稔平半岛区域认知及项目占位思考PPT文件格式下载.ppt

1、分钟。稔山镇吉隆镇铁涌镇稔山丰富的海洋水产，“惠州市海洋红树林生态园”吉隆“女装时尚鞋之乡”铁涌惠州“马铃薯之乡”；特产“赤岸耗”视角视角 3：品牌价值：品牌价值强强联合强强联合项目项目认知认知借富力、世茂全国品牌之势，打造南中国滨海地产传借富力、世茂全国品牌之势，打造南中国滨海地产传奇奇&项目项目认知认知视角视角 4：项目指标：项目指标超大规模、滨海超大规模、滨海项目项目l位置：惠东县稔山镇范和港区域；l占地面积：7000亩；l规划建筑面积：530万平方米；l总投资：400亿；l物业形态：别墅、酒店公寓、滨海住宅、超五星级酒店、主题商业中心、游艇会等；l小批量商业街（非销售重点，主要为展示作

2、用）；另有部分别墅类型正在设计中。首期酒店公寓500余套，约40000平方米；首期别墅约800套，180000平方米。产品面积别墅四联排190-250双拼250-260独栋320-330公寓65136160视角视角 5：产品打造：产品打造最国际、最高端最国际、最高端项目项目认知认知l项目建筑产品类型主要由独栋、双拼、联排、滨海公寓、高层住宅等组成，而公建配套方面包括：具有标志性、海滨特色的超五星级酒店，主题购物中心，高端会所，尊贵游艇会，国际会议中心，社区教育机构及综合性医疗机构等。超五星级酒店和国际会议中心的打造一旦实现，将形超五星级酒店和国际会议中心的打造一旦实现，将形成区域内产品档次标杆

3、，拉开与竞争对手差距成区域内产品档次标杆，拉开与竞争对手差距物理属性：稔平半岛的地域咽喉物理属性：稔平半岛的地域咽喉客户层面：最高端的产品打造并寻找与之匹配的客户客户层面：最高端的产品打造并寻找与之匹配的客户度假层面：区域滨海度假和内陆度假整合的核心度假层面：区域滨海度假和内陆度假整合的核心区域发展中的威尼斯湾区域发展中的威尼斯湾区位属性区位属性配套价值配套价值稔平半岛咽喉要地咽喉要地最便利的城镇配套和内陆资源城镇配套和内陆资源品牌价值品牌价值国内顶尖开发商顶尖开发商联合打造产品打造产品打造产品档次最为高端最为高端威尼斯湾威尼斯湾然而本项目因如何定位？市场环境下，我们面临哪些然而本项目因如何定

4、位？市场环境下，我们面临哪些竞争？竞争？2 2竞争认知竞争认知深圳东部整个滨海线品牌开发商云集，处于爆发前夜，未入市项目达到11个，将入市的项目达到6个。竞争环境竞争环境曼湾曼湾金海湾金海湾在售项目在售项目未来项目未来项目熊猫金海岸熊猫金海岸大综艺大综艺 津房津房万科大辣甲岛万科大辣甲岛三门岛三门岛世纪海景世纪海景凯旋湾凯旋湾夏沙夏沙深业项目深业项目中信项目中信项目长银双月湾长银双月湾海景湾海景湾熊猫猴仔湾熊猫猴仔湾皇庭项目皇庭项目近期项目近期项目万科双月万科双月湾项目湾项目碧桂园十里银滩碧桂园十里银滩合生滨海城合生滨海城海辰项目海辰项目合正东部湾合正东部湾富茂威尼斯湾富茂威尼斯湾华侨城项目华

5、侨城项目2011.072011.072010.122010.122011.062011.06大格局下市场竞争大格局下市场竞争市场供应密集，市场供应密集，20112011年将开启南中国东部竞争元年年将开启南中国东部竞争元年合正东部湾，建面56.7万，250-300独栋、双拼联排，50-150公寓，100-200洋房金海湾金海湾，11年中即将推售30套独栋别墅，主力户型在300-500平米之间，900套公寓碧桂园.十里银滩，建面159万，别墅+高层，别墅160450，49-160洋房海宸项目，建面11万，预计2011年上半年入市，包括公寓和别墅，面积区间在100500 万科双月湾，建面约22万，预

