珠海岭南世家财神街项目二期定位建议报告PPT推荐.ppt

1、六）外贸出口继续保持良好增势，但实际利用外资形势不乐观。七）财税收入增幅高位回落，信贷投放有所增加。总结：受到国际金融风暴，物价指数上涨，国家宏观调控等因素影响，全市整体经济发展有所减缓，人民生活、消费模式与习惯相应发生变化。二、城市规划概括2.1 整体布局“主城区次中心城外围新城中心镇主城区次中心城外围新城中心镇”构成构成2.2 市政交通珠海市主城区道路交通规划方案提出，主城区要尽快打造高效的环形快速路网，包括：建立珠海大道接九洲大道快速通道；建立三台石快速走廊；建立梅华路快速通道；增加南北向的主要干道，为香洲、吉大以及拱北片区之间的交通提供快捷的联系，将兴业路向南延伸，经隧道穿过和尚顶延伸

2、至水湾路，再经昌盛路与三台石路快速接通，形成快速环路。城市化进程加速前进城市化进程加速前进未来的珠海价值一一呈现2.3 发展方向三、人口结构与消费需求2007年上半年珠海全市总人口已经达到了187.6万（其中户籍人口97.3万）人。在人口总量、出生人口略有增加的同时，政策外出生减少，政策生育率上升，综合节育率上升。为全年人口计划的顺利实施打下了一个良好的基础。3.1 人口普查3.2 就业结构（一）从业人员在三大产业的分布逐步优化（二）制造业和批零贸易、住宿餐饮业成为吸纳从业人员的主要行业（三）非公有制企业成为吸纳就业的主力军（四）从业人员区域分布差异较大（五）珠海人口教育占就业比例与珠江三角主

3、要城市比较从业人员在三大产业分布仍然有待于进一步优化，高素质就业人员总量偏小从业人员在三大产业分布仍然有待于进一步优化，高素质就业人员总量偏小不利于社会和经济各方面的发展。毕竟，社会和经济发展的核心，说到底是不利于社会和经济各方面的发展。毕竟，社会和经济发展的核心，说到底是人才的竞争。人才的竞争。3.3 就业人员的分布 香洲区是我市主城区，在资源、人口、社会发展水平等，都相对优越于西香洲区是我市主城区，在资源、人口、社会发展水平等，都相对优越于西部的斗门和金湾区，从业人员也相对集中在主城区，高素质就业人口在主部的斗门和金湾区，从业人员也相对集中在主城区，高素质就业人口在主城区所占比重也比较大。

4、城区所占比重也比较大。合计未上过学小学初中高中大学专科大学本科研究生珠海市100100100100100100100100香洲区香洲区60.549.541.856.667.673.277.488.2斗门区22.832.738.322.817.918.516.67.1金湾区16.717.819.920.614.58.36.04.73.4 消费需求（一）恩格尔系数珠海市2008年上半年恩格尔系数34.1，同比下降了个百分点。恩格尔系数的下降既昭示着珠海人民生活水平的提高，又表明消费品市场兴旺，消费结构更趋向于全面小康的生活。（二）城镇人均消费水平珠海人比以往更敢花钱了人们更讲生活质量四、商业体系

5、4.1、商业中心分布现状（一）商业中心基本聚集在香洲主城区（一）商业中心基本聚集在香洲主城区,主城主城区商业中心区商业中心“离心离心”分布且各具特色分布且各具特色.商业中心主要在城市人口密集的区域形成，一般以零售业发达为主要特征。老香洲商业群：狮山、香湾、翠香街道办辖区范围，是珠海城市旧区，也是传统商业的源头，本地居民较为集中，以本地消费为主，形成香洲、南坑二个区级商业中心，故称“老香洲”商业群。吉大商务以旅游服务中心，拱北以商贸中心：前山建材、汽车城，处前山街道办辖区范围，是我市建材和汽车销售集中地。4.2、整体商业市场研究 香洲商圈香洲区是珠海行政中心、文化中心；商业气氛较为浓厚、成熟。吉

