龙湖项目启动会PPT文档格式.ppt

1、07年九龙坡区别墅供应占全市别墅供应5.3%（彩云湖1号87套，西郊庄园19套。）20082008年年 预预 测测:08年重庆别墅市场供应2534套，其中西区（九龙坡）供应别墅208套（彩云湖143套，西郊庄园65套），占比8%。目标客户分析目标客户分析 目标客户分析目标客户分析1 12345大学教师微电园工作人员高校产业经济相关者沙区，九龙区西区辐射的区县客户目标客户需求分析目标客户需求分析大学生大学生教师教师区县客户区县客户西永微电园西永微电园西区西区数量数量07年8万;08年10万;09年15万;10年20万 1.教授副教授级群体近1800人。2.普通教职员工约合8000人3.专职教师约

2、4000人2010年1000家以上的制鞋企业企业和配套厂家西永微电园规划人口2.8万人。九龙坡常住90万沙坪坝常住80万需求需求商业+公寓1.青年教师需求中小户型公寓房。2.中年教师和正副教授级别教师需求高端商品房3.未来婚育族对住房有明显需求 交通便利后带来的对高端业态的需求1.外地工程人员，未来解决住房需求明显。2.产业工人需求普通公寓消费1.对换房需求（别墅洋房）2.投资需求（商铺公寓）目前目前供应供应120间门面，约1万平米的商业用房学校集资房 暂无暂无西区高端物业供应匮乏市场市场机会机会1.投资性商业物业2.租赁单身公寓1.自住投资中高端物业2.投资性的商业3.租赁单身公寓1.自住投

3、资中高端物业。2.投资性的商业1.自住投资中高端物业2.投资性的商业3.租赁单身公寓1.自住投资中高端物业。2.投资性的商业产产 品品 定定 位位主城区客户主城区客户郊县客户郊县客户当地客户当地客户投资客投资客西部主城 区客户改善居住喜欢学校氛围有车一族渝遂线上近郊客户改善居住喜欢学校氛围有车一族看好大学城发展前景和学生市场在校部分老师和学生，过渡居住兼投资在西永工作的白领在校老师、教授改善居住别墅、洋房别墅、洋房主打别墅主打别墅兼推洋房兼推洋房小户型小户型,经济型经济型酒店酒店主打别墅主打别墅兼推洋房兼推洋房产品建议业态面积规划（平米）套均面积（平米）套总价（万元）建面单价（元/平米）备注联

4、排5万左右200-250200-2508000-10000现代中式叠拼150-200140-1706500-8000洋 房23万110-20070-1205000-6000现代中式小 户 型56万30-5025-354800-5500精 装商 业23万150-300250-4501000015000人文休闲1.中式别墅形成差异化；赠送价值空间，提高竞争力中式别墅形成差异化；赠送价值空间，提高竞争力2.争对高校产业经济，提供投资性物业争对高校产业经济，提供投资性物业3.根据区域客户群消费特点，打造一条人文休闲商业街根据区域客户群消费特点，打造一条人文休闲商业街产品研发产品研发l 总图布局总图布局

5、l 产品溢价产品溢价l 成本控制成本控制l 景观研发景观研发总图总图 指标研究指标研究地地 块块 经经 济济 技技 术术 指指 标标总用地面积（算容积率总用地面积（算容积率的基数）的基数）106690虎溪河及周边绿地（不虎溪河及周边绿地（不计入绿地率）计入绿地率）8395可建设用地面积可建设用地面积98295可建设地上面积可建设地上面积160035容容 积积 率率1.5建筑密度建筑密度30绿绿 地地 率率30%虎溪河市政停车场建设用地建设用地 各业态对应的容积率及密度：各业态对应的容积率及密度：业态业态容积率容积率建筑密度建筑密度社区商业社区商业 3层层2367100%普通联排普通联排 3层层

6、0.60.72530%大院别墅大院别墅 24层层0.832%洋房洋房 7层层1.21.523%高层高层 22层层2.53.51015%n 以配比的方式用足以配比的方式用足1.5的的容积率容积率n 产品业态组合有：产品业态组合有：1 1、商业洋房、商业洋房 2 2、商业联排、商业联排/大院高层大院高层 3 3、商业联排、商业联排/大院洋房高层大院洋房高层7层7层总图总图 配比研究配比研究洋房洋房7层7层洋房洋房2.5层20.5层2.5层 2.5层别墅 别墅别墅高层间距不均匀使用容积率不均匀使用容积率含金量高含金量高 容积率面积收益容积率面积收益 容积率面积收益容积率面积收益 预计建面价格预计地价