6、计2011年6月份入市，产品包括别墅洋房、公寓、高层合生滨海城，建面848万，首期133万，联排265-270平米142套；独栋804平米22套；洋房130-180平米372套皇庭波希塔诺，建面65万，一期纯别墅10万，160-340平米联排、120-270平米叠拼和少量小独栋，共602套小结：预计2011将有约1400套别墅，约8800套公寓入市，供货期主要集中在下半年金海湾威尼斯湾项目项目规模规模资源资源交通交通品牌品牌金海湾合生滨海城碧桂园十里银滩合正东部湾南区海宸项目万科双月湾项目从规模、资源、交通、品牌等方面分析区域内竞争项目从规模、资源、交通、品牌等方面分析区域内竞争项目区域竞争项

7、目认知区域竞争项目认知金海湾威尼斯湾基本情况：位于惠州巽寮旅游度假区，占地24平方公里，综合型的旅游+地产开发项目。位置位置巽寮旅游度假区规模规模24平方公里物业类型物业类型别墅、公寓容积率容积率资源资源海、沙滩配套配套五星级酒店群、规模商业、市政配套、游艇、高尔夫、水上游乐中心等推出时间推出时间2008年首批入市产品产品独栋、双拼、滨海公寓等关键词：开发领先、最大规模、关键词：开发领先、最大规模、资源强势资源强势区域竞争项目区域竞争项目1 1：金海湾金海湾2010年海尚湾畔公寓取得良好的销售业绩，2011年将推出“阳光假日”组团以及南区高尔夫别墅。全年动工面积将达到60万平米，开启区域全面开

8、发现阶段情况：现阶段情况：北北区区中中区区南南区区阳光假日公寓南区高尔夫别墅南区高尔夫别墅总建面9万平米产品类型独栋+家庭式旅馆面积区间180-840平米阳光假日公寓（一期）总建面8万平米产品类型公寓、酒店面积区间45-100平米区域最早的开发者，规模最大，配套及资源强势，并且进行的是“真度假真地产”的运营模式。金海湾解读：经济圈客经济圈客户支撑户支撑度假氛围的体度假氛围的体验打造验打造高端经营物高端经营物业立势业立势配套先行配套先行跨行业整合跨行业整合金海湾成功要素金海湾成功要素区域趋成熟，人区域趋成熟，人区域趋成熟，人区域趋成熟，人气提升！气提升！交通路网交通路网基础设施基础设施区域营销区

9、域营销旅游资源整合旅游资源整合“双百双千活动双百双千活动”酒店及酒店式公寓酒店及酒店式公寓多元化产品组合多元化产品组合金海湾威尼斯湾位置位置惠东亚婆角度假区内规模规模13000亩物业类物业类型型别墅、洋房、高层、酒店等容积率容积率资源资源5公里沙滩配套配套自身配套首推时首推时间间预计2011年7月首期首期占地52万平米，建筑面积160万平米位于亚婆角度假区，沿海高速小径湾出口，占地1.3万亩。区域竞争项目区域竞争项目2 2：碧桂园十里银滩碧桂园十里银滩价格低廉价格低廉通过集中拿地、集约化生产获取成本优势，土地成本占通过集中拿地、集约化生产获取成本优势，土地成本占平均售价的比例一直维持在平均售价

10、的比例一直维持在78左右；左右；交通便利交通便利大部分项目选址于距相关城市中心地带大部分项目选址于距相关城市中心地带1030分钟车程，分钟车程，能迅速接驳道路交通网络的城郊区域；能迅速接驳道路交通网络的城郊区域；密度较低密度较低确保开发产品以别墅和洋房为主，缩短施工周期的同时确保开发产品以别墅和洋房为主，缩短施工周期的同时有利于跨地域的简单复制；有利于跨地域的简单复制；规模庞大规模庞大一般地块面积都在千亩以上，建筑面积达数百万平米。一般地块面积都在千亩以上，建筑面积达数百万平米。配套完备配套完备大多数项目设有学校、医院、社区交通、商业甚至五星大多数项目设有学校、医院、社区交通、商业甚至五星级酒