6、大商圈高尚金融商务区，聚集了众多高档写字楼和各行各业的精英人士。拱北商圈拱北区作为珠海市政府重点发展的商贸中心和交通枢纽中心。前山商圈前山区域以工业、专业集散为主体的区域，中高端消费缺乏支持。4.4 珠海酒店行业简述酒店市场特征：珠海的酒店远未饱和 珠海酒店平均开房率递增 游客 增多酒店需求量上升珠海酒店分局主要集中在拱北、吉大区域，而且档次较高；香洲与前山较少，而且无档次，无主题；未来珠海高速发展让前山、香洲带来酒店业的潜力空间与机遇。总结买家对于市区内主要路段/街道的商铺进行追捧，而其他二线路段/街道的商铺则缺乏热点支撑；以致于造成不同区域间的商铺价格差距进一步拉大；珠海市商业经营市场，并

7、未随物业市场的升势而转热；形成租金上升幅度缓慢，进一步拉大租金收入与投资金额的比例；商铺租金受到几大行业迅速发展而得到支撑（包括：物业代理、桑拿/娱乐、汽车销售、餐饮等行业）；但随着物业代理市场的回落，以及桑拿/娱乐、汽车销售、餐饮等行业出现饱和等因素，将会出现短暂的市场调整；买家继续追捧临街商铺，对于商场内铺位的热度则较低为适应未来珠海经济发展需求、高档次酒店仍然受到市场欢迎五、零售业态分析5.15.1、消费品市场运行的主要特点、消费品市场运行的主要特点 一、消费品市场保持增长规模扩大 批发和零售业成交活跃批发和零售业成交活跃,住宿餐饮业竞争激烈，下滑幅度较大住宿餐饮业竞争激烈，下滑幅度较大

8、。二、其他主要消费行为分析1 1）1 19 9月，日常行为消费稳步增长月，日常行为消费稳步增长2 2）家用电器和音像器材类平稳增长）家用电器和音像器材类平稳增长3 3）汽车类：汽车销售整体表现差于同期）汽车类：汽车销售整体表现差于同期4 4）建材及家具类零售额下滑）建材及家具类零售额下滑5 5 ）住宿餐饮业竞争激烈，下滑幅度较大住宿餐饮业竞争激烈，下滑幅度较大全民消费指数受到当初物价指数上涨、经济低迷等各方面因素影响，自2008年年初的高位逐渐回落，消费信心有所弱退。三、消费指数六、商业地产分析总结：1施工规模继续扩大，房地产投资较快增长2市场供应平稳 3市场销售低迷，商品房空置面积上升4房价

9、同比仍然上升，但高位滞涨 关注：珠海商品房预购面积创2004年以来新低，市场交易低迷，显示购房者比较谨慎，入市意愿不足，企业商品房销售困难。一年以下空置面积大幅上升；显示新建商品房已不再是供不应求，市场销售已转为买方市场。房地产企业资金压力较大。2008年上半年珠海经济平稳运行，后势不容乐观以下问题须积极关注。（一）经济总体运行平稳，第三产业对经济增长的贡献率有所提升（一）经济总体运行平稳，第三产业对经济增长的贡献率有所提升（二）工农业生产增速减缓，生产结构继续调整（二）工农业生产增速减缓，生产结构继续调整（三）拉动经济增长的（三）拉动经济增长的“三驾马车三驾马车”速度放慢，投资、出口增幅回落

10、，消速度放慢，投资、出口增幅回落，消费增速低于全省平均水平费增速低于全省平均水平（四）财政金融运行良好，频密出台的宏观紧缩政策已初显调控成效（四）财政金融运行良好，频密出台的宏观紧缩政策已初显调控成效（五）高耗能行业持续增长，节能减排压力增大（五）高耗能行业持续增长，节能减排压力增大（六）（六）CPICPI持续高企，城乡居民实际收入水平增长不快持续高企，城乡居民实际收入水平增长不快（七）能源、原材料价格和劳动力成本上涨，企业盈利空间缩小影响企业（七）能源、原材料价格和劳动力成本上涨，企业盈利空间缩小影响企业产能扩张产能扩张（九）投资结构不合理，政府投资进度缓慢（九）投资结构不合理，政府投资进度

