沛县樊哙路住宅项目PPT文档格式.pptx

1、从源头抑制房价的增长，即抑制土地价格的快速增长。樊哙路项目樊哙路项目政策方向调控措施实施可能性与执行力政策效果货币信贷政策7折利率优惠政策（尤其是针对改善型住房）逐步取消或由银行实行差异化调整；二套房贷利率严格执行1.1倍部分银行已实施有利于抑制需求，对市场可能产生负面影响加息、限制贷款最快可能在2010年上半年（存款准备金率已经连续两次上调）对市场的影响最快在上半年或2010年底显现加强保障性住房建设共建形式改造棚户区可能性高集合社会资金参与建设，可操作性强。限制开发商融资、信贷限制资本市场融资、严查土地信贷可能性高开发商资本市场融资难度加大，对避免“疯狂”拿地起到一定作用；有利于控制房地产

2、信贷风险，抑制地价上涨。加强市场监管继续加强房地产市场监管，下大力量整治捂盘惜售、囤积房源、哄抬房价，虚报售量、制造紧缺假象和假按揭、假销售等违法违规行为，加大查处和曝光力度。完善商品住房预售制度，加强房屋拆迁管理。2010年1月6日住建部会议已提出要求，“国十一条”也再次强调，各地方政府未来将进一步落实无法真正缓解供不应求矛盾，但对企业日常经营影响较大。未来政策预期樊哙路项目樊哙路项目2、土地成交、土地成交樊哙路项目樊哙路项目年份年份2010年年2月月2009 年年2008年年成交宗数4194成交面积（亩）2001260180可建筑面积25万160万22万年成交状况资料来源沛县国土资源网沛县

3、土地成交09年开始放量,预计从10年开始供应量集聚增加樊哙路项目樊哙路项目3、房产市场状况、房产市场状况樊哙路项目樊哙路项目3.1供求状况供求状况樊哙路项目樊哙路项目年份年份2008年年2009年年截止截止2010年年3月月8日日成交面积18万42万约6万年成交状况资料来源徐州网上房地产沛县房产成交09年环比增加100%以上;2010年前两个月成交6万平方米,预计全年成交面积与09年相当.樊哙路项目樊哙路项目年份年份2009年年2008年年2007年年面积40万30万25万年新增供应资料来源徐州网上房地产沛县新增供应量稳步增加（按预售证面积计算）.0708年供大于求,供求比为1:0.6,09年

4、供略小于求,供求比为1.05：1。樊哙路项目樊哙路项目目前楼盘总体量及后续面积总建筑面建筑面积已已销售面售面积后后续面面积200万59万141万沛县目前商品房开发总建筑面积约200万平方米（统计在售和即将销售的主要楼盘,不包括0910年土地取得并未开发的楼盘,实际数据要大的多）,已销售59万平方米,剩余141万平方米,后续销售压力极大。樊哙路项目樊哙路项目总建筑面建筑面积已已销售面售面积可售面可售面积110万84万26万已上网公示面积及销售面积资料来源徐州网上房地产沛县目前网上在售商品房面积110万,可售面积26万。樊哙路项目樊哙路项目小结沛县未来三年（10-12年）将供大于求,按09年的去化

5、水平计算。沛县年去化水平已极大释放,20万城镇人口去化40万平方米,人均去化2平方米/年。樊哙路项目樊哙路项目3.2沛县楼盘规模状况沛县楼盘规模状况樊哙路项目樊哙路项目面面积段段5万以下万以下10万以下万以下30万以下万以下30万以上万以上楼盘数量14552沛县楼盘规模整体偏小5万以下的占50%以上,10万平方米以下占将近80%。楼盘规模樊哙路项目樊哙路项目3.3沛县楼盘户型面积沛县楼盘户型面积樊哙路项目樊哙路项目户型型一房一房两房两房三房三房四房四房面积段40-6074-100100-130140以上比例3%25%60%12%沛县户型面积一房及四房以三房为主,两房为辅,配有少量。户型面积樊哙

