海安曲塘乡镇房地产市场报告PPT文件格式下载.pptx

1、10万/个盛明花园3R:102-125主力总价：42-53万车库：10万/个曲新花苑多层、小高4300-4400元/主力总价40-48万书香名苑多层、小高4400元/主力总价44-50万曲塘小学目前市场在售待售的楼盘主要集中在镇东、镇南市场回顾楼盘分布本案项目背景：位于镇南，为曲塘首个具备较高辨识度的品质社区，开发商前身为“曲塘建筑站”，有本地基础曲塘楼盘回顾国恒南苑国恒南苑建筑面积33.万（一期1.6万方，二期1.7万方）项目位置曲塘小学旁总户数一期108户二期约100户楼栋情况一期5栋电梯多层二期3栋小高层销售情况均价4500元/（较前期提价100）顶层：约6000元/库存约8-10套，顶

2、层库存约4-5套开盘时间2012年5月（一期）二期在建商铺价格均价12000元/（一层挑高）产品表现：电梯多层：曲塘首个电梯多层项目，具备中式建筑的部分典型特征，购买者认可度较高小高层：项目二期通过变更规划，二期由多层转为小高层销售抗性：价格相对较高，车库设计不合理商铺去化不佳主因是面积较大，以1-1.2万/的售价来看，总价约100-120万，投资门槛高（一街之隔的盛明花苑均价1万，主力面积在50-70，少量已运营商铺多为买家自买自用，低总价是必然）国恒南苑三房两厅两卫的设计在部分乡下客户看来，没有必要多一卫，稍显浪费面积，而有部分户型更是“开门见卫”，户型设计欠合理地下室成本高，售价10万/

3、个，客户少有购买，地上车库4万全部售罄，但非常小，只能做非机动车库使用主卧飘窗赠送，客厅设飘窗主要做采光用客厅多不南向采光，部分客户不认可，三房朝南的设计使得居住的隐私性受到影响（卧室门紧挨着）124119国恒南苑购买客户特征描述主力客源：主要为周边的教师，医务，镇上公务员等，层次相对较高，自住型需求，非本镇客户主要考虑曲塘的教育资源特殊客源：少量高端客户以在全国各地从事建筑行业曲塘人为主，这部分客源主要由开发商自身攻克拆迁客源：曲塘本地拆迁户极少，有段时间传出拆迁风声后，客户来访量显著增加，但一方面对价格承受能力弱，另一方面认为与拆迁安置小区的辨别度不够，因此宁愿去等拆迁房；不过雅周在万亩良

4、田过程中产生的一些拆迁户愿意拿现金在曲塘购房，主要考虑到曲塘的生活配套与学区资源国恒南苑对本案的启示：国恒项目对本案是非常好的借鉴样本，其二期小高层也将与本案形成一定竞争减少地下车位设置，市场需求少造价高，可采用地上车库或半地下车库设计，尤其是出售地上车库可作为产品价格的补充建筑风格及外立面的品质可以为项目加分，但对项目销售溢价有限（200-300元/）客户需求多元化，传统的三卧房朝南，部分客户并不认可，客厅朝南偏受年轻客群喜好高赠送（如入户花园、大露台），提高项目附加值，让客户在实际使用上有一定转圜的空间，如设置一个小书房，储藏室曲塘楼盘回顾曲新花苑曲新花苑建筑面积规划5.6万项目位置曲塘汽

5、车站北侧300米项目户数规划342户，一期186户已开93户产品均价小高层：4400元/多层：4300元/户型面积98-126开盘时间2013年2月销售情况整体去化50%，小高层、多层差异不大项目背景：位于曲塘镇东南角，原址为压延厂，且西侧为拱桥，项目地势较低；开发商曾开发碧水华庭，有曲塘及周边有一定口碑市场抗性：位置不好，无价格优势市场表现：小高层：曲塘稀缺产品，仅曲新花苑在售，对于住惯多层、民宅的客户来说有一定吸引力多层：相对售价稍低，公摊小的优势使得乡下客户，经济条件稍弱者认可度更高1.体量大：曲塘现阶段最大体量项目，总建约5.6万方2.同质化：小高层、多层同样为本案主力产品3.地理差：

