鄂州金色港湾整合推广策略案1稿PPTPPT格式课件下载.ppt

1、硬件分析：外围环境外围环境 /自身产品自身产品距离武汉最近距离武汉最近1+81+8成员成员鄂州鄂州，有着其他城市所艳羡的地理位置。，有着其他城市所艳羡的地理位置。武汉1+8城市圈是一个创举，对于鄂州的城市建设和房地产发展更是个难得的机遇。鄂州、武汉，一城工作，两地生活格局即将形成。就如多年前很多北京人在天津买房一样，主要原因北京房价高于天津房价的1倍以上，而且天津到北京城际列班仅1个小时。现在的鄂州就是多年前的天津。鄂州置业趋势给我们的感觉鄂州置业趋势给我们的感觉城际轨道交通第一站城际轨道交通第一站鄂州鄂州交通核心区交通核心区高速高速鄂州，距武汉亦40分钟车程通往武汉的快速通道、城际铁路、轻轨

2、的规划建设将成为1+8受益的城头堡。行政生活中心行政生活中心鄂州鄂州黄冈黄冈行政发展中心行政发展中心鄂黄联片发展规划图鄂黄联片发展规划图金色港湾金色港湾 “一江两岸”概念，是鄂州城市北扩发展，突破规划瓶颈的一个重要思路。1+8是城市互动整合发展的开始，鄂黄一体化的融合亦符合历史的趋势。纵观国内外滨江城市发展规划一江两岸规划，是世界潮流的趋势：武汉、长沙、上海、香港、巴黎等城市中心贯境而过的河流成为城市人文聚集发源地。鄂州黄冈由于历史和区域的原因，形成一江两区的发展格局，但是滨江资源是城市发展资源中最大亮点，已经得到两个区域共同的认可。两个区域的政府隔江相望，按照整体的战略部署构想，未来510年

3、，“一江两岸四中心”的概念将使鄂、黄两岸沿江片区成为以居住及文化娱乐文化为主、商业金融等服务设施为辅的文化居住片区。区域未来规划区域未来规划高发展高发展这使项目所在地，鄂城北片区具备巨大升值潜力。金色港湾金色港湾 武昌大道位于江北鄂州滨江生活中心20分钟圈：滨万亩滨江公园、人文西山公园、高档江景楼王、政府行管部门、人文名胜古迹、大型购物中心、高档餐饮娱乐休闲、金融商业服务等一应俱全。随着武昌大道的延伸城北片区面临新一轮的提速升级。一江两岸中心轴线一江两岸中心轴线武昌大道武昌大道金色港湾的玉带金色港湾的玉带五丈港生态绿地公园五丈港生态绿地公园 从从20052005年开始，鄂州市便开始着手五丈港生

4、态景观的规划工作，年开始，鄂州市便开始着手五丈港生态景观的规划工作，从从20072007年起年起,逐步实施五丈港生态修复工程。逐步实施五丈港生态修复工程。一个漂亮的五丈港生一个漂亮的五丈港生态公园即将落成。它就像一条玉带横在项目的南侧。态公园即将落成。五丈港提高了项目的整体素质。这是一块蕴藏着巨大潜力的土地，在鄂城北，武昌大道延伸段，长江边沿，政府规划的生态居住区域。它需要一个引爆点，一旦引爆，能量无穷地段给我们的灵感地段给我们的灵感产品时代的到来产品时代的到来升级版配套升级版配套 人无我有，人有我优，实现城北市场差异化竞争。14层健康高度，26000方配套商业，8000方绿化面积，30%绿地

5、率，50%停车率，小区入口广场，中心绿化广场，社区会所，地下车库，楼栋集中供热水系统，楼栋前后无遮挡。这些高端气质的配套在城北市场是鲜见的。结论结论本项目完全具备成为本项目完全具备成为鄂州城北片区标杆性项目鄂州城北片区标杆性项目B B 市场分析：宏观市场市场分析：宏观市场/微观市场微观市场随着经济的发展，生产关系和社会分配制度的变化，中国已经开始进入M型社会。而2008年的经济危机更加促使其形成速度的加快。虽然鄂州属于地级小市，但由于其地域因素和经济发展受外环境影响的程度，也无可避免。2009年，鄂州的个人收入差距将更进一步的扩大。对购房的要求两极分化的更加明显，处于中间档次的楼盘将遇到尴尬局

