天津中山门项目4.15版PPT推荐.pptx

1、TseShuiLin谢瑞麟、玳梦珠宝、Casio卡西欧、Swatch等 首选：耐克、阿迪达斯、以纯、哥弟、百丽等 首选：招商银行、建设银行、邮政银行等 首选：屈臣氏、时尚百格、鲜果时间等 备选：德克士、品奇PIZZA、马兰拉面等 备选：纽约咖啡、咖啡之翼等 备选：新宇钟表、奥林天成精品店、herborist佰草集、Shiseido、SKII 备选：佐丹奴、美特斯邦威、等 备选：天津银行、工商银行、农业银行等 备选：丝袜奶茶、果茶鲜坊等资质要求著名品牌、连锁餐饮、中高档次 著名品牌、连锁经营、富有品味和情调 著名品牌、连锁经营、中高档次有一定品牌知名度、连锁性质、平价四大行、或者其他商业银行适应

2、社区消费需求、平价档次定位人均消费50元人均消费30-50元适应中档偏上消费知名品牌平价专卖便捷、服务好 知名品牌平价乐友孕婴用品肯德基人人乐生鲜超市呷哺呷哺茶叶、家居用品、营养品等二二层层业业态态分分布布示示意意图图二层业态主力超市家居用品快餐孕婴建筑面积1000-200020-100150-300100-200目标商户 首选：人人乐 首选：乐扣、大明眼镜、天福茗茶、茶马古道等首选：呷哺呷哺、彤德莱、吉野家等首选：乐友、孕友等 备选：华润万家、物美 备选：美宜家居、宝岛眼镜、七彩果茶、康宝莱备选：土大力、格朗和、黄焖鸡米饭、辣道烤鱼 备选：小飞象、皇家贝贝等资质要求著名品牌、连锁性质、平价知

3、名品牌、连锁性质、中高档次著名品牌、连锁餐饮知名品牌、连锁性质、中高档次档次定位知名品牌平价超市适应中档偏上社区消费人均消费20-50元适应中档偏上社区消费休息区休息区锦绣江南（粤菜）老船吧餐饮（串吧）韩国烧烤（韩式）四川火锅（川菜）儿童休闲三三层层业业态态分分布布示示意意图图三层业态主力餐饮儿童类建筑面积150-1000100-300目标商户 首选：锦绣江南、老船吧冰城串吧、老四川火锅、韩罗苑 首选：阳光乐园备选：港式茶餐厅、登瀛楼、元绿回转寿司、谭氏官府菜备选：开心哈乐、七彩虹等资质要求著名品牌、连锁餐饮、中档次、地方特色、多种风味知名品牌、连锁性质、中档次档次定位人均消费50-80元适应

4、中档偏上社区消费重庆家富富侨、香港御指天骄、（备注：香港恒信家私KTV夜总会）四四层层业业态态分分布布示示意意图图家富富侨量贩式KTV四层业态足疗按摩娱乐休闲建筑面积1000-20001000-2000目标商户首选：家富富侨、御指天骄首选：米克斯KTV等备选：千子莲足道、忆江南足道、良子足道、百乐迪备选：舌尖上的KTV真爱中国餐馆、真爱中国茶社、真爱中国KTV资质要求知名品牌、连锁性质、中高档次知名品牌、连锁性质、中高档次档次定位适应中档偏上社区消费适应中档偏上社区消费各楼层业态租金测算各楼层业态租金测算业态比例餐饮服装儿童超市娱乐休闲金银珠宝百货零售一层20%5%00020%55%二层15%

5、05%65%0015%三层90%010%0000%四层0000100%00业态比例餐饮服装儿童超市娱乐休闲金银珠宝百货零售3316.28663.26 165.81 0.00 0.00 0.00 663.26 1823.95 3316.28497.44 0.00 165.81 2155.58 0.00 0.00 497.44 3350.973015.87 0.00 335.10 0.00 0.00 0.00 0.00 3350.970.00 0.00 0.00 0.00 3350.97 0.00 0.00 租金楼层面积年租金特殊业态租金年租金73316.28 8473095.40 2155.58

6、 1.2944144.92 各层取平均租金后期根各层取平均租金后期根据各业态不同的优惠政据各业态不同的优惠政策再进行调整策再进行调整3.5663.26 847309.54 年租金15768518.08 15768518.08 2.53350.97 3057760.13 23350.97 2446208.10 招商前准备工作规划设计部分资料项目设计单位制作单位执行单位完成时间数量项目总平面图效果图设计院广告公司开发商项目立面效果图设计院广告公司开发商项目园林效果图园林公司广告公司开发商楼层平面图、效果图设计院广告公司开发商项目相关立项手续相关政府开发商装修标准装修公司广告公司开发商项目视觉形象延

7、展设计项目设计单位制作单位执行单位完成时间数量VI设计广告公司广告公司开发商工地外墙包装设计广告公司广告公司开发商指示路牌广告公司广告公司开发商现场大型广告牌设计广告公司广告公司开发商现场展示系统：大幅展板设计制作、效果图展板设计制作、顶挂彩旗设计制作广告公司广告公司开发商工程进度表工程部广告公司开发商霓虹灯广告公司广告公司开发商招商前还应完成以下工作：招商前还应完成以下工作：一、完成项目名称注册以及项目标志的CI设计并注册；二、注册项目公众号与订阅号的注册；三、确定宣传包装概念、总体广告宣传用语；四、完成设计制作本项目招商文案、广告、招商楼书，这些文件中应包含项目功能分布及内部结构图；五、完