11、店等配套设施级酒店等配套设施；品牌效应品牌效应秉承秉承“希望社会因我们的存在而变得更加美好希望社会因我们的存在而变得更加美好”的理念，的理念，“给你一个五星级的家给你一个五星级的家”的理念广为传播，已成为的理念广为传播，已成为“南中南中国居住生活的一面旗帜国居住生活的一面旗帜”；品牌独特的品牌独特的“造造城优势城优势”，为社，为社区带来更好的城区带来更好的城市化意向市化意向碧桂园品牌一贯坚持的造城模式，对客户形成强烈的“城市家园”认知。碧桂园营销模式解读：大一期159万，2011年启动60万，预计2011年7月入市，以高层产品为主，大规模大社区是该项目的核心优势。项目大一期基本指标：总用地：5

12、0.98万平米 总建面：159.66万平米酒店用地：5.44万平米居住用地：45.54万平米 容积率：2.63项目配套：五星级酒店、游艇码头、幼儿园、风情商业街、海洋公园，其中启动区的配套有酒店及幼儿园全面动工全面动工亲海别墅亲海别墅首期概况：首期概况：碧桂园已经开始在黑龙江设置营销中心项目的营销动作与推广语：项目的营销动作与推广语：n营销全国铺开，目前已经在黑龙江设置营销中心进行推广；n推广语：完美南中国滨海度假生活 1.5小时粤港深国际滨海生活圈形象定位：形象定位：中国首席都市滨海度假城中国首席都市滨海度假城；并作为碧桂园重点样板示范项目，进入真正的豪宅开发商转型之作项目的核心卖点：规模项

13、目的核心卖点：规模+高性价比高性价比+资源资源n大规模大社区，较高的性价格比、较好的一线海景资源。启动区配套启动区配套n会所及幼儿园明年项目启动时可以出来，酒店按工程进度预计能建好，但不确定能否运营产品先行，主打中国首席都市滨海度假城，走大规模大社区的第一居所路线。首期解读首期解读金海湾威尼斯湾基本情况：位于稔平半岛南端，拥有双月湾左湾海景资源，占地79万平米，建筑面积130万平米。位置位置惠东平海镇，稔平半岛南端规模规模占地79万平米，建筑面积130万平米物业类物业类型型别墅、洋房、高层等容积率容积率1.3资源资源双月湾、内海配套配套酒店等推出时推出时间间2011年7月首推别墅和洋房区域竞争

14、项目区域竞争项目3 3：万科双月湾项目万科双月湾项目浪骑游浪骑游浪骑游浪骑游艇会艇会艇会艇会大甲大甲大甲大甲岛岛岛岛 双月双月双月双月湾湾湾湾 万科中万科中万科中万科中心心心心东海东海东海东海岸岸岸岸天琴天琴天琴天琴湾湾湾湾十七英十七英十七英十七英里里里里万科滨海线布局万科滨海线布局万科品牌+资源整合+特色服务p主要卖点主要卖点自然资源价值：优质的原生态资源环境自然资源价值：优质的原生态资源环境旅游资源价值：外部特色的旅游资源，包括人文资源旅游资源价值：外部特色的旅游资源，包括人文资源企业品牌价值：深圳万科东部项目形成链带效应，项目整合资源强势，企业品牌价值：深圳万科东部项目形成链带效应，项目

15、整合资源强势，品牌优势明显品牌优势明显服务价值：国际化的服务价值：国际化的V.OV.O度假服务体系度假服务体系区域价值：客户对双月湾认知度较高区域价值：客户对双月湾认知度较高p项目劣势项目劣势资源：海景资源较弱，无内海资源资源：海景资源较弱，无内海资源交通：位于稔平半岛南端，交通不便利交通：位于稔平半岛南端，交通不便利关键词：品牌关键词：品牌 服务服务 资源资源核心定位及价值解析：核心定位及价值解析：目前土地尚未平整，无任何推广，入市产品主要是公寓和高层。地处菜园村地处菜园村土地现状土地现状沙滩资源沙滩资源物业物业面积面积（平米平米）套数套数（套）（套）入市时间入市时间联排联排180-2201002011年7月双拼双拼180-22030洋