11、缓慢（十）房市、股市降温，房地产贷款风险增大（十）房市、股市降温，房地产贷款风险增大项目状况一、目标区域分析1.1项目概括项目四周、交通发达区域内路网建设发达，东西向和南北向的主、次干路方便本项目所在地块通往周边各个主要片区。1.2 项目商业环境点评：点评：商业氛围低，产品档次低，对整个区域完全没有吸引力；一期商铺户型单一，结构区商业氛围低，产品档次低，对整个区域完全没有吸引力；一期商铺户型单一，结构区间等设计较差，面积过小不适宜（当前）商业街发展趋势；能以形成气候。间等设计较差，面积过小不适宜（当前）商业街发展趋势；一、目前13、14、广场面积过小，很难形成规模性的商业气氛建议：调高容积率，

12、把整体建筑面积拉上去二、作为商业步行街的进入口，景观广场面积不应过大，谈化商业气氛三、无主题建筑立面难于带动一期商业步行街的运营，应需调整真个广场设计架构建议：把广场改建为大型商场四、建成大型商场为该小区的基础配套增加价值，聚集人流。暴敛天物项目整体理念项目整体理念项目采用了街区商业（block）理念。B-Business（商务）、L-Lie-fallow（休闲）、O-Open（开放）、C-Crowd（人群）、K-Kind（亲和），是集休闲、娱乐、商业等多功能多建筑形态于一体的综合性城市消费中心。在设计上融合了商业、休闲、娱乐等功能，以满足作为一站式体验型消费场所的需求；不受气候的影响；室内外

13、及灰度空间的综合运用，营造出开放性的商业空间，建筑进深、尺度把握及平面设计上体现了空间利用在拆分、组合上的弹性，为铺位分割及适应不同规模的租户预留了空间；为了实现人、自然、城市的亲近，建筑设计充分考虑项目所拥有的丰富自然景观资源，形成舒适的购物休闲环境。1.4 项目可达性地块四周交通发达，公交车辆较多，公交车辆较多，出行较方便出行较方便1.5项目能见度东临兴业路东临兴业路：能见度一般，周边：妇幼保健院、保险公司宿舍大楼、城建局等大楼造成平行线的暗位，影响关注率。1.6 人流量分析通过对区域商圈调研，结合周边商圈所能辐射范围，预计未来项目地块周边所能辐射范围内，如下图所示：区域内商圈人口吸引力统

14、计在5百米以内：以每天吸引0.8万人次在1公里以内：以每天吸引0.5万人次在3公里以内：以每天吸引0.3万人次在5公里以内：以每天吸引0.1万人次以上均于人流最高锋值统计，则合每天运算1.6万人次总结：目前该地块商业价值没被放大，严重低估；商业价值有待进一步挖掘。项目建筑设计分析财神街二期步行街动线分析点评：各建筑之间人流可形成了较好的人流回路，人流可较好盘活。【项目分析总结项目分析总结】通过市场与现有条件差异化定位、高起点、高规划、高效率营销差异化定位、高起点、高规划、高效率营销满足商业经营条件满足市场较好条件策略执行二、区域竞争态势商业场所类项目名称商圈建筑面积档次路段业态经营状况茂业百货

15、局部区域约50000中高档紫荆路301号综合商场已成熟香洲百货局部区域5000中档凤凰路与朝阳路交汇处主题女士百货市场一般新一佳局部区域中档紫荆路189号超市已成熟家乐福全市中档兴业路23号超市已成熟新香洲广场区域30000中档人民西路与兴业路交汇大型仓储式中心新香洲广场888商业街区域中档美化银桦路酒吧、娱乐场所、特色餐饮城市改造扬名广场新香洲敬业路一带约40000中低档香洲凤凰路休闲娱乐中心一般总结：该片区商业气氛浓厚，各式各样的购物中心层出不穷，竞争激烈。茂业百货、新香洲广场、扬名广场早期已建设完毕，投入运营时间较长，形成了主流消费群体，有一定的知名度与品牌。888商业街，经营产品较低档，规划不完善，但历史悠久，也有一定的客源。吉之岛、家乐福海外知名品牌的扩张，为该片区增强竞争激烈行。经营产品多数为中高档，知名度与品牌度较深受欢迎。项目周边零散型零售店泛化吸取客源。本地市场多用资