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1、住宅需求住宅需求直接消费需求直接消费需求理财理财（投资投资）需求需求 长期的出租用需求、长期的出租用需求、相机行事的混合需求相机行事的混合需求 短期的投机需求短期的投机需求真实的需求真实的需求投机需求投机需求楼市的上升曲线楼市的上升曲线一、新时期下的房地产市场一、新时期下的房地产市场调控年、升级年、落实年、困难年、复苏年调控年、升级年、落实年、困难年、复苏年双竞双限、三竞三限，限价房的尴尬双竞双限、三竞三限，限价房的尴尬经济适用房、廉租房、限价房经济适用房、廉租房、限价房 （一）政策调控面（一）政策调控面（二）金融信贷面（二）金融信贷面（三）土地政策面（三）土地政策面大鳄云集，竞争升级；蚕食策

2、略，不进则退大鳄云集，竞争升级；蚕食策略，不进则退市场规范，趋于垄断；房地产行业整合加速市场规范，趋于垄断；房地产行业整合加速 在行业整合初期，土地市场的竞争将更加激烈，行业进入在行业整合初期，土地市场的竞争将更加激烈，行业进入门槛将随之提高；整合中期，则是并购高发期，大多是以上市门槛将随之提高；整合中期，则是并购高发期，大多是以上市公司并购非上市公司的形式出现。整合后期，多寡头竞争的局公司并购非上市公司的形式出现。整合后期，多寡头竞争的局面将形成，上市公司之间的联合与合作将是主流。面将形成，上市公司之间的联合与合作将是主流。牛市为房地产上市公司打开了直接融资快车道，也给强势牛市为房地产上市公

3、司打开了直接融资快车道，也给强势企业未来的持续发展与扩张积蓄能量，资本助推房地产行业整企业未来的持续发展与扩张积蓄能量，资本助推房地产行业整合的趋势已经相当明朗。合的趋势已经相当明朗。资金素来是房地产业的血脉，房地产上市公司竞相巨额融资金素来是房地产业的血脉，房地产上市公司竞相巨额融资，表明房地产市场的资产证券化开始加速。资，表明房地产市场的资产证券化开始加速。（四）竞争对手面（四）竞争对手面（五）消费市场面（五）消费市场面（七）（七）二手市场面二手市场面一二手联动，不可不看一二手联动，不可不看一虚二实，有价还是有市；或租或卖，二手回归一虚二实，有价还是有市；或租或卖，二手回归（六）投资市场面

4、（六）投资市场面（九）（九）房地产企业面房地产企业面人：企业扩张，人力资源的短缺人：企业扩张，人力资源的短缺财：钱永远不够用财：钱永远不够用物：有钱未必有地物：有钱未必有地约束越来越多，带着镣铐跳舞约束越来越多，带着镣铐跳舞广告费越来越高，效果越来越差广告费越来越高，效果越来越差内功还是招式？内功还是招式？（八）营销策划面（八）营销策划面二、新时期房地产开发商面对的问题：二、新时期房地产开发商面对的问题：1、投机被打压、市场在规范，如何应对逐步理性的市场？、投机被打压、市场在规范，如何应对逐步理性的市场？面对变化多端的市场？改变传统的开发营销模式，把握面对变化多端的市场？改变传统的开发营销模式

5、，把握新的发展机会。新的发展机会。2、银根在收紧，如何应对房地产金融时代的来临，房地产、银根在收紧，如何应对房地产金融时代的来临，房地产营销如何面对机遇和挑战。营销如何面对机遇和挑战。3、土地供应方式在改变，如何面对高涨的地价和紧缺的土、土地供应方式在改变，如何面对高涨的地价和紧缺的土地，提高开发经营的效益，适应不同种类物业与不同区地，提高开发经营的效益，适应不同种类物业与不同区域市场的开发。域市场的开发。三、中国房地产路还有多远？人民币的升值人民币的升值中国的人口红利中国的人口红利中国的城市化进程中国的城市化进程中国经济的高速增长中国经济的高速增长全球流动性过剩全球流动性过剩负利率时代，投资

6、渠道单一化负利率时代，投资渠道单一化中国人多地少的国情中国人多地少的国情中国家庭财富快速增长中国家庭财富快速增长家庭规模小型化趋势家庭规模小型化趋势1、九大国情背景、九大国情背景供给供给需求需求决定决定了长了长期的期的明显明显的求的求大于大于供局供局面面2、三大制度背景三大制度背景住房制度住房制度 改革改革金融制度金融制度 改革（金改革（金 融深化）融深化）社会福利社会福利 制度现状制度现状 福利分房彻底福利分房彻底中止后，压抑了十几中止后，压抑了十几年、几十年的需求叠年、几十年的需求叠合在一起迸发出来合在一起迸发出来按揭贷款出现，按揭贷款出现，银行帮助支付七、银行帮助支付七、八成甚至全部款项

