济南保利大明湖营销报告优质PPT.ppt

1、u消费者追求实惠，高性价比；S-O策略策略通过新大明湖湖景和周边资源的推广，提升本项目的高端形象；通过对保利品牌的宣传，增强保利品牌的美誉度，进一步建立消费者对保利品牌的信任；通过产品素质的的塑造，提升本项目的性价比；W-O策略策略以新大明湖开放后的湖景资源为宣传重点，改变周边城市环境；以优越的高性价比的产品品质，规避地块散、规模小的劣势。威胁威胁 Threatu周边市场如欧洲城、巴黎花园、万达广场、明湖天地下半年供给量巨大；u经一路沿线、北坦片区、大明湖周围棚户区拆迁改造力度很强，潜在供应量较大；S-T策略策略通过高端形象与保利品牌的宣传，压倒周边楼盘的普通形象；利用高性价比的产品和独特资源

2、吸引客户；W-T策略策略强化对开发商品牌、项目形象、区域优势、产品品质的宣传，保持市场对项目的持续关注；通过保利物业优质的管理服务打动客户；精细化的高端项目展示；结论：通过结论：通过SWOT策略分析，充分利用策略分析，充分利用大明湖景区资源大明湖景区资源大明湖景区资源大明湖景区资源和项目和项目中心地段中心地段中心地段中心地段两大核心两大核心优势，借助保利央企品牌形象和企业实力，有助于打造项目高端形象！优势，借助保利央企品牌形象和企业实力，有助于打造项目高端形象！住宅部分住宅部分n目标客户群定位目标客户群定位n销售价格定位销售价格定位n项目项目SWOT分析分析n形象主题定位形象主题定位核心客户：

3、约核心客户：约60%60%重要客户：约重要客户：约30%30%游离客户：约游离客户：约10%10%核心客户区域内的老济南人区域内的老济南人认同湖居文化氛围的周边认同湖居文化氛围的周边区域人群区域人群有能力在济南置业的有能力在济南置业的外地人外地人本项目置业群体：对区域强烈的感情因素和大明湖扩建的机遇。本项目置业群体：本项目客户对本区域具有强烈的感情因素，对区域依赖度较高。随着大明湖扩建工程顺利进行，该区域的居住价值将得到极大提升，区域前景十分看好。目标客户群定位目标客户群定位核心客户核心客户区域内的老济南人区域内的老济南人 周边区域居民，眷恋老济南的生活氛围周边区域居民，眷恋老济南的生活氛围区

4、位区位舒适性舒适性价格价格35-50岁，居住在济南中心城区，三口之家，或三代同堂事业处于稳定期，一般为国企或机关事业单位管理层，具有较强经济实力；追求改善型物业，希望仍在自己熟悉的区域置业。行为及生活特征行为及生活特征行为及生活特征行为及生活特征置业要素排序：置业要素排序：区位、舒适性（户型、产品形式）、价格区位、舒适性（户型、产品形式）、价格产品形式：产品形式：9090平米二居，平米二居，130130平米以上的三居为主，多层、小高层平米以上的三居为主，多层、小高层置业需求置业需求置业需求置业需求内心保守含蓄，深受中庸思想的影响；不希望剧烈的改变，崇尚踏实稳定；故土难离，不愿离开大明湖老济南生

5、活圈；对传统文化有偏好，愿意看到自己认同的济南城市文化得到符合他们心理需求的美好演绎。精神追求精神追求精神追求精神追求重要客户重要客户认同湖居文化氛围的其他区域人群认同湖居文化氛围的其他区域人群 认同湖居传统居住文化，希望享受舒适的居住环境认同湖居传统居住文化，希望享受舒适的居住环境区位区位价格价格舒适性舒适性25-45，居住在历城、市中、天桥、槐荫、已经落户的新济南人；三口之家为主，核心家庭；有一定经济实力，一般私营企业主、事业单位管理层；区位、价格、舒适性（户型、产品形式）区位、价格、舒适性（户型、产品形式）产品形式：9090平米二居、平米二居、130130平米以内舒适型三居平米以内舒适型