6、路项目樊哙路项目3.4沛县楼盘价格沛县楼盘价格樊哙路项目樊哙路项目价格价格280030003200楼盘数量6712沛县楼盘均价集中在2800-3200之间（不包括花园洋房别墅价格）集中度高价差不明显。销售均价樊哙路项目樊哙路项目3.5沛县主要楼盘去化沛县主要楼盘去化樊哙路项目樊哙路项目主要楼盘销售状况楼楼盘名称名称首次开首次开盘时间上网上网销售面售面积户型型销售状售状况况销售速度售速度格林春天09年12月2.58万两房：83、94；三房：103、120;叠加：180、2401.9万月均去化0.38万汉城国际花园09年9月6。4万一房：55；两房：75、82、84、99；106、114、118、

7、124；四房：1394万月均去化0。67万金地花园08年1月10万两房：84、89、93、100；109、111、116、126；9。5万月均去化0。36万五洲新天地08年3月11。6万两房：89、92、94、97；112、129、133、136；14511万月均去化0。46万清怡花园08年12月5。8万两房：74、85、90；98、104、108、110、114、124、128、136；1454万月均去化0。26万香颂雅苑07年5月7万两房：83、85、90；100、118、120、126、131；139、1426。8万月均去化0。2万江南名都城07年10月5万三房：105、113、125；

8、1264。5万尾盘销售紫荆花园07年5月10万两房：88、97；110、113、120、127;8万尾盘销售樊哙路项目樊哙路项目3.6项目主要竞争项目项目主要竞争项目樊哙路项目樊哙路项目格林春天格林春天项目名称目名称格林春天格林春天地理位置地理位置沛公路西端沛公路西端开开发公司公司华丰房地产开发有限公司华丰房地产开发有限公司建筑面积32万容积率1.3绿化率38%开盘时间2009.12销售价格一期2500,二期2800销售面积推出2.5万平方米,已销售2万平方米，其中：180叠加8套销售3套;240叠加4套销售2套;93两房25套全部销售 2483两房45套销售43；103三房30套销售23套；

9、120平方米三房24套销售20套。产品类型多层小高层联体叠加主力户型83-93两房,103-120三房主力总价两房20-22万,三房30万樊哙路项目樊哙路项目格林春天格林春天3232万平方米万平方米BLOCKBLOCK社区社区规划效果图樊哙路项目樊哙路项目格林春天格林春天105平方米三房74平方米两房88平方米两房90平方米两房樊哙路项目樊哙路项目格林春天格林春天120平方米两房82平方米两房樊哙路项目樊哙路项目3.7市场总结市场总结樊哙路项目樊哙路项目：整体供：整体供应过剩；剩；：一南一北两大：一南一北两大热点区域；点区域；项目近新城区目近新城区规划的商划的商业中心中心,未来增未来增值潜力大

10、。潜力大。市场总结樊哙路项目樊哙路项目产品特征处于对核心产品打造到外围产品转换的初级阶段。身份 人文物管 品牌服务 体验环境建筑风格配套 会所教育 体验价格 质量采光 通风交通 户型外延产品层外延产品：区域外能感受到的，竞争的最高级别外围产品层外围产品：产品附加值，有助于提高物业形象核心产品层核心产品：与居住基本功能直接相关因素，商品房发展初期的竞争层面产品总结樊哙路项目樊哙路项目“仓禀实而富,近庙堂则贵”第二部分第二部分:城市规划城市规划樊哙路项目樊哙路项目主城区向北发展,副城区向南发展，新城区规划22平方公里,规划人口21万。项目位于主城区的东北端与新城区一路之隔离。樊哙路项目樊哙路项目新

11、区规划图项目樊哙路项目樊哙路项目“仓禀实而富,近庙堂则贵”第三部分第三部分:项目概况及价值项目概况及价值樊哙路项目樊哙路项目1、项目概况、项目概况樊哙路项目樊哙路项目用地面积79.5亩容积率不大于2.0建筑密度小于28%绿化率大于35%套型面积90平方米以下占70%限高不超过35.80米成交价格8829万元经济指标樊哙路项目樊哙路项目正阳路东环路沛公路韩信路樊哙路汉城国际学校文公 检 法公安局检察院法院文新四中城市展览馆技检中心药监局金凤凰建材装饰城新汽车站开元中学文粮库&项目刘氏祠堂新区老区粮库&项目刘氏祠堂区位樊哙路项目樊哙路项目东东东东北北北北西西西西南南南南四至樊哙路项目樊哙路项目2、

