碧桂园企业运作模式分析-13.09.25优质PPT.ppt

1、力模式。多元化的业务结构在一定程度上可以减弱单项业务波动的影响，五星级酒店、大型商业中心、学校、主题公园、基础设施和综合社区配套等方面的投资可以提升住宅产品的市场价值。碧桂园大规模社区的常规配套设施碧桂园大规模社区的常规配套设施碧桂园配套设施建筑面积通常占到社区总建筑面积的碧桂园配套设施建筑面积通常占到社区总建筑面积的5%左右，明显高左右，明显高于其他项目，加之其社区规模巨大，从而形成强势的配套资源。于其他项目，加之其社区规模巨大，从而形成强势的配套资源。开发模式开发模式2 2、高度的垂直一体化，几乎覆盖整个开发环节的业务品类、高度的垂直一体化，几乎覆盖整个开发环节的业务品类规划设计规划设计建

2、筑施工建筑施工物业管理物业管理取地取地市场定位市场定位产品营销产品营销战略布局可行性研究政府公关拆迁安排城市调研产品定位客户定位物业定位整体规划单体设计景观设计相关配套设施设计原料采购建筑施工品质把控配套工程景观营造营销策划产品形象包装产品定价广告主题社区服务配套设施管理碧桂园覆盖了房地产开发的所有环节，包括项目定位，设计，建筑，装修，部分建碧桂园覆盖了房地产开发的所有环节，包括项目定位，设计，建筑，装修，部分建材，营销和物业管理等；攫取价值链上每一环的利润，并借此实现低成本和快速度材，营销和物业管理等；攫取价值链上每一环的利润，并借此实现低成本和快速度开发；开发；上下游相关公司的设置有助于合

3、法避税，成本内部化有助于降低成本，提高盈利水上下游相关公司的设置有助于合法避税，成本内部化有助于降低成本，提高盈利水平。平。开发模式开发模式3 3、独特的市场定位独特的市场定位避开一线二线城市避开一线二线城市“主流主流”客户群的客户群的竞争，主要针对大城市郊区和三线，四线城市的竞争，主要针对大城市郊区和三线，四线城市的“主体主体”客客户群户群本土运营时代本土运营时代全面扩张时代全面扩张时代价格敏感度较高，对档次、价格敏感度较高，对档次、品味考虑较少的客户阶层。品味考虑较少的客户阶层。20042004年以前年以前20042004年以后年以后成长中的白领阶层成长中的白领阶层城中村的小老板城中村的小

4、老板富裕的镇区居民富裕的镇区居民在大陆置业的普通港在大陆置业的普通港人人较成熟市场的白领、中较成熟市场的白领、中产等中端、中高端阶层产等中端、中高端阶层边远不成熟市场的高端边远不成熟市场的高端客户客户城市白领、泛公务员、城市白领、泛公务员、小生意人小生意人生意人、政府官员、生意人、政府官员、企业中高层管理者企业中高层管理者开发模式开发模式4 4、低地价，大规模的城郊取地策略、低地价，大规模的城郊取地策略 政府欢迎：利用许多地方政府出售土地筹措发展资金和加速城市化建设的愿望，政府欢迎：利用许多地方政府出售土地筹措发展资金和加速城市化建设的愿望，实行社区配套先行，主动配合市政建设，推动城市化进程，

5、从而获得地方政府的实行社区配套先行，主动配合市政建设，推动城市化进程，从而获得地方政府的实行社区配套先行，主动配合市政建设，推动城市化进程，从而获得地方政府的实行社区配套先行，主动配合市政建设，推动城市化进程，从而获得地方政府的欢迎和支持。欢迎和支持。价格低廉价格低廉土地成本占平均售价的比例一直维持在土地成本占平均售价的比例一直维持在78左右；左右；2007年前年前5月以月以40亿获得亿获得2300万平米土地，平均楼面地价万平米土地，平均楼面地价约为约为174元元/平米；平米；交通便利交通便利大部分项目选址于距相关城市中心地带大部分项目选址于距相关城市中心地带1030分钟车程，分钟车程，能迅速

6、接驳道路交通网络的城郊区域；能迅速接驳道路交通网络的城郊区域；密度较低密度较低确保开发产品以别墅和洋房为主，缩短施工周期的同时确保开发产品以别墅和洋房为主，缩短施工周期的同时有利于跨地域的简单复制；有利于跨地域的简单复制；景观优质景观优质地块多拥有良好的自然景观，便于设计优美舒适的园区地块多拥有良好的自然景观，便于设计优美舒适的园区环境，提高产品性价比；环境，提高产品性价比；张家界是张家界是5A级景区，韶关和池州拥有级景区，韶关和池州拥有4A级景区，咸宁是温级景区，咸宁是温泉之乡泉之乡规模庞大规模庞大一般地块面积都在千亩以上，建筑面积达数百万平米。一般地块面积都在千亩以上，建筑面积达数百万平米