6、三居置业需求置业需求置业需求置业需求向往历下区完善的生活配套，良好的居住氛围；对济南传统居住文化有好感；憧憬历下区文化底蕴，希望融入历下区人文环境。精神追求精神追求精神追求精神追求游离客户游离客户在济南获得成功的周边商户在济南获得成功的周边商户 经济实力较强，追求生活质量经济实力较强，追求生活质量区位区位舒适性舒适性配套配套35-50岁；三口之家为多，子女正在上小学或中学资金实力较强；追求居住条件的改善。区位、舒适性（户型、产品形式）、配套区位、舒适性（户型、产品形式）、配套产品形式：130130平米以上的三居，偏好小高层、多层平米以上的三居，偏好小高层、多层置业需求置业需求置业需求置业需求追

7、求生活品质，欣赏精致产品；认可高端品牌价值；深受中国传统文化熏陶，同时具有创新求变的时代精神。精神追求精神追求精神追求精神追求住宅部分住宅部分n目标客户群定位目标客户群定位n项目项目SWOT分析分析n销售价格定位销售价格定位n形象主题定位形象主题定位高端形象占位高端形象占位形象主题定位形象主题定位跳出周边项目竞争跳出周边项目竞争获得较高的知名度获得较高的知名度xyz品牌稳定在第一梯队品牌稳定在第一梯队明湖天地、巴黎花园、万达广场、形象策略形象策略竞争策略竞争策略传承保利品牌，打造湖景豪宅，输出明星楼盘、树立高品质感形象。以高端形象站位市场，与周边项目拉开差距，直接进入明湖及经一路区域第一竞争梯

8、队；形象主题定位形象主题定位济南第一湖景豪宅济南第一湖景豪宅结合湖景资源和提升价值结合湖景资源和提升价值住宅部分住宅部分n目标客户群定位目标客户群定位n销售价格定位销售价格定位n项目项目SWOT分析分析n形象主题定位形象主题定位价格策略价格策略产品质量产品质量虚假经济战略 虚假经济战略 骗取策略 低低优良价值策略 普通策略 高价策略 中中超值策略 高价值策略高价值策略 溢价策略 高高低低中中高高价格价格本项目的价格策略采取：高本项目的价格策略采取：高价值价值策略，即高策略，即高产品品质、产品品质、中高价格组合的战略，在保中高价格组合的战略，在保证项目利润的同时快速完成证项目利润的同时快速完成销

9、售。销售。1 1、项目所在片区现阶段仅有明湖天地、巴黎花园对外销售，供应量有限，预、项目所在片区现阶段仅有明湖天地、巴黎花园对外销售，供应量有限，预计未来一年内区域市场供应量将保持稳定。计未来一年内区域市场供应量将保持稳定。2 2、随着大明湖扩建竣工，城市面貌发生巨大变化，区域土地价值逐步上升。、随着大明湖扩建竣工，城市面貌发生巨大变化，区域土地价值逐步上升。3 3、经过保利、经过保利芙蓉，保利芙蓉，保利花园两项目的成功运作，保利品牌扎根济南，具花园两项目的成功运作，保利品牌扎根济南，具有良好的市场知名度和美誉度，同时项目产品设计优良，超过来竞争对手。有良好的市场知名度和美誉度，同时项目产品设

10、计优良，超过来竞争对手。鉴于以上三点，建议本项目采用高开高走价格策略，开盘后小幅快速提价。高开高走高开高走价格策略调整价格策略调整销售价格定位销售价格定位项 目细化因素权重明湖天地巴黎花园万达城市广场因 素得分得分得分地 环境升值前瞻5557域 45%生活气氛9897因 人文气氛8877素 自然环境888780%治安状况5555 区域印象10101012 交通车行管制5554 15%公共交通10101010 配套20%学校、幼儿园10101010 菜场、商场6678医院、银行4445楼盘个别因素 规模778920%开发商实力7557社区配套6568合计1009699106比较楼盘权重打分比较楼

