西昌市场研究报告2017-08优质PPT.pptx

1、城市规划西昌城市发展主要沿航天大道呈东西带状分布，其中尚处于开发初期的西部新城定位于城市副中心，是目前西昌城市发展的主要方向两轴”，指城市东西、南北两个城市发展轴。一轴（东西轴）为依托航天大道形成东西向的城市拓展轴。一轴（南北轴）为安宁河谷城镇发展带。“四片”，主城片区、城西片区、安宁片区和经久片区四个城市片区。“双心”，指一主一副两个城市中心，以老城片区月城广场、东河周边区域形成城市主中心，以城西片区高铁车站小庙区域形成城市副中心“两区”，指邛海泸山风景区、邛海盆地东部田园休闲旅游区。城市空间战略结构规划“两轴四片，双心两区”老城区西部新城（开发初期）东部新城（开发中后期）航天大道距老城区2

2、KM邛海西向东进重要交通西昌交通呈三维一体发展，其中成昆高铁正在建设，预计2020年完工，建成后成都至西昌仅需2个小时，新规划西昌西站点位于太和镇，项目规划区及西部新城未来可享交通升级红利n航空-西昌青山机场距市区14公里，属国家一级机场，拥有西南地区最长的跑道，已开通西昌成都、重庆、北京、深圳航班。n高铁-成昆铁路复线是成都到昆明的铁路2号线，是在既有成昆铁路基础上新建或增建二线的铁路线，成都至西昌仅需2个小时，计划2020年前完工。n高速-西昌-昆明高速公路已通车，车程4小时。西昌-成都（雅西高速）高速公路车行时间5小时,2013年西昌-泸沽湖-香格里拉G5高速公路动工，西昌至泸沽湖车程仅

3、需2小时，预计5年竣工。西昌-昭通高速也正在建设。交通耗时：n航空：西昌飞成都双流机场约1小时n火车：西昌至成都9-10小时，高铁建成后将缩减至2个小时n高速：西昌至成都约6小时，至昆明4小时，至攀枝花2-3小时，在建高速至泸沽湖约2小时重要规划西部新城核心区域定位于教育园板块，项目所在基础教育园区共有7所上档次和大规模的学校构成，区域内教育资源极为丰富。n西部新城定位为“水上花城、活力商城”，承担“再造一个西昌”的核心城市规划地带的责任n其中西部新城核心区规划为教育园区，规划面积3.5平方公里，分为一园两区（基础教育区和高等教育区）n目前基础教育园区在建和建成项目由七所上档次、大规模的学校构

4、成，分别为占地航天学校（九年义务学校）、宁远高中（待建）、西昌四中、西昌现代职业学校、西昌市特殊教育学校、14.48亩的蓝天幼儿园，以及泰龙武校（待建）和北京外国语学校附属学校（15年一贯制学校，在建）n高等教育园区，位于成凉工业园区，以西昌学院北校区为核心，片状布置规划面积约2.5平方公里。初步规划四所学校：民族幼儿师范专科学校、高等职业技术学校、卫校及附属医院、州民族高中部。同时，为铁路技校、民师校、西昌学院、州农校、州卫校等我市城内学校搬迁预留用地。教育园一区：基础教育区教育园二区：高等教育区西部新城天立国际学校（九年私立）北京外国语学校（15年私立）西昌四中（普通高中）航天学校（九年义

5、务制公立）在建幼儿园蓝天公立幼儿园区域教育资源一览（部分）城市经济2017年7月，西昌入围全国县域经济百强榜，排名第85位，是四川省唯一入榜城市；西昌人均GDP排名位列全省第三，仅次于成都和攀枝花。注：数据来源于统计局2016四川省各市GDP排名排名地区2016年GDP（亿元）增速（%）1成都12170.28.642绵阳1830.427.653德阳1752.459.184宜宾1653.058.335南充1651.48.926泸州1481.919.497达州1447.087.138乐山1406.588.19凉山1403.926.77334.05373.54418.69426.47457.214.

6、60%12.30%11.50%2.90%6.30%GDP增速2012201320142015201601002003004005000.00%2.00%4.00%6.00%8.00%10.00%12.00%14.00%16.00%西昌市近5年GDP走势10%50%40%西昌三产结构第一产业第二产业第三产业449263 556.76 468 636.4326.05 477.19 428.52 329 154.6845.1%40.8%40.9%32.5%43.8%47.3%48.0%46.1%45.9%42.6%常住人口城镇化率宜宾广元达州凉山南充乐山绵阳泸州遂宁雅安010020030040050

7、06007000.0%10.0%20.0%30.0%40.0%50.0%60.0%重点城市2015年城市常住人口及城镇化率横向对比城市人口西昌市人口及城镇化率稳步增长，增速相对较缓，但以凉山州作横向比较来看，其常住人口基数较大，与绵阳人口数相当。数据来源于统计局7474.475.175.477.554.81%55.31%55.94%56.94%57.57%常住人口城镇化率201220132014201520167273747576777853.0%53.5%54.0%54.5%55.0%55.5%56.0%56.5%57.0%57.5%58.0%近5年西昌市常住人口及城镇化率趋势开发投资西昌市

8、房地产投资规模在2015年达到历史峰值，主要原因是多个新项目入市，商品房销售规模相对平稳，但市场整体规模相对较小203752176378191145367185289648-10.09%-13.43%8.67%92.10%-21.10%房地产投资增速201220132014201520160500001000001500002000002500003000003500004000000.0%20.0%40.0%60.0%80.0%100.0%-20.0%-40.0%近5年西昌市房地产投资走势23.2420.1722.4425.237-6.20%-13.20%11.30%12.30%46.90%