7、八成甚至全部款项一步到位买大房一步到位买大房城乡福利安排存城乡福利安排存在巨大差别，随着城在巨大差别，随着城乡流动控制的放松，乡流动控制的放松，引起引起农民向城市民向城市大量大量流流动 从时间上将原本分从时间上将原本分布在几十年的需求布在几十年的需求挤压到当前较短的挤压到当前较短的时间实现，近几年时间实现，近几年是典型的是典型的“喷发期喷发期”从空间角度将分从空间角度将分布在整个城乡社布在整个城乡社会的住房需求吸会的住房需求吸 附到城镇中实现附到城镇中实现 3、三大意识背景、三大意识背景城乡阶层城乡阶层 意识意识群居意识群居意识负债消费负债消费 意识意识 城乡经济、政治城乡经济、政治差别的存在

8、使差别的存在使农民盼民盼望着望着“跳跳龙门”，进入入 城市生活、工作城市生活、工作 中中华民族群居意民族群居意识很很强强，喜，喜欢城市城市的的热闹，导致人口致人口不断向城市集中不断向城市集中 随着随着对外开放的外开放的推推进，观念逐念逐渐变化化,贷款消款消费成成为时髦髦,众众 多多“百万百万负翁翁”出出现 它们对它们对住房需求住房需求的扩大和房的扩大和房价的上升也价的上升也具有重要具有重要影响影响 2010年房价的基本判断年房价的基本判断房价稳步上扬，涨势先快后慢房价稳步上扬，涨势先快后慢1 1、通货膨胀预期，房子的保值功能凸显。、通货膨胀预期，房子的保值功能凸显。2 2、股市资金回流房市。赚

9、钱效应、解套资金、被股市教育、股市资金回流房市。赚钱效应、解套资金、被股市教育3 3、外资加速流入中国。美元贬值、经济危机之下更加看出中、外资加速流入中国。美元贬值、经济危机之下更加看出中国的实力和安全国的实力和安全4 4、0909年土地价格上涨。年土地价格上涨。09 09年上半年，土地成交溢价北京、广州、上海分别为年上半年，土地成交溢价北京、广州、上海分别为57%57%、79%79%、48%48%，楼面地价，楼面地价6 6次被刷新次被刷新 。5 5、开发商压力较小。、开发商压力较小。09 09年，深圳、武汉、杭州的销供比超过年，深圳、武汉、杭州的销供比超过2 2，北京、上海、，北京、上海、重

10、庆、成都均超过重庆、成都均超过1.51.5，存货消化速度加快。企业资金的两，存货消化速度加快。企业资金的两大来源（银行贷款和期房预售款）均保持增长。大来源（银行贷款和期房预售款）均保持增长。我的结论：局部调整在所难免，局部调整在所难免，震荡上行大势所趋；震荡上行大势所趋；牛世格局基本没变，牛世格局基本没变，弱世生存胜之有道！弱世生存胜之有道！积极应对是上策，静观其变是中策，盲目喜悲是下策。六、中小开发商的前景和出路六、中小开发商的前景和出路1、人、财、物资源紧缺，处境艰难，重新定位刻不容缓，、人、财、物资源紧缺，处境艰难，重新定位刻不容缓，找到自己的核心竞争力。找到自己的核心竞争力。2、资本总

11、是趋向利益，当房地产利润趋薄的时候，可以、资本总是趋向利益，当房地产利润趋薄的时候，可以寻找新的春天行业。寻找新的春天行业。3、整合社会优势资源，专业分工，打造中小品牌专业户。、整合社会优势资源，专业分工，打造中小品牌专业户。高高档档住住宅宅相相对对抗抗跌跌和和领领涨涨（北北京京豪豪宅宅租租金金08年年一一季季度度与与上上一一季季度度相相比比则则上上涨涨约约15%，上上海海公公寓寓租租金金上上涨涨超超过过50%），强强劲劲的的需需求求和和有有限限的的供供给给也也使使豪豪华华住住宅宅的的资资本本值值显显著著上上升升。高高档档房房地地产产开开发，避开保障房增加带来的冲击，尤其是近几年。发，避开保障

12、房增加带来的冲击，尤其是近几年。（二）向下走：积极参与政策性住房建设（二）向下走：积极参与政策性住房建设（一）向上走：开发高档房地产，寻求相对较高的回报（一）向上走：开发高档房地产，寻求相对较高的回报巴巴菲菲特特的的投投资资名名言言；诸诸多多大大开开发发商商都都有有意意于于此此；降降低低收收益益预预期期是很重要的生存之道。是很重要的生存之道。面对调控开发商的应对之策：一一些些发发达达国国家家的的老老街街区区面面临临改改造造（如如美美国国的的休休斯斯顿顿市市中中心心国国际际区区重重建建计计划划），国国外外大大公公司司不不感感兴兴趣趣，劳劳动动力力成成本本也也高高；还还有有些些发发展中国家也处于城市化初期，也有很大机会展中国家也处于城市化初期，也有很大机会（蒙古、越南蒙古、越南）。（三）向上走：拥有国际化视野，海外寻求发展空间（三）向上走：拥有国际化视野，海外寻求发展空间到到相相对对较较发发达达的的中中小小城城市市发发展展，可可避避开开大大城城市市大大量量建建保保障障房房带来的冲击。住房保障推进的重点是大型、特大型城市。带来的冲击。（四）向下走：转战相对发达的二三线城市，投资回收安全（四）向下走：转战相对发达的二三线城市，投资回收安全（五