6、面。6月开始，全国大范围房地产市场开始反弹，有数据显示，武汉市场7、8月份日均销量400余套。但与之同时，刚刚放松的二次购房贷款又重新收紧，国家发改委等部门发出抑制房地产市场信息。宏观市场目前全国房地产市场基本面从宏观上看，全国房地产市场走向在一段时间内仍存在不稳定因素。两极分化鄂州市房地产市场最明显特征鄂州市城南新区新房空置率高，以2008年销售完毕并交房的桂花名居为例，空置率在80%以上，鄂州市房产主力消费人群偏移，高端人群减少，2009年鄂州新开楼盘开盘价格同期环比上升不多，2009年鄂州市一手房月销售总量平稳上升，目前为止鄂城区在售楼盘18个，2009年城北片区规划审批新项目总量200

7、万方。从微观上看，鄂州房地产市场竞争激烈。C C1 1 项目定位：客群定位项目定位：客群定位 /形象定位形象定位/功能定位功能定位/价格定位价格定位（住宅部分）（住宅部分）n私营企业主、个体工商户、党政机关干部、公务员、企业中高层管理人员是区域的中高档洋房的购房活跃群体。n球团等大型企业双职工家庭或较高收入的技术职工。n沙窝等周边乡镇有一定经济实力，希望迁入市区的家庭。n因城市配套及交通逐步完善，部分武汉、黄冈等地来鄂州投资置业群体。目标客户群推导目标客户群推导从目前城北市场上在售项目的客户群来看：目标客户群定位目标客户群定位就项目所处区位、项目自身素质，以及目前城北市场在售楼盘的对比推导，我

8、们认为，我们的目标客户群是：核心群体核心群体公务员、投资客户、周边乡镇迁入市公务员、投资客户、周边乡镇迁入市区家庭区家庭周边企业管理人员、企业技术型职周边企业管理人员、企业技术型职工、周边私营企业主、个体工商户工、周边私营企业主、个体工商户补充群体补充群体在老城区或城南片区买房比较吃力的在老城区或城南片区买房比较吃力的人群、外埠投资者人群、外埠投资者辐射群体辐射群体n他们有相当的购房经验，因此购房更为理性，很难被花俏的手段所迷惑，对产品有自己独特的认知；n他们拥有不只一套物业，购房需求不会很迫切，因此项目所具备的升值潜力和品质、功能的升级往往更容易打动他们；n他们希望所购买的物业不但具有良好的

9、居住性而且要有档次感，给自己增加一份荣耀；n他们希望项目能够给予更尊贵的配套服务，以充分体现他们的地位。目标客户群目标客户群购房特征购房特征要令项目成为客户心中过目不忘的英雄，就必须：“打破度量衡，改变参照物打破度量衡，改变参照物”强调强调“差异化气质差异化气质”，进入无竞争状态，进入无竞争状态订立鄂州城北新区优雅生活综合体样板，订立鄂州城北新区优雅生活综合体样板，树立标杆，树立标杆，“我为榜样我为榜样”的独特竞争模式的独特竞争模式形象定位推导形象定位推导城北优雅气质生活城北优雅气质生活高端形象，中位价格高端形象，中位价格建立标杆建立标杆项目目标项目目标形象定位形象定位功能定位推导功能定位推导

10、 鄂州在售鄂州在售项目目现有配套有配套 鄂州在售鄂州在售项目欠缺配套目欠缺配套景景观园林园林 架空架空层、平台、平台绿化；私家园林化；私家园林室外泳池、篮球场室外泳池、篮球场室外网球室外网球场社区棋牌室社区棋牌室温泉养生会温泉养生会馆（SPASPA）健康体健康体检中心中心 社区健康（医社区健康（医疗服服务）中心）中心户外健身器材外健身器材 24 24小小时药店店基基础物物业服服务 管家式物管家式物业管理服管理服务彩铝门窗加双层玻璃彩铝门窗加双层玻璃 太阳能集中供太阳能集中供热水等水等环保保节能工程能工程楼宇对讲楼宇对讲 饮用水用水净化化IC卡门禁系统卡门禁系统 入入户门配置密配置密码锁闭路监控

