房地产合作开发的涉税问题优质PPT.ppt

1、定数额货币的，应当认定为借款合同。第二十七条第二十七条第二十七条第二十七条 合作开发房地产合同约定提供资金的合作开发房地产合同约定提供资金的合作开发房地产合同约定提供资金的合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只以租赁或者其他形式当事人不承担经营风险，只以租赁或者其他形式当事人不承担经营风险，只以租赁或者其他形式当事人不承担经营风险，只以租赁或者其他形式使用房屋的，应当认定为房屋租赁合同。使用房屋的，应当认定为房屋租赁合同。3 3 3 3西安张辉 转让在建工程取得固定货币转让在建工程取得固定货币法释（法释（20052005）5 5号号 第二十四条第二十四条 合作开发房合作开发房

2、地产合同约定提供土地使用权的当事人不地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益的，应当承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定为土地使用权转让合同认定为土地使用权转让合同开发商将在建工程转让给投资商，取开发商将在建工程转让给投资商，取得固定货币，并允许投资商以开发商得固定货币，并允许投资商以开发商的名义对外建设和销售，贯彻实质重的名义对外建设和销售，贯彻实质重于形式原则，应推定为买卖在建工程于形式原则，应推定为买卖在建工程4 4 4 4西安张辉 转让在建工程取得固定货币转让在建工程取得固定货币20072007城市房地产管理法城市房地产管理法第三十九条第三十九条 以出让方式

3、取得土地使用权的，以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：转让房地产时，应当符合下列条件：（一）按照出让合同约定已经支付全部（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；书；（二）按照出让合同约定进行投资开发，（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上的百分之二十五以上5 5 5 5西安张辉 转让在建工程取得固定货币（续转让在建工程取得固定货币（续1 1）房地产项目转让合同注意事项房地产项目转让合同注意事项1 1、转让方和受让方

4、都必须是具备开发经营、转让方和受让方都必须是具备开发经营资质的主体，但如果受让方受让项目后自资质的主体，但如果受让方受让项目后自用的除外用的除外2 2、转让方已经取得建设工程规划许可证和、转让方已经取得建设工程规划许可证和施工许可证施工许可证3 3、转让方已经完成一定的投资（、转让方已经完成一定的投资（25%25%）4 4、办理土地使用权转让批准、登记手续、办理土地使用权转让批准、登记手续5 5、办理规划报建和施工许可的更名手续、办理规划报建和施工许可的更名手续6 6 6 6西安张辉 转让在建工程取得固定货币（续转让在建工程取得固定货币（续2 2）缺点：一般情况下，以转让方式取得缺点：一般情况

5、下，以转让方式取得的土地使用权的使用年限，应当是土的土地使用权的使用年限，应当是土地使用权出让合同约定的使用年限减地使用权出让合同约定的使用年限减去原土地使用者已经使用的年限后的去原土地使用者已经使用的年限后的剩余年限剩余年限19941994财农税财农税2 2号关于对未建成房屋产权转让号关于对未建成房屋产权转让征收契税问题的复函征收契税问题的复函7 7 7 7西安张辉 转让在建工程取得固定货币（续转让在建工程取得固定货币（续3 3）2003200320032003财税财税财税财税16161616号关于营业税若干政策问题的通知号关于营业税若干政策问题的通知号关于营业税若干政策问题的通知号关于营业

6、税若干政策问题的通知（七）（七）单位和个人转让在建项目时，不管单位和个人转让在建项目时，不管是否办理立项人和土地使用人的更名手续，是否办理立项人和土地使用人的更名手续，其实质是发生了转让不动产所有权或土地其实质是发生了转让不动产所有权或土地使用权的行为使用权的行为。对于转让在建项目行为应。对于转让在建项目行为应按以下办法征收营业税：按以下办法征收营业税：2 2、转让已进入建筑物施工阶段的在、转让已进入建筑物施工阶段的在建项目，按建项目，按“销售不动产销售不动产”税目征收税目征收营业税营业税8 8 8 8西安张辉 转让项目公司股权转让项目公司股权项目公司的实质经营对象仅限于特定项目，项目公司的实

7、质经营对象仅限于特定项目，开发经营完毕后，及时向工商部门办理注开发经营完毕后，及时向工商部门办理注销登记手续销登记手续缺点：难以取得较高的资质缺点：难以取得较高的资质对于出让方来说，只需要完成建设项目的对于出让方来说，只需要完成建设项目的基础工作，其投资少、经营周期短、利润基础工作，其投资少、经营周期短、利润大，还可以分散经营风险大，还可以分散经营风险对于受让方来说，可以简化手续，避免前对于受让方来说，可以简化手续，避免前期征地、规划报建等大量繁琐事务期征地、规划报建等大量繁琐事务9 9 9 9西安张辉 转让项目公司股权（续）转让项目公司股权（续）20022002财税财税191191号关于股权

