第一章接管验收与撤管优质PPT.ppt

1、图、施工现场记录。（3 3）表格表格：验收记录表格。3 3、进行现场初步勘查进行现场初步勘查二、物业接管验收的程序二、物业接管验收的程序1.1.新建物业的接管验收程序新建物业的接管验收程序P2P2（1 1）建设建设单位书面提请接管单位验收，并提交相应单位书面提请接管单位验收，并提交相应的资料。的资料。（2 2）接管接管单位按照接管验收标准，对建设单位提交单位按照接管验收标准，对建设单位提交的申请和相关资料进行的申请和相关资料进行审核审核，具备条件的，应在，具备条件的，应在1515日内签发验收通知并约定验收时间。日内签发验收通知并约定验收时间。（3 3）接管接管单位会同单位会同建设建设单位按照接

2、管验收的主要内单位按照接管验收的主要内容及标准（质量与使用功能）进行验收。容及标准（质量与使用功能）进行验收。（4 4）验收过程中发现的问题，按）验收过程中发现的问题，按质量问题质量问题的处理办的处理办法处理。法处理。（5 5）经检验符合要求时，）经检验符合要求时，接管接管单位应在单位应在7 7日内签发验日内签发验收合格凭证，并应及时签发接管文件。收合格凭证，并应及时签发接管文件。2.2.原有物业的接管验收程序原有物业的接管验收程序P2（1 1）移交人移交人书面提请接管单位验收，并提书面提请接管单位验收，并提交相应的资料。交相应的资料。（2 2）接管接管单位按照接管验收标准，对移交单位按照接管

3、验收标准，对移交人提交的申请和相关资料进行审核，具备人提交的申请和相关资料进行审核，具备条件的，应在条件的，应在1515日内签发验收通知并约定日内签发验收通知并约定验收时间。验收时间。（3 3）接管接管单位会同单位会同移交人移交人按照接管验收的按照接管验收的主要内容及标准进行验收。主要内容及标准进行验收。（4 4）查验房屋的情况查验房屋的情况，包括建筑年代、用途，包括建筑年代、用途变迁、拆改添建等；变迁、拆改添建等；评估评估房屋的房屋的完好与损坏完好与损坏程度及现有价值；对在验收过程中发现的问程度及现有价值；对在验收过程中发现的问题，按题，按危险、损坏问题处理办法危险、损坏问题处理办法处理。处

4、理。（5 5）交接双方共同）交接双方共同清点清点房屋、装修、设备和房屋、装修、设备和定、附着物，定、附着物，核实核实房屋的使用状况。房屋的使用状况。（6 6）经检验符合要求时，）经检验符合要求时，接管接管单位应在单位应在7 7日内日内签发验收合格凭证，签发接管文件，并办理签发验收合格凭证，签发接管文件，并办理房屋所有权的转移登记（若无产权转移，则房屋所有权的转移登记（若无产权转移，则无需办理）无需办理）提示：提示：1 1、新建（原有）物业的接管验收程序，为鉴定考核、新建（原有）物业的接管验收程序，为鉴定考核中的操作技能情景题。中的操作技能情景题。2 2、注意分析新建、原有物业的接管验收程序中的

5、相、注意分析新建、原有物业的接管验收程序中的相同点和不同点，如程序中的（同点和不同点，如程序中的（1 1）、（）、（2 2）、（）、（3 3）除移交单位不同外，其他内容基本相同。除移交单位不同外，其他内容基本相同。3 3、接管验收程序虽然为操作技能情景题，但其中也、接管验收程序虽然为操作技能情景题，但其中也有部分操作技能录像题或理论知识试题考点，如接有部分操作技能录像题或理论知识试题考点，如接管单位应在管单位应在1515日内签发验收通知约定验收时间；经日内签发验收通知约定验收时间；经检验符合要求时，接管单位应在检验符合要求时，接管单位应在7 7日内签发验收合日内签发验收合格凭证，签发接管文件等