11、闭路监控 中央送冷、暖中央送冷、暖风系系统超市、仓储超市、仓储 台球、台球、乒乓球、羽毛球等室内运球、羽毛球等室内运动场所所功能定位功能定位 建建议金色港湾的配套功能金色港湾的配套功能 说明明景景观园林园林 中国茶文化、酒文化主题景观园林，中国茶文化、酒文化主题景观园林，突出突出优雅生活概念雅生活概念架空架空层、平台、平台绿化化增加增加绿化面化面积，突出，突出优雅生活概念雅生活概念室内泳池室内泳池商商业招商，招商，对外外经营室内羽毛球、台球室内羽毛球、台球、乒乓球球商商业招商，招商，对外外经营养生会养生会馆商商业招商，招商，对外外经营社区健康（医社区健康（医疗服服务）中心）中心商商业招商，招商

12、，对外外经营户外健身器材外健身器材突出突出优雅生活概念雅生活概念 管家式物管家式物业管理服管理服务 弥弥补地段周地段周边配套的不足，突出配套的不足，突出优雅生活概念雅生活概念 24 24小小时药店店商商业招商，招商，对外外经营彩铝门窗加双层玻璃彩铝门窗加双层玻璃 必必备楼宇对讲楼宇对讲 必必备IC卡门禁系统卡门禁系统 必必备闭路监控闭路监控 必必备 入户防盗门增加密码锁入户防盗门增加密码锁 弥弥补周周边环境混乱的不足，增加客境混乱的不足，增加客户居住安全系数，增加居住安全系数，增加卖点点 太阳能集中供太阳能集中供热水水功能差异化、突出功能差异化、突出优雅生活概念雅生活概念超市、仓储超市、仓储商

13、商业招商，招商，对外外经营我们项目住宅部分的销售均定价我们项目住宅部分的销售均定价 根据鄂城区尤其是城北片区市场排查摸底和现实情况的考虑，由期房到现房，我们应采取低开吸引人气，高走创造利润，高频低幅调整价格制造销售畅旺氛围的价格策略。并为报价时预留10-15%的谈判空间。建议开盘期指导均底价在每平方建议开盘期指导均底价在每平方22802280之内。之内。为了在迅速的占领市场，预防变幻的市场环境的同时，创造更多的利润，本案根据销量适时逐步上调销售价格，在市场环境不变的情况下保持平均每月拉升销售均价7元/左右水平。我们要有充分的信心和高度，力求为项目创造更高的价格极限。C C2 2 项目定位：市场

14、现状/客群定位/业态划分/价格定位（商业部分）（商业部分）鄂州知名商业地产吴都古肆自开街以来招商困难，如今沦落到“明堂第二”。多数门面空置，街面上亦是冷冷清清。处境尴尬，形同有奶便是娘.美容的.卖饰品的.配电脑的.甚至现在粮油副食都有.场面凄凉.黄州商业地产奥康步行街自开街一铺难求。现在已经打造成：知名服饰品牌、美食、休闲娱乐一条街。每日人头攒动。包括鄂城在内的黄州周边地区消费者趋之若鹜。鄂州市商业地产市场现状鄂州市商业地产市场现状 由于区位和鄂州市历史行政划分的原因，导致鄂城区常住人口不足60万。常住人口的不足，和城区建设的限制，导致整个城区商业消费中心还局限于古城路及南浦路沿线，且商业形态

15、不完善。这又导致了鄂城区市民习惯于异地购物消费的尴尬现状。而对于商业地产投资，资金的重点流向在于人流量大的路段沿线门面。一般个体投资客户其投资实力在70万左右。项目地段发展态势项目地段发展态势 对于城北片区的商业地产来说，最大的考验便是时间。1+8城市圈和一城两地四中心的而概念推出给与了巨大的机遇，同时也带来挑战。能否拉升商业地段的形象，聚焦目光，聚集人气，是首要考虑的问题。随着城北各住宅项目的纷纷启动，可售商业面积也随之增加，抢占先机，首先在城北这张白纸上圈出自己的位置是上上之策。他们实际就是：社会财富的占有者，社会财富的占有者，独具慧眼，把握市场脉动：独具慧眼，把握市场脉动：投资风险小，收益稳健。他们追求：目标客户群定义目标客户群定义他们善于：经营经营形象形象地位地位财富财富人际关系人际关系目标客户群定义目标客户群定义他们在哪？目标客户群定义目标客户群