂消费力旺盛品牌服装店约0.6万裙楼一楼金堂缺乏集中性品牌商场金堂消费力旺盛品牌快餐店约0.03万品牌电器约0.3万裙楼一、二楼品牌院线约0.4万裙楼三楼金堂缺乏高档集中性娱乐场所金堂人民对娱乐休闲消费较高健身房约0.05万咖啡馆约0.02万高档KTV约0.1万大型电玩城约0.1万街铺约0.8万住宅底商金堂传统商业模式三座塔楼共三座塔楼共4.54.5万平米万平米一座三层裙楼共一座三层裙楼共2.62.6万平米万平米住宅底商住宅底商80008000平米平米