市场调查报告之(二)竞争楼盘分析Word格式.doc

1、建业森林半岛（三期）本次市场调查，主要针对目前驻马店市在售楼盘进行的全面调查。通过对这些楼盘的分析研究，为本案的产品定位、价格定位等方面提供相应的参考依据。 一、竞争楼盘总体分析 竞争楼盘总体分析一一、调查说明、调查区域本次竞争楼盘的调查，主要选取“项目周边及驻马店市区在售楼盘”进行调查。在调查过程中，样本项目的采样主要以住宅为主，涵盖多层住宅、高层住宅和别墅等。、调查对象及数量本次调查，共调查竞争楼盘11个，其中多层住宅项目6个，高层住宅项目5个。、调查时间4月12日4月18日 二、综合分析（一）综合分析：本次主要针对“项目周边及驻马店市区在售楼盘”进行了全面调查，目前驻马店市在售楼盘11个

2、，总开发面积近70万，总套数在7000套左右，现已销售近65%。【住宅】：本次调查的住宅项目户型主要以三房两厅两卫为主，销售价格为1500元/4200元/。产品囊括：多层住宅、高层住宅和别墅。从销售情况看：多层住宅销售较好，但价格相对较低，1500元/2200元/；小高层、高层住宅及别墅销售一般，价格相对较高1900元/4200元/。所调查楼盘中翡翠城、问天阁、中南阳光城（一期）等楼盘销售情况较好。【住宅底商】：本次调查的商业主要以社区商业为主，商铺的面积普遍都在100以上，销售价格为4000元/10000元/。从销售情况看，位于交通要道及商圈附近的商铺销售情况较好。楼盘表单价销售率1900/

3、元/90%桂月园2160元/70%住2100元/别4200元/30%建业森林半岛三期2200元/开始认购1900元/65%50%1500元/1980元/认购（100组）御龙居2130元/60%1700元/80（二）借鉴及失误分析：本次调查的一个重要内容就是了解目前市场上住宅产品在设计、推广方面值得借鉴之处，同时了解应该避免的一些失误。1、值得借鉴之处 建筑设计方面 建业森林半岛“一环二弧二轴”整体规划，使分期开发的各组团既开放又相对独立，有机结合。同时在景观规划及环境建设方面，建业森林半岛运用水系、假山、庭院绿化等将建筑与环境巧妙融合，赢得客户一致称赞。 华达目前市场上唯一一家多层建筑采用框架

4、结构的住宅项目，华达西湖城市花园通过中央景观湖的营造，主打“水景楼盘”概念，获得了市场好评。 营销推广方面 翡翠城率先在驻马店市运用“体验营销”， 让客户通过体验样板房、样板环境，直接刺激购房者的购买欲望，取得了较好的市场反响。注重销售环境的布置与包装，销售中心布局精巧，格调高雅，品质感强，赢得了客户的认可！2、失误分析 普遍无样板房、看房通道在本次所调查的11个楼盘中，仅翡翠城建有样板房。样板房、样板环境的缺失，无法直接刺激消费者感官，对客户成交会产生一定的影响。 销售人员着装及销讲技巧差在售楼盘中，销售人员着装统一、销售技巧娴熟者仅建业森林半岛少数几个楼盘。销售人员的形象包装、销售技巧尚待

5、加强。 销售中心包装及现场气氛营造不到位在售11个项目中除翡翠城、建业森林半岛、华达西湖城市花园等少数楼盘销售中心包装较好外，其余楼盘销售中心的包装均缺乏品质感，现场气氛不活跃，无法带动到场客户的热情、激情，直接影响成交。 竞争楼盘个案分析二一、楼盘概况案 名建筑风格海派开发商驻马店市华达房地产开发有限公司住宅2100元/别墅4200元/物业位置驻马店市白桥东侧交房日期2008年6月建筑类型多层、别墅物业公司华达物业公司楼栋数42栋物业费未定占地面积10万30建筑面积135000余主力户型三房层 数6层、3层主力面积116.95136.93总套数约800余套交房标准毛坯容积率1.35工程进度部

6、分结顶二、户型、面积种类及分析户型面积（单位：平方米）销售状况12345二房二厅91.7三房二厅136.9132.4127.4126116.9（30）四房二厅150.970别墅229.8323.310特点分析： 两房户型；面积实用，全明设计，但餐厅、客厅联结部分面积浪费，三房户型，方正布局，两个甚至是三个朝阳卧室，动静分区，南北双阳台设计。 四、价格分析最高价： 4200 元/平米，层数： 叠加别墅 最低价： 1800 元/平米，层数： 6层 分析： 别墅临近中央水系景观，故价格最贵，多层顶层价格最便宜。五、销售状况分析：华达西湖花园目前销售状况一般，购房客户多数被其景观，小区品质所吸引，驻马

7、店周边县城有部分客户在此购房。六、小区配套分析：（1）双气入户供热水；（2）防盗监控系统，可视对讲系统；（3）有线电视、电信宽带等智能化系统；（4）有约1200的大型豪华会所；（5）底层有充足的停车位。七、优劣势分析：优势分析：（1）交通优势：位于白桥路与炼江路汇处，交通便利；（2）景观优势：小区中央为4000大面积水景；（3）建筑优势：全框架结构，外墙外保温技术，多重智能化安防设施。 劣势分析：周边配套少，整个地块周边生活氛围不足。八、学习借鉴方面（1）销售部布局、格调包装均有独到之处，品质感强；（2）建筑品质方面：多重智能安防；（3）销售人员技巧及讲解水平。九、失误及问题方面（1）无样板房

8、，无看房通道；（2）销售人员着装不统一；（3）销售部无人气，现场气氛不活跃。现代驻马店市金桂置业雪松路与文明路交叉口西50米路南公开日期2006年10月高层2008年8月3栋金桂物业公司30余亩0.60.7元/月5万16层三房/两房360套36、98.85、126主体封顶毛坯、双气单间36未正式销售一房一厅48548598已售70118127已售80149152售出30左右两房设计较好，面积配比合理，实用率高，全明设计，三房和四房采用错层和双阳台，大飘窗设计，采光，通风效果好。 2360 元/平米，层数： 16层 2060元/平米，层数：2层 目前推出的为3栋高层，价格在周边高层市场属于中高价

9、位，市场接受度一般。 该项目已推出近一年，目前一期销售达到了30，主要是借助置地公司售房部的名气和位置关系。（1）双气入户、地下车库；（2）江南水景园林景观，近百株成年桂花树；（3）水系、水景应用等。优势：（1）交通优势。文明路、雪松路出行便利；（2）景观优势。江南园林和大面积水景。 劣势：（1）地块临主路部分较窄，进出社区不便；（2）两侧紧临都市村庄，环境差。 （1）环境：销售部内环境营造和社区景观的规划；（2）形象：销售代表形象良好，普通话讲解，物料宣传，包装有品位。 小户型采用核心筒设计，每层2梯10户，户数多，异型户型多。 三辰置业有限公司住1500元/商6300元/乐山路与雪松路交汇西南角4月底多层、小高层鑫诺物业6栋0.38元/月25亩90240005层139.83143.25180套毛坯/双气1.44现房92100139.8143.2181176155 （1）全明设计，南北通透，采光好；（2）干湿分离；（3）宽大尺度景观阳台。1600元/平米，层数：3层1300元/平米，层数：分析