6、。原有物业的接管验收程格凭证，签发接管文件等。原有物业的接管验收程序中的（序中的（4 4）也可作为理论知识试题。）也可作为理论知识试题。三、物业接管验收的主要内容和技术标准三、物业接管验收的主要内容和技术标准（一）新建物业接管验收的主要内容和技术标准（一）新建物业接管验收的主要内容和技术标准（质量与使用功能）（质量与使用功能）P3、41、主体结构、主体结构 地基基础、钢筋混凝土构件、砖石结构、木结构、抗震地基基础、钢筋混凝土构件、砖石结构、木结构、抗震 2、外墙、外墙（不得渗水）（不得渗水）3、屋面、屋面（3 3点内容点内容）4、楼地面、楼地面（3 3点内容点内容）5、装修、装修钢木门窗、进户

7、门、木装修、玻璃、抹灰、饰面砖、油漆钢木门窗、进户门、木装修、玻璃、抹灰、饰面砖、油漆6、电气、电气电气线路、电表、照明器具、避雷装置、电梯、共用天线、电气线路、电表、照明器具、避雷装置、电梯、共用天线、地区规定地区规定7、水、卫、消防、水、卫、消防管道、高位水箱、排污管、卫生器具、水泵、消防设施管道、高位水箱、排污管、卫生器具、水泵、消防设施8、采暖、采暖 采暖工程的验收时间，必须在采暖期以前采暖工程的验收时间，必须在采暖期以前两个月两个月进行。进行。炉排必须经炉排必须经1212小时小时以上试运行。以上试运行。锅炉须经锅炉须经4848小时小时连续式运行。连续式运行。9、附属工程及其他、附属工

8、程及其他 化粪池应按排污量合理设置，池内无垃圾杂物，进出化粪池应按排污量合理设置，池内无垃圾杂物，进出水口高差不得小于水口高差不得小于5cm5cm，立管与化粪池的连接管道应以足，立管与化粪池的连接管道应以足够坡度，但不应超过够坡度，但不应超过两个两个弯。弯。单体工程必须做到单体工程必须做到工完料净地清工完料净地清。（二）原有物业接管验收的主要内容和技术标准（二）原有物业接管验收的主要内容和技术标准1、质量与使用功能的检验、质量与使用功能的检验P5（1 1）以）以危险房屋鉴定标准危险房屋鉴定标准和国家有关规定作和国家有关规定作检验依据。检验依据。（2 2）从）从外观外观检查建筑物整体的变异状态。

9、检查建筑物整体的变异状态。（3 3）检查房屋）检查房屋结构、装修结构、装修和和设备设备的完好与损的完好与损坏程度。坏程度。（4 4）查验房屋）查验房屋使用情况使用情况（包括建筑年代、用（包括建筑年代、用途变迁、拆改添建、装修和设备等情况）途变迁、拆改添建、装修和设备等情况）评估房屋现有评估房屋现有价值价值、建立资料、建立资料档案档案。2、危险和损坏问题的处理、危险和损坏问题的处理P5 （1 1）属有）属有危险危险的房屋，应由的房屋，应由移交人移交人负责排险负责排险解危后，才得接管。解危后，才得接管。（2 2）属有）属有损坏损坏的房屋，由的房屋，由移交人移交人和和接管接管单位单位协商协商解决，既

10、可约定期限由解决，既可约定期限由移交人移交人负责维修，负责维修，也可采用其他也可采用其他补偿补偿形式。形式。（3 3）属）属法院法院判决没收并通知接管的房屋，按判决没收并通知接管的房屋，按法院法院判决判决办理。办理。（1 1）掌握新建物业接管验收的主要内容和技）掌握新建物业接管验收的主要内容和技术标准（共术标准（共9 9项）项）（2 2）部分新建物业验收具体项目内容，曾在）部分新建物业验收具体项目内容，曾在20022002年、年、20032003年物业管理员的鉴定考核中年物业管理员的鉴定考核中作为操作技能情景题考试。作为操作技能情景题考试。（3 3）验收的主要内容和技术标准中的具体内）验收的主