7、外成本预计建面价格预计地价外成本地价外成本地价外成本 前期工程费基础设施及配套费期间费用前期工程费基础设施及配套费期间费用这里可以看到这里可以看到商铺商铺是含金最高的，应在市场容量内尽量多建。剩余的土地应多建是含金最高的，应在市场容量内尽量多建。剩余的土地应多建大院大院别墅、洋房别墅、洋房，最后剩余的容积率换为，最后剩余的容积率换为高层高层。各各 业业 态态 的的 容容 积积 率率 面面 积积 收收 益益 表表业态业态预计建面价格预计建面价格预计地价外成本预计地价外成本 容积率面积收益容积率面积收益社区商铺社区商铺 20025010000/2700/7300元元经济型酒店经济型酒店 20025

8、05000/2600/2400元元大院别墅大院别墅 2002508000/3450/4550元元花园洋房花园洋房 1001305500/2750/2750元元小户型高层小户型高层1001304200/（清水）（清水）3000/1200元元总图经济技术指标用地面积用地面积:106688 m2地上建筑面积地上建筑面积:160035 m2总建筑面积总建筑面积:215671 m2容积率容积率:1.5绿化率绿化率:30%建筑密度建筑密度:30%其中其中:住宅住宅:136052 m2（计容计容）14410 m2（不计容）不计容）商业商业:22788 m2（计容计容）车库车库:38326 m2（车位车位）地

9、下超市地下超市:2918 m2（不计容不计容）其他其他:1195 m2（计容计容）产品类别大院别墅花园洋房小户型高层洋房高层商业区车位商铺地下超市经济型酒店套数176其中：联排88叠拼 88240其中：平层跃层1008551 其中：洋房314高层159商区78-单套面积180-240120-18039-53-总面积381873816555675197111400319928785单价8872元/5521元/5500元/8万元/个15000元/-5500元/总销金额33880万21071万30621万4399万21005万-4832万合计总销115808万元销售面积174525总建筑面积2156

10、71 容积率1.5建筑覆盖率30%总图总图成果汇总成果汇总设计优化后的销售溢价业业 态态面积调整面积调整售价调整售价调整调整前面积调整前面积（平米平米）调整后面积调整后面积（平米平米）调整前总额调整前总额（万元万元）调整后总额调整后总额（万元万元）联排别墅联排别墅 24592 19450 15402 19800叠加别墅叠加别墅 19781 18737 11881 14080 洋洋 房房 39593 38165 18921 21071小小 户户 型型 51961 55675 23798 30621车车 位位 24308 19711 4155 4399 经济型酒店经济型酒店 8885 8785 4

11、443 4832商商 铺铺 14118 14003 14118 21005 总总 计计 183239 174525 92717 115808 设计优化后销售总金额增加设计优化后销售总金额增加:115808-92717=23091万元万元东西分区高档住区东西分区高档住区 vs vs 商业与小户型高层商业与小户型高层 南北分区大院别墅南北分区大院别墅 vs 花园洋房花园洋房 商业商业vs小户型高层小户型高层 利用河道、绿地、高差利用河道、绿地、高差 将差异大的业态分开。将差异大的业态分开。既满足各业态的需求，也保证了其品质。洋房布置在南侧可减少高层对大院别墅的影洋房布置在南侧可减少高层对大院别墅的

12、影响。商业尽量接近学校大门、公交站点。响。高层布置在远端。重重大大大大门门公公交交站站点点总图价值挖掘总图价值挖掘叠拼别墅剖面图叠拼别墅剖面图附送阁楼附送阁楼四楼四楼三楼三楼二楼二楼一楼一楼90901051059090105105909010510590901051050 030305050100100半地下室（带庭院）半地下室（带庭院）附送阁楼附送阁楼一楼一楼二楼二楼90901201209090120120联排别墅剖面图联排别墅剖面图0 030306060150150半地下室（带采光庭院）半地下室（带采光庭院）联排：200250（实得350400）送:2F阁楼，半地下层庭院叠拼：180220（实得220300）送:4F阁楼，半地下层庭院产品溢价：面积赠送产品溢价：面积赠送用 尽少的容积率尽少的容积率 和 尽大的密度尽大的密度 得到 尽多的面积尽多的面积联排联排A4A4户型解析户型解析产品溢价：面积赠送 送阁楼送阁楼赠送车库赠送车库赠送半地下室赠送半地下室后花园后花园前花园前花园叠拼户型叠拼户型A5A5，A8A8解析解析送阁