宝龙商业定位方案PPT文档格式.ppt

1、即即LG101-04LG101-04、-06-06、-07-07、-08-08，主导功能为综合配套及生活居住，依托，主导功能为综合配套及生活居住，依托轨道交通轨道交通3 3号线及布吉客运站的建设，重点号线及布吉客运站的建设，重点落实及完善配套设施，确定合理的开发强落实及完善配套设施，确定合理的开发强度，改善城市环境。度，改善城市环境。布吉生活居住区：即即LG101-01LG101-01、-03-03、-05-05，主导功能为居住用地，积极实施旧城改，主导功能为居住用地，积极实施旧城改造，限制工业用地的投放，重点落实及完造，限制工业用地的投放，重点落实及完善配套设施，改善城市环境。善配套设施，改

2、善城市环境。中心商贸区（布吉）：位于以布吉客运站中心商贸区（布吉）：位于以布吉客运站为核心的中心区，其功能为强化行政、金为核心的中心区，其功能为强化行政、金融、信息及商业服务业的城市中心作用。融、信息及商业服务业的城市中心作用。区域功能规划区域功能规划布吉中心区布吉中心区生活居住区生活居住区生活居住区生活居住区以政治及商业服务功能为主的中心地区以政治及商业服务功能为主的中心地区 来自：深圳规划局网站来自：深圳规划局网站生活居住区生活居住区报告思路与结构报告思路与结构市场分析市场分析项目定位项目定位物业建议物业建议项目分析项目分析总体战略思考总体战略思考区域规化区域规化宏观经济宏观经济商业市场商

3、业市场报告思路与结构报告思路与结构市场分析市场分析项目定位项目定位物业建议物业建议项目分析项目分析总体战略思考总体战略思考区域规化区域规化宏观经济宏观经济商业市场商业市场布吉商业概况布吉商业概况四大商圈格局已形成四大商圈格局已形成并呈现各自为阵态势并呈现各自为阵态势本项目本项目商圈分布图商圈分布图商圈类型新兴社区商圈,经营产品以日常家居、百货购物、生活配套为主辐射范围百合星城、信义假日名城及龙珠花园等周边社区消费群体以周边社区住户为主人流情况周一至周五上班时间段人流较少；周末相对较多主要业态百货、餐饮、居家配套，汽配五金等主力商家新一佳、春满园酒楼、满庭芳丽人购物中心、瑞丰园购物广场、大中华百

4、货商圈定位关口接驳型商圈,交通便利，发展前景看好百合商圈百合商圈商圈类型新兴中心商圈辐射范围镇政府周边众社区，以及老街、布吉东北区域消费群体周边住宅居民、港人、本地居民、机关公务员、周边企业中高层员工人流情况公交线路有限，附近楼盘入住率不高，人流量和商业氛围暂时还未成气候主要业态大型百货、餐饮、休闲、社区配套主力商家天虹商场商圈定位新兴中心商圈，该片区是布吉行政办公、高档社区中心，未来升值潜力看好镇政府商圈镇政府商圈商圈类型综合性社区商圈辐射范围北至国际名城、东到樟树布村、西抵三联村、南达荣超花园消费群体周边社区居民为主。及布吉区域内具有家居产品采购意愿的消费者人流情况除沃尔玛外人流量非常有限

5、主要业态大型综合性超市、家居专业市场、特色商业（大芬油画村）主力商家沃尔玛、乐安居、苏宁、民润商圈定位复合型商圈，业态符合度高、辐射力较强沃尔玛商圈沃尔玛商圈商圈类型成熟核心商圈辐射范围整体辐射整个布吉镇消费群体商圈核心辐射区内居民、周边企事业单位人员、布吉镇内所有消费者人流情况人流量巨大，特别是新一佳附近区域，人气极旺主要业态综合超市、百货、女装主题主力商家新一佳、国美、金鹏百货、国都商场、凯莱购物广场商圈定位档次偏低，由于是自发形成因此具有很旺的人气和很强的聚集效应老街商圈老街商圈品牌商家的进入，提升了商圈的整体形品牌商家的进入，提升了商圈的整体形象，并为可持续经营发展奠定了基础；象，并为

6、可持续经营发展奠定了基础；周边拥有多个高档社区，周边人群消费周边拥有多个高档社区，周边人群消费力较强；力较强；关口交通的拥挤是制约该商圈发展的最关口交通的拥挤是制约该商圈发展的最大问题。大问题。商圈成熟，业态丰富，人流鼎盛，辐射商圈成熟，业态丰富，人流鼎盛，辐射广远；广远；商圈自发形成，分布零散，缺乏规划及商圈自发形成，分布零散，缺乏规划及管理，商圈内物业难以形成形象上的突管理，商圈内物业难以形成形象上的突破；破；火车站及轨道交通的建设将带来新的发火车站及轨道交通的建设将带来新的发展契机。展契机。未来规划成为布吉中心区，交通的枢纽未来规划成为布吉中心区，交通的枢纽位置，即将引发新一轮投资热潮；

7、位置，即将引发新一轮投资热潮；目前交通的不便仍是最大的困境，加上目前交通的不便仍是最大的困境，加上周边楼盘入住率不高的影响，区域商业周边楼盘入住率不高的影响，区域商业氛围较差、人流量较小。氛围较差、人流量较小。超市、油画村、家居卖场三大支柱商业，超市、油画村、家居卖场三大支柱商业，奠定商圈发展基础；奠定商圈发展基础；高复合度的业态、定向消费产品吸引大高复合度的业态、定向消费产品吸引大量消费群体，辐射力广；量消费群体，辐射力广；交通的逐渐改善，未来前景看好。百合商圈百合商圈镇政府商圈镇政府商圈沃尔玛商圈沃尔玛商圈老街商圈老街商圈项目雄踞老街商圈两大核心消费热点的连接处，占尽商业先机，如何引导连贯