6、位置偏于一隅，认可度较差推出差异化产品，保证项目优势项目小结对本案的启示：曲新花苑将与本案长期竞争，相同价格下本案优势明显，对方未来可能以低价策略竞争推出低端产品，与对方进行竞争（如低总价产品，2+1户型）设置少量中间套小户型，满足部分客户需求曲新花苑书香名苑建筑面积27000项目位置曲塘中学北侧总户数首批80户多层楼栋情况2栋9+1小高层，4栋4层多层销售报价均价4400元/（层次费100元/）底层阁楼以2200元/销售开盘时间2013年5月去化速度约40套后期两栋9+1小高层，年底动工，约108套曲塘楼盘回顾书香名苑项目背景：项目位于曲塘中学东侧，但周边多为民房，生活配套设施基本没有，人气

7、较少，但户型设计较佳市场定位思考核心客户：本地周边乡镇客户的自住型需求（包括刚需和改善）边缘客户：周边乡镇拆迁客户，返乡客户偶得客户：投资等其他通过对国恒南苑、曲新花苑、盛明花苑、书香名邸项目的市调，我们将数据进行汇总1.市场在售以多层、电梯多层为主，未来市场供应小高、高层供应比例上升2.三房户型为绝对主力户型，至少两卧朝南甚至三卧朝南，客厅多采用北向阳台或东西侧飘窗采光3.主力户型面积多在100-125之间，市场均价4200-4400元/，总价42-55万4.顶复产品阁楼层价值一般为普通场价格的1/3至1/2不等5.地上车库价格10-12万/个，地下车库6-10万不等市场数据汇总项目总体量约

8、10万方，对于曲塘镇来说是一个大体量项目，因此在产品设计中必须考虑到多种客户的需求，力求一网打尽11+1F18F（回迁）18F（回迁）11+1F11+1F11+1F11+1F6+1F11+1F5+1F5+1F11+1F5+1F6+1F6+1F6+1F7+1F项目已有规划背景我们在整个项目中布置了小高层、多层、洋房、叠加等多种产品那么整个项目最大的问题在于：尽管背负江苏省重点中心城镇重托，但终究只是三线城市下属县级市乡镇，镇区约2万人，全镇户籍9.6万，常住3.5万人，曲塘究竟有没有足够多的数量人群去消化小高，多层，有没有人去认可洋房、叠加别墅产品？我们从不同角度去寻找客源，以及相对应的产品项目

9、名称产品类型单价（元/）面积（）总价（万元）金石蓝郡叠拼（两叠）15000209、218（不含赠送面积）300怡景湾联排10000310-320300怡景湾电梯多层预计6000118、13570-80奥体新城洋房普通层：70001F、顶复：10000-1200091-128（不含赠送面积）70-120华盛沁园电梯多层700083-12860-84苏中尚城电梯多层8000约140112附表：海安城区洋房、别墅产品价格简表洋房、电梯多层产品供应极少，市场价格高且销售普遍较好附表：海安城西部分高层产品销售城西板块中以奥体、金石蓝郡、爱法三个项目为刚需产品的代表其中金石蓝郡项目约4成客户来自曲塘镇，7

10、成客户来自曲塘及周边乡镇奥体项目约5-6成客户来自曲塘及城西乡镇爱法项目约5成客户来自曲塘及城西乡镇多为个人发展需求及子女就学考虑的置业问题1：高端客户为何在曲塘购买叠墅？客户必要条件：1.对海安城区不敏感（非学区非工作原因），对曲塘无抗性2.已有购房经验，新的住房体验转向别墅类别墅产品典型客户描述曲塘人或城西乡镇（如白米）客户，在外从事建筑或相关行业的私营业主，多在外地购置房产，在海安尚无房产或海安县城一套房产，普通的高层、小高层无法满足他的改善需求，那么类别墅产品成为首选，而是否一定在海安城区购房相对来说不如刚需客户表现强烈（值得注意的是，曲塘约9.6万人，常住人口仅3.5万，大量人口在外