12、项目优劣势分析、项目优劣势分析樊哙路项目樊哙路项目人口基数少，城区人口只有20多万，对住宅总量的支撑很有限；规划布局限制大，对建筑设计、建筑布局提出了很高的要求；项目处于边缘区域，配套一般，居住氛围不强，接受度不高。劣势分析樊哙路项目樊哙路项目项目地块较规整，方便规划利用；项目占地面积80亩，属于中等规模小区，能够营造一定的居住氛围；沛县人均GDP超过2000美元，有很强的消费潜力。优势分析樊哙路项目樊哙路项目沛县城镇化进程刚刚开始，有大量的潜在消费者；新城区的建设带来项目区域形象的提升；项目紧邻主干道，有利于外来人口的导入。机会分析樊哙路项目樊哙路项目威胁分析沛县开发量持续增加；新城区的将有

13、大量新盘供应；沛县房地产价格09年增长迅速，10年预计将要调整。樊哙路项目樊哙路项目3、项目核心价值、项目核心价值樊哙路项目樊哙路项目“仓禀实而富,近庙堂则贵”樊哙路项目樊哙路项目“仓禀实而富,近庙堂则贵”第四部分第四部分:项目定位项目定位樊哙路项目樊哙路项目1、客源定位、客源定位樊哙路项目樊哙路项目分分类分布分布生活状况生活状况置置业需求需求特征描述特征描述泛公务员p政府p学校p银行p一般2500元/月p早期都有单位福利房p年轻的一般在单位宿舍p30以下年轻人二房为主p少数人有改善需求p少数人有投资倾向素质较高,内敛、低调、见识较广，交际广泛，信息渠道多企业管理层县里相关企业p以3000-4

14、000元/月居多,部分超过5000元/月p自购房公司宿舍p120平方米左右三房p少数高层考虑别墅素质较高，信息渠道多，购房时密切与城市发展、企业未来相关联镇区居民私企业主p服装相关企业p大型零售p年收入在100万p多处房产p260以上别墅朴实、低调、内敛，不愿显富，关注安全和环境普通生意人p餐饮店p服装店p年收入10万左右p一般有一处以上房产p140平方米以上大户型p部分有投资倾向生活不规律，见识一般，安于现状普通职工p镇里企业p家庭年收入在5万左右p一般跟父母住p以中小户型为主生活规律、见识一般，安于现状村里居民生意人p运输p批发p家庭年收入10万左右p自建房300平方米左右p100左右的小

15、三房或140左右的大三房素质一般，生活没规律、敢拼、期望提升阶层，好跟风普通职工p村里的企业p家庭年收入5万左右p一般自建房p110左右的三房生活规律，安于现状，见识一般，需求需要引导在售项目客户特征分析樊哙路项目樊哙路项目分分类核心核心驱动力力需求需求层次次需求程度需求程度购买水平水平泛公务员p提升居住水平p增值保值中、中高档企业管理层p城市未来发展p企业前景中、中高档镇区居民私营企业主p提升居住品质p保值增值中高、高档普通生意人p增值p提升居住质量中、中高档普通职工p解决居住抵挡村里居民普通职工p市场引导抵挡生意人p获取更多商业信息p保值增值中、中高档樊哙路项目樊哙路项目城市化进程产生的及城镇首次购房者客源定位客源定位:樊哙路项目樊哙路项目2、形象定位、形象定位樊哙路项目樊哙路项目富宅旺邸新城、新家、新生活樊哙路项目樊哙路项目3、产品定位、产品定位樊哙路项目樊哙路项目积极上进的积极上进的ART DECO建建筑筑樊哙路项目樊哙路项目ART DECO在世界在世界帝国大厦洛克菲勒大厦樊哙路项目樊哙路项目国际饭店国际饭店百乐