8、成招商队伍的建立（招聘），进行培训及人员甄选分配；六、指定商户准入标准、引入原则、操作规则等；七、确定公司组织机构和部门设置；八、招商部各种管理规章制度、业绩考核奖惩制度、工作实施细则出台；九、制定并印刷招商租赁合同、租赁申请表、登记表、相关协议、商业管理守则等；十、根据招商类别督促各分部制定招商工作倒计时计划（包括招商区域、重点目标、任务指标完成计划等）。招商运营各节点工作排期招商运营各节点工作排期 以开业庆典为节点，开业庆典前称之为项目筹备期，开业庆典后称之为项目运营期。开业庆典建议为“试营业期开业庆典”和“正式营业期开业庆典”，分别暂定为2016年8月8日、2016年9月28日。招商工作

9、原则，应该先主力店、主力品牌商户，后一般品牌商户。招商方式以自主招商、会议招商、媒体招商等相结合的方式进行。我公司对市场的信息、数字及资源的掌控有多年的操盘经验，在我方的严格管理下，做到“精确打击”，这将会达到事半功倍的效果。招商各阶段管理招商各阶段管理A、2015年5月1日2015年7月1日（2个月）目标：招商前期工作准备全部完成。A、2015年7月1日2015年11月31日（5个月）目标：主力店、主力品牌商户的签约。B、2016年12月1日2016年4月31日（5个月）目标：主力店、主力品牌商户进场装修；次主力店、中型品牌商户的签约完毕；一般商户招商正式启动，其签约率达到70%，进场装修达

10、到60%。C、2016年5月1日2016年6月31日（2个月）目标：主力店、主力品牌商户具备开业条件，特别是主力业态、餐饮、娱乐、休闲及服务等业态。D、2016年7月1日2016年7月31日（1个月）目标：开业前的开荒工作、开业庆典（试营业）方案的落地。E、2016年8月8日目标：开业庆典（试营业）。F、2016年8月8日2016年9月27日（2个月）目标：所有商户的签约率、落位率、开业率都达到80%以上；开荒完毕；开业庆典（正式营业期）方案的落地。G、2016年9月28日目标：开业庆典（正式营业期）。2#楼商业项目融资型销售模型梳理商业运营商的资金困局商业运营商的资金困局收益很稳定收益很稳定

11、手里没现金手里没现金融资有渠道融资有渠道给利息打工给利息打工VS融资型销售融资型销售现金为王时代低成本融资破题之道2#楼的楼的盈利模式分析：三管齐下，综合营收盈利模式分析：三管齐下，综合营收A纯出租纯出租纯经营收益，赚取租金或租金差价，稳定长线收益B长期整租长期整租+A新市场难度较大，依靠自营户短期内大额回款困难C融资销售融资销售+A+B将A类商铺一定期限的收益权一次性卖给投资客户此类方式如何运作？此类方式如何运作？2#楼融资楼融资型销售的操作方法型销售的操作方法运营商短租商户投资客短期出租给商户租赁合同一次性出售一定年限收益权给投资客经营权转让合同将商铺经营权委托给运营商委托经营管理合同1、

12、合同关系、合同关系2、收益关系、收益关系运营商短租商户投资客缴纳每年的租金一次性买断固定年限收益权的投资款按年、季、月定期返还的投资收益金以以2号楼一层号楼一层3316.28可售面积、短期租赁户首可售面积、短期租赁户首年年7元元/天、长期天、长期整租及融资销售整租及融资销售价格价格15000元元/保守核算保守核算首年收益：首年收益：2#楼首年保守静态收益分析表收益类别单价面积总额备注短期租赁户7元/天3316.28847.3万元投资户15000元/3316.284974.4万元扣除首年返租（按照8%保守核算）4974.4万元*92%=4576.5万元首年总收益合计5423.8万元巨大的隐形收益

13、极低廉的融资成本，短期回收巨额资金以以2#楼整体楼整体短期租赁户首短期租赁户首年年7元元/天、天、年年5%租金涨幅、融资销售租金涨幅、融资销售价价格格15000元元/保守核算保守核算租金利息平衡：租金利息平衡：以40铺位为例的核算前五年租金收益率年限收取租金销售额租金收益率第一年102200元600000元17%第二年107310元600000元17.88%第三年112676元600000元18.7%第四年118310元600000元19.7%第五年124226元600000元21%租金、利息平衡可以实际租金满足支付融资成本需求融资型销售模式不难难的是如何搞定投资户投资安全性投资回报率搞定投资

14、客户的两大基础搞定投资客户的两大基础2#楼如何保障投资安全性？项目发展前景+招商运营模式 商户迅速旺场+企业雄厚实力2#楼如何保障投资收益率？100万元5年整存整取收益100万元投资2#楼收益备注第五年125.5万40%=40万按照当前5年整存整取5.1%利率核算；按照投资商铺20年，8%固定核算。第十年约157万80%=80万第十五年约197万120%=120万第二十年约248万200%=200万VS若20年经营权收益、且无回购变现保障本金买商铺不如放银行2#楼销售20年使用权？年返租回报不低于10%、10年回本 高额回报与五年回高额回报与五年回购（购（保本需担保）保本需担保）2#楼销售40年使用权？前五年返租不低于8%、12年回本 长期回报长期回报但但无回购政策无回购政策