11、工作，必然会出现高端消费层）除曲塘外，周边白米、双楼也为私营企业较多，有一定高端客户潜在存在的区域若曲塘市场出现相应的高端产品，凭借半价甚至1/3价格的优势，保证同样的产品体验，我认为市场有这样的客户存在（尤其是国恒项目中出现了这样一部分高端建筑行业客源，主要来自开发商的内部挖掘），但客户数量肯定较为有限因此只建议在沿河或中央景观部分设置极少量叠加产品，或在前期有确定客源的情况下，可适当增加这部分房源数量中高端客户：为何在曲塘购买洋房产品？首先这里的洋房指的是具备鲜明的建筑风格，品质立面的中高端产品，而非简单的电梯多层，1F赠送地下室花园，顶楼复式，更近似于类别墅产品客户必要条件：1.上述高端

12、客户中经济实力稍弱者2.来自本镇及周边乡镇，在周边工作，有一定经济基础，对产品品质有一定要求，期望与普通多层辨别开3.海安城区已购房的曲塘人第一类客源可以理解，第二类客源未来有可能出现较大补充（曲塘本地的拆迁户），第三类客源不确定性强（曲塘人在海安购房多在城西，置业目的多为满足个人发展需求及子女教育、婚姻，在这个过程中我们发现为子女购房家庭中部分家庭的居住、工作是分离的，我认为未来会出现少量回归的现象，城里的房子给孩子上学，做未来的婚房，而自己会选择“叶落归根”）若曲塘市场出现如奥体新城的洋房同类品质的产品，客户将主要来自本镇中高端客户对产品品质认可后的“升级购买”（洋房同比多层总价贵5-10

13、万）因此建议项目次核心位置布置洋房产品，比叠墅多，比多层少（一期少量开发，通过市场反馈后调整二期开发量）海安本地热销洋房（非电梯多层）户型退台式设计，建筑面积90-128不等标准层3-6为不同面积的露台赠送1F为前花园+地下室附赠2F为后花园赠送顶楼为阁楼赠送原有规划中将叠墅与洋房分开，实际可考虑将叠墅产品与洋房产品融合，上图所示的洋房户型兼具叠墅（一层和顶复户型）和洋房（中间层）双重特性年均200套销量：曲塘年均可达到的销售套数，绝大多数为刚需客户的自住需求，凭借项目的位置优势（地方越小，越在乎区位），同等品质同类产品同等价格，项目可以垄断绝大部分的市场销量中低端客户：普通产品客户量大约多少

14、？项目主力产品仍然以小高层、电梯多层为主，相对曲塘数量巨大，购买基本为在本镇及周边乡镇工作、生活、学习的刚需群体拆迁进程：对于本项目有着较大影响，海安2012年的城市化率达到51.3%，这个数字相对南通市及省内标准，相差约8-15个百分点，提升空间巨大，同时海安城区内可发展空间急剧缩小，未来想提升城镇化率，乡镇将成为重点改造区域以目前市场状况发展，项目年均推出150-200套，可获得70-80%的去化量，假如城镇化建设、拆迁进程加快，可加快工期，及时推向市场曲塘市场与海安城区市场主力户型相当，均为三房户型100-130以市场均价比较，曲塘与城西板块项目主力总价相差约20万左右从个人发展角度看，

15、海安县城是唯一的选择从子女教育角度看，海安县城拥有最好教育资源因此普通产品与城西板块项目根本不存在竞争，购房者也不会因为这个20万差价选择留在曲塘，尤其是青年群体与城区板块的总价差距，会为本项目截留客户群吗？中低端客户：流向城区的客户可否截住？同理，曲塘的教育资源，生活商业配套对雅周、南莫等西部乡镇有着极大的吸引力，可部分截住这部分客源从客户角度看，我们认为不同层次群体在曲塘均存在，对于本项目的体量来说，产品的多元化是必要的市场竞争在未来日趋激烈，在对竞品了解的情况下，推出高度同质化的产品极为不理性，产品、户型的“微创新”也是必须高端产品的打造可以提升项目形象，尤其是部分中高端客户的购买，在这个人际关系紧密的乡镇起