8、性消费，是项目核心问题品牌商家的进驻，带来新的购物体验，中小型商业面临经营困境，专业化、特色化商业项目呼之欲出老街商圈优势明显，但将面临升级换代，商圈整体规划及物业形象的改变是商圈发展的核心问题项目启示录项目启示录报告思路与结构报告思路与结构市场分析市场分析项目定位项目定位物业建议物业建议项目分析项目分析总体战略思考总体战略思考项目地块分析项目地块分析周边商业现状周边商业现状SWOT分析分析布吉中心区布吉中心区生活居住区生活居住区生活居住区生活居住区 来自：深圳规划局网站生活居住区生活居住区项目地块分析项目地块分析项目位于布吉镇商业旺区吉华路与金鹏路交汇处，商业价值较高项目位于项目位于商业中心

9、区域、近地铁口及火商业中心区域、近地铁口及火车站地铁口，轨道交通将进一步缩短关车站地铁口，轨道交通将进一步缩短关内外的距离，内外的距离，使之具有使之具有良好投资前景良好投资前景项目南临深圳闹市区的罗湖区，距罗湖口岸仅10分钟车程，离香港新界仅8公里地铁3号线经及火车站建立为本项目带来最大的利好消息。带来带来中部综合组团龙华观澜布吉罗湖项目地块分析项目地块分析占地面积占地面积总建筑面积总建筑面积酒店建筑面积酒店建筑面积总商业面积总商业面积酒店裙楼商业面积酒店裙楼商业面积6516 43086 26903124405871项目经济指标项目经济指标项目周边项目周边东：布吉公园西：宝基大厦北：吉华路南：

10、公园路报告思路与结构报告思路与结构市场分析市场分析项目定位项目定位物业建议物业建议项目分析项目分析总体战略思考总体战略思考项目地块分析项目地块分析周边商业现状周边商业现状SWOT分析分析地处布吉商业核心地带周边商业现状周边商业现状商业配套新一佳、国都、金鹏交通配套地铁三号线、火车站、客运站及26条公交线路医疗配套百合医院、布吉医院教育配套布吉中学、布吉小学交通网络的完善及轨道交通的建设，将为近一步缩短关内外距交通网络的完善及轨道交通的建设，将为近一步缩短关内外距离，为项目带来更多的消费群体离，为项目带来更多的消费群体本项目缺乏品牌及规模优势，更需要强化营销形象带来的溢价本项目缺乏品牌及规模优势

11、，更需要强化营销形象带来的溢价项目启示项目启示地处商业核心，市场成熟度高，为项目带来了发展契机，奠定地处商业核心，市场成熟度高，为项目带来了发展契机，奠定了项目实现高价值体系的基础了项目实现高价值体系的基础周边商业为自发形成，尚处于初级阶段，加之物业结构较为成周边商业为自发形成，尚处于初级阶段，加之物业结构较为成就，项目树立高端形象较为困难实现实现就，项目树立高端形象较为困难实现实现报告思路与结构报告思路与结构市场分析市场分析项目定位项目定位物业建议物业建议项目分析项目分析总体战略思考总体战略思考项目地块分析项目地块分析周边商业现状周边商业现状SWOT分析分析项目项目SWOTSWOT分析分析

12、长久空置，口碑较差长久空置，口碑较差 结构陈旧，影响经营结构陈旧，影响经营 商业密集，环境较差商业密集，环境较差 规模较小，竞争力弱规模较小，竞争力弱 车位不足，经营受限车位不足，经营受限 沿街高差，分隔人流沿街高差，分隔人流优优势势（S S）劣劣势势（W W）机机会会（O O）威威胁胁（T T）商圈成熟，经营良好商圈成熟，经营良好 交通发达，人流集中交通发达，人流集中 临街面长，展示性好临街面长，展示性好 业态丰富，配套完善业态丰富，配套完善 经营落后，预留发展经营落后，预留发展 交通网络，缩短距离交通网络，缩短距离 投资转向，商业兴起投资转向，商业兴起 改造风险，成本较高改造风险，成本较高

13、 消费落后，经营困难消费落后，经营困难 新型商圈，抽离消费新型商圈，抽离消费 风水传言，影响形象风水传言，影响形象 金融政策，风险难估金融政策，风险难估报告思路与结构报告思路与结构市场分析市场分析项目定位项目定位物业建议物业建议项目分析项目分析总体战略思考总体战略思考总体战略思考总体战略思考可行性研究可行性研究定位方向研判定位方向研判核心问题界定核心问题界定Q1：如何顺应未来发展趋势，解决项目可持续发展问题？：Q2：如何重树市场形象，解决市场不良口碑并建立发展商品牌？Q3：如何平衡项目销售经营之间的矛盾并实现资金迅速回笼？Q4：如何进行工程改造提，应对项目劣势并提升项目价值？报告思路与结构报告思路与结构市场分析市场分析项目定位项目定位物业建议物业建议项目分析项目分析总体战略思考总体战略思考总体战略思考总体战略思考可行性研究可行性研究可行方向研判可行方向研判项目自身竞争要素项目自身竞争要素同致行认为：同致行认为：专业化、特色化、体验化专业化、特色化、体验化是本项目可以打造的核心竞争力！是本项目可以打造的核心竞争力！竞争放弃：高符合度、高物业需求的业态高符合度、高物业需求的业态大规模、低租