某汽车城专业市场营销提案报告20121025PPT文档格式.ppt

1、v 项目前期工作我司并未进行实质参与操作，对于项目真实情况了解较少。3深圳市锦思睿房地产经纪有限公司深圳市锦思睿房地产经纪有限公司1 项目分析：项目分析：1.1 1.1 区位分析：区位分析：虽然项目地处连接泰州姜堰重点发展区域姜堰经济开发区，虽然泰州市政府在”十二五大规划期间“表示要重点重点打造泰州中心城区、姜堰城区和泰兴城区组成的市域核心，形成组团式一体化发展空间格局，是泰州地区竞争力集中体现区域。项目在海姜大道上，是规划新中心城区核心位子，未来潜力较大。分析：v 区域内政府规划发展推进速度较慢，周边空置土地较多，项目孤军奋战，给客户感觉人气不足。v 项目地处城乡结合处，项目周边人口基数较少

2、，居民收入相对较低，投资购买力有限。v 项目周边目前商业氛围不强劲，周边环境较乱，通达性较差，导致影响客户导入。小结：当地政府对项目区域周边规划推进速度缓慢，项目周边空置土地较多，整体环境有待小结：当地政府对项目区域周边规划推进速度缓慢，项目周边空置土地较多，整体环境有待改善，导致区域内整体感觉过于荒凉，必将影响投资客户投资信心。改善，导致区域内整体感觉过于荒凉，必将影响投资客户投资信心。4深圳市锦思睿房地产经纪有限公司深圳市锦思睿房地产经纪有限公司1 项目分析：1.2 1.2 交通分析：交通分析：项目地处泰州市-姜堰市连接干道，海姜大道，项目用地紧邻泰州火车站，宁靖盐高速、启扬高速，城市与城

3、市间交通较为便捷，但是由于项目远离市区，项目周边附近，城市公交线路较少、城乡公交线路较少，与泰州市、姜堰市之间公共通达性较差，大大影响到市区客户前来投资。项目紧邻泰州火车站、宁靖盐高速、启扬高速、城市与城市之间交通便捷，但项目与市区小结：项目紧邻泰州火车站、宁靖盐高速、启扬高速、城市与城市之间交通便捷，但项目与市区通达性较差，影响市区消费者前往项目投资消费通达性较差，影响市区消费者前往项目投资消费5深圳市锦思睿房地产经纪有限公司深圳市锦思睿房地产经纪有限公司1 项目分析：1.3 1.3 定位分析：定位分析：泰州市华东汽车城拥有先进的国际定位理念，提出先进化汽车购物公园，拥有超前的建筑规划设计，

4、但是由于泰州市属于整体经济欠发达区域，城市人民消费观念普遍较为落后，消费观念仍停留在普通消费层面，项目先进经营理念，很难获得当地居民认可。汽车购物公园理念虽好，但此理念目前只有在经济发达国家或城市运作，而泰州市经济尚处发展阶段，消费群体普遍较为落后，文化水平、经济实力无法认可定位理念。先进化经营定位理念、落后的消费群体，经营理念过于超前，当地市场经济、文化底小结：先进化经营定位理念、落后的消费群体，经营理念过于超前，当地市场经济、文化底蕴无法支撑先进理念运作。蕴无法支撑先进理念运作。6序号序号项目案名项目案名销售均价销售均价销售政策销售政策1 1涵西街涵西街2200022000元元/目前促销目

5、前促销19001900元元/，购房，购房9292折、折、9595折优惠折优惠2 2百佳德装饰城百佳德装饰城1100011000元元/裸售不包租裸售不包租3 3名流国际名流国际1600016000元元/包租十年，前三年租金一次性返还包租十年，前三年租金一次性返还4 4泰州万达广场泰州万达广场90009000元元/裸售不包租裸售不包租深圳市锦思睿房地产经纪有限公司深圳市锦思睿房地产经纪有限公司1 项目分析：1.4 1.4 泰州市房地产市场分析：泰州市房地产市场分析：泰州市2012年上半年非住宅商业地产完成投资21.16亿元，同比增长134.4%。作为房地产投资主体的住宅投资占全部房地产开发投资的比

6、重由去年同期的84.8%下降到68.5%，下降16.3个百分点；同期商业地产占总量的比重由去年的15.2%上升31.5%，上升了16.3个百分点。泰州市房地产处发展阶段，经过政策调控，泰州商业地产投资比重明显加强，泰州市整小结：泰州市房地产处发展阶段，经过政策调控，泰州商业地产投资比重明显加强，泰州市整体商铺可接受价格体商铺可接受价格9000-200009000-20000元元/。市场存量加大，而市场投资能力有限。7深圳市锦思睿房地产经纪有限公司深圳市锦思睿房地产经纪有限公司1 项目分析：1.5 1.5 项目经营可行性分析：项目经营可行性分析：项目目前定位汽车购物公园，主要打造以零售为主，而零

7、售行业辐射范围较小、消费群体主要限制于本地区市场客户，由于项目地理位置因素，项目远离市区、区域内人口基数较低、交通通达性较差、区域购买力有限，很难支撑6万方零售商业项目，相对而言汽车整体销售相对影响较小，但是对于项目汽车购物公园，三层餐饮、四层电影娱乐休闲区影响较大，可能导致项目后期三、四层需要从新调整经营业态。因区域、人口基数、购买能力、通达性等多方因素影响，建议项目进行业态调整小结：因区域、人口基数、购买能力、通达性等多方因素影响，建议项目进行业态调整8深圳市锦思睿房地产经纪有限公司深圳市锦思睿房地产经纪有限公司 v第一部分：城市分析第二部分：工作节点建议目录目录9深圳市锦思睿房地产经纪有

