项目市调定位报告模板PPT推荐.ppt

1、p对人均居住面积的变化进行汇总分析；p外来人口数量及变化趋势进行分析研究。本页撰写理由及所需结论：从人口变化可以看出城市发展水平；人均居住面积和人口的变化可以导出未来房地产需求量（并在城市房地产研究得出）61.1 城市宏观研究1.1.3城市经济水平撰写要点及要求：p分析近十年城市GDP走势及本城市在全国经济水平；p分析城镇居民收入及支出情况，研究房地产支出（居住支出或购房与建房支出）比重趋势本页撰写理由及所需结论：城市经济发展程度，通过居民收入情况及房地产项支出，推导出城市居民购买力，居民对房地产消费热衷程度。71.1 城市宏观研究1.1.4三产结构撰写要点及要求：p研究城市第三产业结构，分析

2、出房地产行业在第三产业重要性及发展趋势本页撰写理由及所需结论：分析第三产业结构，可得出城市经济支撑点，并对房地产在城市地位和未来发展趋势做出分析预判。81.1 城市宏观研究1.1.5城市重点规划研究撰写要点及要求：p分析城市整体规划布局及各功能板块划分；p分析本区域在城市中的职能及未来发展方向；p对本区域（可能对本区域产生影响）的新规划或可能规划的信息进行发掘，研究出新规划对本区域房地产业带来的影响；p新规划为可为以下几点：交通规划产业园区规划商圈规划重要活动庆典规划其他可能会产生影响规划本页撰写理由及所需结论：通过规划研究，对项目影响进行预估，推导出带来价值及项目前景，进一步增加卖点。91.

3、2 城市房地产研究1.2.1政策市场撰写要点及要求：p研究几年城市房地产政策变化情况及未来趋势p研究本城市现阶段实施或可能要实施政策及带来影响本页撰写理由及所需结论：考虑政策对各类型产品产生的影响通过政策考虑产品入市时间通过政策考虑规划可能性101.2 城市房地产研究1.2.2土地市场撰写要点及要求：p对近5年土地市场（经营性用地）供应和成交情况进行对比说明，分析研究土地市场现状及发展趋势；p对近5年土地市场成交价格（总价，楼面价格）进行对比分析，对土地价格水平进行分析。p对本年度城市各区县土地成交情况进行对比，（在地图中进行标示）得知年度热点成交区域及热点土地类别；p对年度区域成交土地进行研

4、究，分析这些土地对本项目影响；土地成交热度，土地类型成交趋势，土地成交价格水平，分析区域土地与本项目竞争关系。111.2 城市房地产研究1.2.3开发情况撰写要点及要求：建设用地量研究：分析研究近5-10年（根据各地区数据查询情况而定）城市竣工面积、新开工面积、正在施工面积、销售面积之间的关系和历年走势对比；通过对比研究，分析城市开发热情及市场需求变化121.2 城市房地产研究1.2.4未来需求空间撰写要点及要求：根据城市人口数量、人口增长趋势、人均居住面积变化情况，推算出未来几年住房需求量：经验公式：目标年住房需求量=P1*S1+P*S2注：P1：新增人口数量S1：目标年人均居住面积P：现阶

5、段人口S2：平均人均居住面积变化量131.2 城市房地产研究1.2.5城市供销情况撰写要点及要求：研究5年内城市供销情况和价格水平变化，分析房地产发展现状及未来趋势；研究城市各区域一年内供销情况和价格水平，明确本区域城市地位及未来趋势；通过对比研究，分析城市供需关系，各区域供需关系，价格水平趋势。141.3宏观市场研究总结城市宏观经济：城市房地产发展：跟据城市经济支撑水平和房地产发展水平，说明该城市进驻效果如何152.本体研究目录2.1区位2.2交通2.3配套2.4四至2.5经济技术指标162.1区位撰写要点及要求：p描述本项目在区域中的位置p描写项目所在位置发展情况p描写项目所在位置特殊资源

6、和重要性本页撰写理由及所需结论：熟悉明确项目所在环境优势及发展趋势，对未来产品定位有指向性帮助17撰写要点及要求：p描述项目周边已运行交通配套，如公交、地铁、公路高速、机场等p描述即将开通的交通配套，并说明对项目影响本页撰写理由及所需结论：交通对于客户导入十分重要，通过交通助于判断客户来源2.2交通182.3配套撰写要点及要求：p将项目周边3km内配套在地图中标明；p将可能规划配套在地图中标明，并说明对项目影响。从配套可看出周边经济发展水平、人群支付能力和对于配套的需求性，指导本项目配套规划192.4四至撰写要点及要求：p标清地块四至及现场照片，并说明环境现状p说明本地块场地情况，设施资源排布