11、要内容和技术标准中的具体内容，也作为助师的操作技能录像题和理论容，也作为助师的操作技能录像题和理论知识试题考核。知识试题考核。四、物业接管验收中质量问题的处理四、物业接管验收中质量问题的处理 （一）、处理质量问题的方法（一）、处理质量问题的方法P6 1 1、发现影响房屋结构、发现影响房屋结构安全安全和设备使用安全和设备使用安全的质量问题，必须约定期限由的质量问题，必须约定期限由建设建设单位负单位负责进行加固补强返修，直至合格，并按双责进行加固补强返修，直至合格，并按双方商定的时间组织复验。方商定的时间组织复验。2 2、发现影响、发现影响相邻相邻房屋的房屋的安全安全问题，由问题，由建设建设单位负

12、责处理；因单位负责处理；因施工施工原因造成的质量问原因造成的质量问题，应由题，应由施工施工单位负责，按照约定期限进单位负责，按照约定期限进行加固补强返修，直至合格，并按双方商行加固补强返修，直至合格，并按双方商定的时间组织复验。定的时间组织复验。3 3、对于、对于不影响不影响房屋结构房屋结构安全安全和设备使用安和设备使用安全的质量问题，可约定期限由全的质量问题，可约定期限由建设建设单位负单位负责修缮，或可采取费用补偿的办法，由责修缮，或可采取费用补偿的办法，由物物业业管理企业处理。管理企业处理。4 4、房屋接管交付使用后，如发生、房屋接管交付使用后，如发生隐蔽性重隐蔽性重大质量事故大质量事故，

13、应由，应由接管接管单位会同单位会同建设建设、设设计计、施工施工等单位，共同分析研究，查明原等单位，共同分析研究，查明原因。如属因。如属设计设计、施工施工、材料材料的原因由的原因由建设建设单位负责处理；如属单位负责处理；如属使用不当使用不当，管理不善管理不善的原因，则应由的原因，则应由接管接管单位负责处理。单位负责处理。4 4种质量问题的处理方法，可分别种质量问题的处理方法，可分别作为操作技能试题和理论知识试题考核。作为操作技能试题和理论知识试题考核。（二）处理质量问题应把握的两条原则（二）处理质量问题应把握的两条原则P6 1 1、原则性与灵活性相结合、原则性与灵活性相结合 物业物业管理企业应把

14、在验收中查出的各种管理企业应把在验收中查出的各种问题作非常详细的问题作非常详细的记录记录，该返工的要责成，该返工的要责成施工单位施工单位返工返工，属无法返工的问题就应，属无法返工的问题就应索索赔赔。返工没有达到要求，不予签字，直至。返工没有达到要求，不予签字，直至达到要求。达到要求。2 2、细致入微与整体把握相结合、细致入微与整体把握相结合 电梯、空调、发电机组等大型设备的检电梯、空调、发电机组等大型设备的检测和验收必须在测和验收必须在负载运行负载运行一段时间以后进一段时间以后进行。行。相关知识相关知识一、物业接管验收与竣工验收的区别一、物业接管验收与竣工验收的区别P7 物业的接管验收时物业管

15、理企业接管开物业的接管验收时物业管理企业接管开发企业、建设单位或个人委托管理的新建房发企业、建设单位或个人委托管理的新建房屋或原有房屋时，以物业屋或原有房屋时，以物业主体结构安全主体结构安全和和满满足使用功能足使用功能为主要内容的再验收。为主要内容的再验收。物业的接管验收与竣工验收的区别：1 1、验收目的不同、验收目的不同 竣工竣工验收是为了检验房屋工程是否达到验收是为了检验房屋工程是否达到设计文件设计文件所规定的要求；所规定的要求；接管接管验收是为了验收是为了主体结构安全主体结构安全与与满足使满足使用功能用功能为主要内容的再验收。2 2、验收性质不同、验收性质不同 竣工竣工验收是验收是政府政府行为，房地产开发项目行为，房地产开发项目和任何建设单位的竣工验收由政府和任何建设单位的竣工验收由政府建设建设行政行政主管部门负责，组成综合验收小组，对主管部门负责，组成综合验收小组，对施工施工质量