8、限公司深圳市锦思睿房地产经纪有限公司2.2.城市分析：城市分析：2.1 2.1 城市概况城市概况:泰州市地处江苏省中部、长江沿岸，为长三角经济区16座中心城市之一。南部隔江与镇江、常州、无锡、苏州四市相望，东临南通，西接扬州，北部与盐城毗邻，是苏中入江达海5条航道的交汇处，是沿海与长江“T”型产业带的结合部。1996年8月12日，经国务院批准，扬州市进行行政区划调整，县级泰州市从扬州市代管划出，组建地级泰州市。目前下辖海陵区、高港区、靖江市、姜堰市、兴化市、泰兴市。泰州市面积5793平方千米，人口505万。城市区域面积庞大，人口基数较多，城市潜在消费市场巨大小结：城市区域面积庞大，人口基数较多

9、，城市潜在消费市场巨大10深圳市锦思睿房地产经纪有限公司深圳市锦思睿房地产经纪有限公司 2.2.城市分析：2.2 2.2 泰州经济概述泰州经济概述 全市地区生产总值2422.61亿元，比上年增长12.1%。全市财政总收入623.30亿元，比上年增长36.6%；其中地方一般预算收入218.00亿元，增长27.6%。随着泰州市近年来经济持续健康发展，居民生活持续改善。全市城市居民人均可支配收入23597元，农村居民人均纯收入11046元，分别增长16.5%和18.5%。从小结：从“十一五大规划十一五大规划”发展期间，泰州市地方经济健康持续发展，居民生活持续改善，城发展期间，泰州市地方经济健康持续发

10、展，居民生活持续改善，城市居民人均可支配收入逐步提高，城市投资购买力增强。地方经济健康发展是房地产行业发展市居民人均可支配收入逐步提高，城市投资购买力增强。地方经济健康发展是房地产行业发展助推器。助推器。11深圳市锦思睿房地产经纪有限公司深圳市锦思睿房地产经纪有限公司2.城市分析：2.3 2.3 五年经济市场对比分析：五年经济市场对比分析：20072007年年20112011年泰州市地方生产总值对比表年泰州市地方生产总值对比表分析：泰州市整体经济由近五年逐步发展而且，地区生产总值持续上升。12深圳市锦思睿房地产经纪有限公司深圳市锦思睿房地产经纪有限公司2.城市分析：20072007年年2011

11、2011年泰州市民用汽车拥有量对比表年泰州市民用汽车拥有量对比表分析：随着城市经济发展，城市汽车拥有量逐步增加，以目前汽车拥有量与泰州市分析：随着城市经济发展，城市汽车拥有量逐步增加，以目前汽车拥有量与泰州市505505万强大人万强大人口基数对比，泰州市汽车产业拥有较大发展空间，尚未到达饱和状态。口基数对比，泰州市汽车产业拥有较大发展空间，尚未到达饱和状态。13深圳市锦思睿房地产经纪有限公司深圳市锦思睿房地产经纪有限公司2.3 2.3 五年经济市场对比分析：2.城市分析：20072007年年20112011年泰州市城镇居民可支配收入对比表年泰州市城镇居民可支配收入对比表分析：随着近五年来泰州市

12、整体经济发展，居民生活水平逐步改善，居民可支配收入增加，相分析：随着近五年来泰州市整体经济发展，居民生活水平逐步改善，居民可支配收入增加，相对居民消费购买能力加强。对居民消费购买能力加强。14深圳市锦思睿房地产经纪有限公司深圳市锦思睿房地产经纪有限公司2.城市分析：2.4 2.4 泰州市与周边空间布局：泰州市与周边空间布局：泰州市面积5793平方千米，目前下辖海陵区、高港区、靖江市、姜堰市、兴化市、泰兴市。泰州市周围100公里范围、车程1小时路程以内县级市有：江都市、如皋市、高邮市、扬中市、东台市，五大县级市。15深圳市锦思睿房地产经纪有限公司深圳市锦思睿房地产经纪有限公司2.城市分析：2.5

13、 2.5 周边城市简介：周边城市简介：（1 1）江都市：）江都市：江都市位于江苏省中部，南濒长江，西傍扬州市郊区和邗江县，东与姜堰市、泰州市海陵区、高港区接壤，北与高邮市、兴化市毗连。境内地势平坦，河湖交织，通扬运河横穿东西，京杭大运河纵贯南北，328国道，宁通一级公路，京沪高速和宁启铁路在境内交汇。距本项目67.7公里，驾车56分钟。江都市16深圳市锦思睿房地产经纪有限公司深圳市锦思睿房地产经纪有限公司2.城市分析：（2 2）高邮市高邮市 高邮市为江苏省，扬州市代管，地处交通便捷的长江三角洲的江苏中部，东邻泰州兴化市，南连扬州江都区、邗江区、仪征，西接天长（安徽）、金湖，北界扬州宝应。距离本

14、项目全程101公里，驾车1小时16分钟。高邮市17深圳市锦思睿房地产经纪有限公司深圳市锦思睿房地产经纪有限公司2.城市分析：（3 3）如皋市）如皋市 如皋地处长江三角洲北翼，南临长江，与张家港市隔江机望，北与海安县、东与如东县、东南与通州区毗邻，西与泰兴市、西南与靖江市接壤。全市总面积1477平方公里，其中市区面积20平方公里。距离项目57.6公里，驾车1小时11分钟。如皋市18深圳市锦思睿房地产经纪有限公司深圳市锦思睿房地产经纪有限公司2.城市分析：（4 4）扬中市扬中市 扬中市是江苏省镇江市下辖的一个县级市，东北与泰州、扬州隔江相望，西南与镇江、常州一衣带水，南桥相接沪宁高速公路和京沪铁路，北渡可联京沪高速公路。距离本项目49.3公里，自驾车1小时25分