7、，规划影响本页撰写理由及所需结论：明确开发优势或难度，周边环境影响，为后期建筑规划方案提供方向202.5经济技术指标撰写要点及要求：p列清项目主要经济技术指标p说明主要限制条件（如配建保障房）及影响通过主要技术指标及限制因素，推导出项目可以规划的方向如：容积率0.5以下独栋别墅0.5-0.8双拼联排0.8-1.2多层洋房或多层+联排1.5-2多层+小高层等等21区位/交通/配套四至/经济指标2.6本体研究总结本地块适合做什么样的产品本地块可以做什么样的产品推导出产品方向：方向一：度假联排别墅（示例）方向二：城市刚需型高层（示例）22223.产品初步设想目录3.1竞争环境选取3.2区域商品房销售

8、特征3.2区域竞争分析3.3周边土地竞争3.4典型个案研究3.5产品初步模型233.1竞争环境选取根据地块特征，选取出可能开发的产品类型，如公寓、住宅、办公、别墅等24撰写要点及要求：p将初定的产品类型作为依据，分析地块所在区域的成交特征，可分为以下维度复合分析；房型（一房、二房、三房等、复式、独栋、联排、双拼等）面积段价格段p分析得出现阶段哪几种产品市场表现较好，如二房70-80，三房90-110，并列出图表（示例如下）；房型面积段面积占总比金额占总比单价二房80-10024%20%19418三房120-14015%13%21175三房80-1009%7%19617三房100-1208%6%

9、19094三房140-1606%7%25051二房80以下5%4%18748一房80以下4%3%22247三房160-1803%4%30028二房100-1203%3%20492四房180-2002%2%32014四房300以上2%4%53711三房180-2001%2%30986四房200-2201%2%33161复式300以上1%2%37013二房80-100三房120-140三房80-100三房100-120三房140-160二房80以下一房80以下三房160-180二房100-120四房180-200四房300以上三房180-200四房200-220复式300以上0%5%10%15%2

10、0%25%0100002000030000400005000060000单价面积占总比金额占总比3.2 区域商品房销售特征25撰写要点及要求：p在初步得出产品面积段，根据现阶段库存情况、消化周期供销比情况，将销售压力及风险较大的产品筛选掉销供比情况：1:1.3以上为正常，数值越大，风险越小库存消化周期：12个月以下为正常在市场表现好的产品中，将销售风险大的产品段删除掉，得到本项目可初步选取产品段3.2 区域商品房销售特征26撰写要点及要求：p将筛选后目标产品段进行分析，得出以下三个方案最利于资金流，去化速度最快去化速度与价格兼顾，平衡化产品最利于溢价产品推导出不同方案进行组合，根据集团需求初步

11、确定产品3.2 区域商品房销售特征27撰写要点及要求：p销售情况分析：包括一年销售套数、销售面积，销售价格、月均去化，存量面积p产品情况分析：包括精装修标准、层高、水电燃气情况（公寓、写字楼）、层数（首层及标准层）、赠送面积、梯户比、首层大堂及地下一层大堂配置等p建筑及园林分析：建筑风格、外立面材质、园林风格、规划特色将销售表现与本项目初步推到产品表现进行印证研究区域主流产品及建筑规划，为本项目产品细节及规划提供参考方向3.3 区域竞品分析28地块地块项目项目占地占地产品产品类型类型容积率容积率建面建面地块价地块价值排序值排序地块一帝源项目地块二宏海海景城项目地块三比亚迪二村宗地二本项目撰写要

12、点及要求：p明确本地块与周边地块位置关系和竞争关系p参考主要技术指标与产品类型，明确本项目优势或劣势p综合分析项目产品规划上是应打造差异化产品或是主打同类竞争从周边土地分析本项目直接竞争关系，对产品规划选择进行参考3.4 周边土地竞争29撰写要点及要求：3.5.1区域个案圈选出区域内接受度高对标项目，分析其户型，推导出客户产品喜好分析竞品园林及建筑规划，分析出区域主流规划形态3.5.2对标个案对于市场上接受度高，销售表现出色同类型产品进行分析，推导出成功要素，对本项目规划进行指导分析区域产品及规划习惯，寻找接受度高主流产品特征，规避不利设计因素3.5 典型个案研究30产品销售特征/周边土地竞争区域竞争分析/典型产品个案做什么区间/房型的户型竞争力最强做什么样配置的产品受市场欢迎，建筑/园林/产品细节产品初步模型导出3.6 产品初步模型3131314.市场定位目录4.1SWOT分析4.2价值点梳理4.3整体定位4.4客户定位4.5产品定位4.6商业专题4.7两点一线专题4.8建筑规划建议4.9价值定位4.8.1价格定位4.8.2推盘策略4.4.1基础客户定位4.