8、转让有关营业税问号关于股权转让有关营业税问题的通知题的通知20002000国税函国税函687687号关于以转让股权名义转号关于以转让股权名义转让房地产行为征收土地增值税问题的批复让房地产行为征收土地增值税问题的批复注：一般按照不动产占总资产的比例判断，注：一般按照不动产占总资产的比例判断，按照会计报表口径计算按照会计报表口径计算协定：在股份持有人转让中国公司股份之前三年协定：在股份持有人转让中国公司股份之前三年内，中国公司财产至少百分之五十曾经为不动产，内，中国公司财产至少百分之五十曾经为不动产，内，中国公司财产至少百分之五十曾经为不动产，内，中国公司财产至少百分之五十曾经为不动产，转让股权应

9、当视为转让不动产转让股权应当视为转让不动产转让股权应当视为转让不动产转让股权应当视为转让不动产10101010西安张辉 投入货币返还开发产品投入货币返还开发产品法释（法释（20052005）5 5号号 第二十五条第二十五条 合作开发房合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只分配固定数量房屋的，应当认营风险，只分配固定数量房屋的，应当认定为房屋买卖合同。定为房屋买卖合同。开发商引入投资商，约定未来分配开发商开发商引入投资商，约定未来分配开发商品并办理产权过户，按照预售房产处理品并办理产权过户，按照预售房产处理房产由开发商过户给投资方，投资方的房

10、产的入房产由开发商过户给投资方，投资方的房产的入房产由开发商过户给投资方，投资方的房产的入房产由开发商过户给投资方，投资方的房产的入账价值和计税价值以投资款为基础确定，与过户账价值和计税价值以投资款为基础确定，与过户账价值和计税价值以投资款为基础确定，与过户账价值和计税价值以投资款为基础确定，与过户时的公允价值无关，但一般不得低于开发成本时的公允价值无关，但一般不得低于开发成本时的公允价值无关，但一般不得低于开发成本时的公允价值无关，但一般不得低于开发成本11111111西安张辉 投入货币返还开发产品（续投入货币返还开发产品（续1 1）2009200920092009房地产开发经营业务企业所得

11、税处理办法房地产开发经营业务企业所得税处理办法房地产开发经营业务企业所得税处理办法房地产开发经营业务企业所得税处理办法第三十六条第三十六条第三十六条第三十六条 企业以本企业为主体联合其他企业、企业以本企业为主体联合其他企业、企业以本企业为主体联合其他企业、企业以本企业为主体联合其他企业、单位、个人合作或合资开发房地产项目，且该项单位、个人合作或合资开发房地产项目，且该项单位、个人合作或合资开发房地产项目，且该项单位、个人合作或合资开发房地产项目，且该项目未成立独立法人公司的，按下列规定进行处理：目未成立独立法人公司的，按下列规定进行处理：（一一）凡开发合同或协议中约定向投资各凡开发合同或协议中

12、约定向投资各方分配开发产品的，企业在首次分配方分配开发产品的，企业在首次分配开发产品时，开发产品时，如未结算计税成本，则如未结算计税成本，则将投资方的投资额视同销售收入进行将投资方的投资额视同销售收入进行相关的税务处理。相关的税务处理。12121212西安张辉 投入货币返还开发产品（续投入货币返还开发产品（续2 2）站在金融监管的角度，其实质是站在金融监管的角度，其实质是从非金融机构的间接融资，由于不具从非金融机构的间接融资，由于不具有公开性，并且仅用于自身生产经营，有公开性，并且仅用于自身生产经营，因此不属于非法集资目的因此不属于非法集资目的 站在房地产管理的角度，其实质站在房地产管理的角度

13、，其实质是不符合条件的提前预售，签订的合是不符合条件的提前预售，签订的合同在取得预售许可证之前属于可解除同在取得预售许可证之前属于可解除的合同的合同13131313西安张辉 团购整体楼盘团购整体楼盘开发商拥有土地，按照购买方的要求开发商拥有土地，按照购买方的要求设计或施工，购买方负责建筑安装等设计或施工，购买方负责建筑安装等主要支出，购买价格按照成本加合理主要支出，购买价格按照成本加合理利润的方式定价，与市场销售价格没利润的方式定价，与市场销售价格没有直接联系有直接联系1998199819981998国税函国税函国税函国税函554554554554号关于代建房屋行为应如何征收号关于代建房屋行为

14、应如何征收号关于代建房屋行为应如何征收号关于代建房屋行为应如何征收营业税问题的批复营业税问题的批复营业税问题的批复营业税问题的批复注：存在合理理由，销售价格与公允价格无关，注：存在合理理由，销售价格与公允价格无关，但但但但利润率一般不得低于利润率一般不得低于利润率一般不得低于利润率一般不得低于15%15%15%15%14141414西安张辉 投入货币返还开发产品变现收入投入货币返还开发产品变现收入法释（法释（20052005）5 5号号 第二十六条第二十六条 合作开发房合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只收取固定数额货币的，应当认营风险，只收取固定数额货币的，应当认定为借款合同。定为借款合同。开发商引入投资商，约定未来分配开发商品对应开发商引入投资商，约定未来分配开发商品对应开发商引入投资商，约定未来分配开发商品对应开发商引入投资商，约定未来分配开发商品对应的税后变现收入，按照资金拆借处理的税后变现收入，按照资金拆借处理的税后变现收入，按照资