7、。碧桂园取地碧桂园取地的五大特征的五大特征开发模式开发模式5 5、“批发大盘批发大盘”的开发模式，低成本，低房价，快速开发的开发模式，低成本，低房价，快速开发严控成本严控成本通过业务链整合，牢牢掌握设计、施工、绿化、装修、物业服务、酒店经通过业务链整合，牢牢掌握设计、施工、绿化、装修、物业服务、酒店经营等每个环节，很少外包，从而保证规模扩张的同时成本得到有效控制；营等每个环节，很少外包，从而保证规模扩张的同时成本得到有效控制；2007年结算收入增长年结算收入增长48，而销售成本仅增长，而销售成本仅增长45，营销成本增长，营销成本增长36前置设计前置设计在项目选址和土地收购阶段就开始进行规划研究

8、和初步设计，在与政府谈在项目选址和土地收购阶段就开始进行规划研究和初步设计，在与政府谈判过程中不断完善设计；判过程中不断完善设计；一般项目概念设计一般项目概念设计1天即可完成，多数项目可以在获得土地使用权后几天即可完成，多数项目可以在获得土地使用权后几天内开工；天内开工；快速开发快速开发同一段时间内，所有碧桂园项目均为同一批次产品，极大地提升设计，施同一段时间内，所有碧桂园项目均为同一批次产品，极大地提升设计，施工，销售等效率；工，销售等效率；从拿地到预售平均从拿地到预售平均7个月，从预售到结算约个月，从预售到结算约810个月；个月；以低价换以低价换周转周转项目价格经常是周围可比项目一半的价格

9、，产品取得预售证后，全数投向项目价格经常是周围可比项目一半的价格，产品取得预售证后，全数投向市场，低价快销使市场，低价快销使2007年批次日均销售率达到年批次日均销售率达到78，年度平均积存率仅，年度平均积存率仅为为2.5。开发模式开发模式6 6、碧桂园奉行低成本、快周转的运营战略，项目开发模式与产、碧桂园奉行低成本、快周转的运营战略，项目开发模式与产品线设计都以其为核心展开品线设计都以其为核心展开低成本、低成本、快周转的快周转的运营战略运营战略开发模式开发模式产品设计产品设计低密度为主、定式化的物业形态定位，保证快速复制；低密度为主、定式化的物业形态定位，保证快速复制；大跨度的产品面积总价区

10、间，符合多元化需求；强调大公共景观营造，忽略细节化的组团景观设计；简单构造的大面积赠送，充分利用低地价优势，创造高性价比；采取相关多元化的业务组合，以住宅为主业，融入酒店、建筑装修、采取相关多元化的业务组合，以住宅为主业，融入酒店、建筑装修、物业管理等业务；物业管理等业务；高度的垂直一体化，自行把控项目进度，外部成本内部化；针对大城市郊区和三线，四线城市的针对大城市郊区和三线，四线城市的“主体主体”客户群；客户群；低地价，大规模的郊区取地策略低地价，大规模的郊区取地策略“批发大盘批发大盘”，大规模开发，低价格销售的营销策略，大规模开发，低价格销售的营销策略开发模式开发模式7 7、长期以来碧桂园

11、在土地获取、开发速度、成本把控、扩张能、长期以来碧桂园在土地获取、开发速度、成本把控、扩张能力四个方面形成了自身的核心能力力四个方面形成了自身的核心能力土地获取土地获取开发速度开发速度成本把控成本把控扩张能力扩张能力对获取地块的属性要求的标准极其统一，取地决策快速；对获取地块的属性要求的标准极其统一，取地决策快速；通过通过“住宅楼盘未动，社区配套先行住宅楼盘未动，社区配套先行”的方式，主动配合的方式，主动配合市政建设，形成良好的政府关系，有效降低地价；市政建设，形成良好的政府关系，有效降低地价；2008年年5月土地储备达到月土地储备达到4506万平米。万平米。固化开发流程，一体化的运作保证高效

12、率沟通与决策；长期积累的工程管理运作能力保证同时进行大规模开发。通过将外部成本内部化，以及标准化运营有效降低成本；平均售价平均售价1500元元/平米以上即可获取利润空间。平米以上即可获取利润空间。标准化产品体系与开发模式，便于复制；以红筹方式在香港上市，有效规避国内资本市场的监管规以红筹方式在香港上市，有效规避国内资本市场的监管规定，获取大量的运作资金降低资产负债率，保证后续扩张。定，获取大量的运作资金降低资产负债率，保证后续扩张。1234碧桂园的开碧桂园的开发模式是其长发模式是其长期运营形成核期运营形成核心能力的沉淀，心能力的沉淀，其他的开发商其他的开发商难以有效模仿；难以有效模仿；在与碧桂园在与碧桂园的关系处理中，的关系处理中，需从其开发模需从其开发模式着眼，寻找式着眼，寻找有效的依托与有效的依托与优势中的