11、盘权重打分价格预判价格预判比较楼盘比较楼盘合计得分合计得分均价（元均价（元/平平米）米）比较价格比较价格=均价均价*100/100/合合计得分计得分权重权重权重值权重值明湖天地明湖天地969668007083 45%3188 巴黎花园巴黎花园999970507121 35%2492 万达城市广场万达城市广场10610687008208 20%1642 合计（元合计（元/平米）平米）100%7321 项目定位策略项目定位策略n写字楼部分写字楼部分n商业部分商业部分n住宅部分住宅部分商业部分商业部分n商业主题定位商业主题定位 n销售目标客户群定位销售目标客户群定位n销售价格定位销售价格定位n经营业

12、态定位经营业态定位n招商目标及消费客户群定位招商目标及消费客户群定位周边现有商业业态分布状况周边现有商业业态分布状况北园洁具北园洁具市场市场项目地块项目地块灯具市场灯具市场老东门商业街老东门商业街明湖天地商业明湖天地商业商业以餐饮、品牌商业以餐饮、品牌店和生活配套为主，店和生活配套为主，业态更多倾向于老业态更多倾向于老东门商圈的配套衍东门商圈的配套衍生生北园大街商圈，为北园大街商圈，为济南市最大的市内济南市最大的市内家居建材类专业市家居建材类专业市场，并有往南北两场，并有往南北两侧深入蔓延的趋势侧深入蔓延的趋势铁路铁路白鹤厨具批发白鹤厨具批发市场市场北园装材市北园装材市场场项目处于北园、泉城、

13、老东门三大商圈的围合处，具备较大的商业价值，本区域最近的是北园家居建材商圈，该商圈不断的发展，已经发展成四个专业市场，经调查分析发现在整体厨房、卫浴存在市场机会。本项目处在该商圈辐射范围之内，如能主动承接市场就可实现本项目商业价值最大化。济南第一厨卫名店街济南第一厨卫名店街项目商业主题定位项目商业主题定位商业部分商业部分n经营业态定位经营业态定位n销售目标客户群定位销售目标客户群定位n销售价格定位销售价格定位n商业主题定位商业主题定位 n招商目标及消费客户群定位招商目标及消费客户群定位内街：厨卫旗内街：厨卫旗舰店一条街舰店一条街C地块西侧商业：地块西侧商业：统一规划为餐饮、统一规划为餐饮、金融

14、类金融类东侧：婚纱摄影、品东侧：婚纱摄影、品牌大药房等区域配套牌大药房等区域配套-112地下一层定位为大型商超地下一层定位为大型商超B地块地块：以名店、西点餐饮、休闲文化、商务为主题：地上一层单铺连接地下商超，对该层物业价值有很大的提升，定位为精品店和商务休闲配套；地上一二层联体商铺定位银行、咖啡店、西餐、棋牌室等。业态定位业态定位规划路向北直规划路向北直接北园商圈接北园商圈商业部分商业部分n招商目标及消费客户群定位招商目标及消费客户群定位n销售价格定位销售价格定位n商业主题定位商业主题定位 n经营业态定位经营业态定位n销售目标客户群定位销售目标客户群定位销售目标客户群定位销售目标客户群定位核心客户群核心客户群重要客户群投资客户投资客户：60%客户描述客户描述：有一定财富基础，个人资产在500万以上；置业目的置业目的：投资房产可保值增值，并获得较为可观的投资收益。经营客户经营客户：40客户描述客户描述：名店街主要购买客户国内外厨卫一线品牌厂商和省级代理商、经销商；自用商业部分商业部分n销售目标客户群定位销售目标客户群定位n销售价格定位销售价格定位n商业主题定位商业主题定位 n经营业态定位经营业态定位n招商目标及消费客户群定位招商目标及消费客户群定位引进厨卫名品店，如：海尔整引进厨卫名品店，如：