9、销售面积增速2012201320142015201605101520253035400%10%20%30%40%50%-10%-20%近5年西昌市商品房去化走势注：数据来源于统计局宏观结论宏观总结n西昌市作为县级市，在四川省区县经济排名靠前，而以凉山州为单位统计，人口基数较大，与绵阳相当，整体城市规模略大于雅安；n较重点关注城市的数据对比来看，西昌市城镇化率较高，而房地产开发规模和商品房年销售面积相对较小；n西昌属于攀西区域的中心城市，目前城市快速发展趋势明显，可作为市场进入的参考区域Part2住宅市场u市场格局u重点板块市场u典型个案u商业土地市场市场格局西昌房地产市场目前按区域划分为城西片

10、区、南山板块、城南片区、城东片区、老城区五个板块，其中城东、南山属于房产热销板块，城西将是西昌未来发展主要方向板块概况城西片区西昌政府重点打造区域，教育配套丰富，规划配套齐全；但目前该区域缺乏生活及交通配套，属于房地产开发初期城东片区该区域交通及配套完善，居住环境好，是西昌房地产成交热点区域，但该区域未来土地供应较少，该区域处于房地产开发中后期阶段，土地存量较少南山片区规划3000亩高端居住区，主要以洋房、别墅低密产品为主；目前处于开发期，配套及环境较差城南及老城老城与海河片区在售项目较少老城区城东片区城西片区海河片区西扩东进南山板块邛海市场布局西昌主要开发项目集中于城东和南山板块，其中南山在

11、售项目2个，待售项目1个；海河片区待售项目1个；城东在售2个，待售项目2个；西部新城待售项目1个，待开发项目7个。老城区西部新城南山板块南山国际社区南山国际社区1 1御墅御墅2 2领秀南山领秀南山3 3城东片区合信邛海湾合信邛海湾金色学府金色学府威尼斯半岛威尼斯半岛B B区区5 5海河片区邛海壹号邛海壹号7 7领地兰台府领地兰台府乐荟城乐荟城8 86 69 94 4在售未开项目信息板块项目名称开发商开盘时间占地面积（亩）容积率建筑面积（万方）客户属性建筑形态南山板块南山国际社区邦泰集团2016.12103.91.5911.0凉山下辖县镇刚需客群占比50%-60%（刚需），市区客群占比40%（首

12、改和再改）6+1洋房、8+1洋房邦泰御墅邦泰集团2017.1104.01.064.9叠拼、双拼、独栋领秀南山龙申置业2017.986.01.096.2洋房、叠拼、联排海河片区领地兰台府领地集团2017.91471.19.8未排号联排、双拼、洋房、小高层城东片区威尼斯半岛B区 世达实业2016.1257.0311.4凉山下辖县镇刚需客群50%，市区首改客群40%，成昆线沿线及北京客户占10%高层合信邛海湾合信集团未开盘69.8314高层邛海壹号铁投宏锦未开盘93.03.421.1高层乐荟城华地恒通2017.5103.03.826.1高层西部新城金色学府正黄集团未开盘102高层南山片区主要以百亩低

13、密大盘为主，客群主要是县镇刚需和城市首改客群，城东片区以刚需及首改的高层产品为主备注：月均走量以项目开盘后时间统计为计算，未计入蓄客期；市场去化西昌市场整体去化规模相对较小，月均在500套左右，其中南山板块刚需产品以71-88三房单双卫为主，赠送面积大，单盘均去化100套以上；老城区以86-98套三单卫高层为主，月均去化35-40套；河东板块以89-110套三单、双卫为主，月均去化40-70套板块项目名称畅销面积段（）畅销户型月均去化（套/月）南山板块领秀南山洋房116、联排342叠拼154-198洋房：3-2-2/南山国际社区6+1洋房：949+1洋房：71-88洋房：3-2-1和3-2-2

14、110邦泰御墅叠拼185、双拼261、独栋340/河东板块邛海壹号高层：89-105高层：3-2-2/乐荟城高层：100-136高层：3-2-2120威尼斯半岛高层：82高层：3-2-1100备注：老城区及城东部分楼盘目前进入尾盘期，市场月均去化量走低，约10-20套，未计入此表内。乐荟城（预计）威尼斯半岛邛海壹号（预计）领秀南山南山国际社区（精装）领秀南山跃层领秀南山双拼、叠拼80009000100001100012000130001400015000160001700018000市场价格城东高层售价8300-9000元/及以上南山板块洋房售价8700-12000元/南山板块双拼、叠拼别墅售

15、价16000-17000元/南山板块板块洋房售价0.87-1.2万元/（赠送面积普遍较大，实得单价0.7-0.9万元/），主力总价段70-90万元；城东高层售价0.83-0.9万元/以上，主力总价段70万以上；南山板块双拼、叠拼别墅1.6-1.7万/，独栋别墅建面390送140，另赠送前后花园100，售价450万左右。市场存量西昌市在售约1000套，待售存量因多个项目未开盘，总存量约7700套，主要集中于城东区域和西部新城；主要土地存量集中于城东，2017年供地6块，城投1块、正黄1块、富高1块、邦泰3块，另城东土地存量约1500套左右（高层），为领地集团所有。板块项目名称开发商月均去化（套/月）在售存量（套）剩余存量（套）预计去化周期（月）南山板块领秀南山龙申置业47806南山国际社区邦泰集团1109001城东板块邛海壹号中国铁投0209520乐荟城华地恒通0135010邛海湾合信集团0128315威尼斯半岛世达实业7046005城东土地存量未开发领地集团海河片区兰台府领地集团6506西部新城金色学府正黄集团240020Part3典型个案u邦泰南山国际社区u邦泰御墅邦泰南山国际社区项目规模1