房地产项目开发基本流程PPT课件下载推荐.ppt

1、宅基地和自地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。留地、自留山，属于农民集体所有。所有权使用权他项权利国家所有集体所有国有土地使用权农地承包经营权集体建设用地使用权土地权利体系土地用途管制制度土地用途管制制度土地用途管制制度土地用途管制制度 国家实行土地用途管制制度，国家编制土地利用总体规划，国家实行土地用途管制制度，国家编制土地利用总体规划，规定土地用途，将土地分为规定土地用途，将土地分为农用地、建设用地和未利用地。农用地、建设用地和未利用地。l 农用地农用地是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、是指直接用于农业生产的土地，

2、包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等；农田水利用地、养殖水面等；l 建设用地建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公是指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等；地等；l 未利用地未利用地是指农用地和建设用地以外的土地。是指农用地和建设用地以外的土地。土地审批制度土地审批制度土地审批制度土地审批制度1 1、农用地转用审批、农用地转用审批（1 1）概念：农用地依法、依规划转建设用地）概念：农用地依法、依规划转建设用地（2 2）批准权限：）批准权限：

3、国务院审批国务院审批 省、自治区、直辖市人民政府审批省、自治区、直辖市人民政府审批 设区的市、自治州人民政府审批设区的市、自治州人民政府审批用途管制的核心2 2、土地征收审批权限、土地征收审批权限 国务院国务院 省、自治区、直辖市人民政府省、自治区、直辖市人民政府u国务院的审批权限（1）基本农田（2）基本农田以外的耕地超过35公顷的（3）其他土地超过70公顷的u 省级人民政府的审批权限省级人民政府的审批权限 征收除国务院审批权限以外土地的，由省级人民政府批准征收除国务院审批权限以外土地的，由省级人民政府批准 （1 1）低于）低于3535公顷面积的耕地（不包括基本农田）公顷面积的耕地（不包括基本

4、农田）（2 2）低于）低于7070公顷面积的其他土地公顷面积的其他土地 注：其他土地是指耕地（含基本农田）以外的土地。注：包括除耕地以外的农用地（包括园地、林地、牧草地等）、包括除耕地以外的农用地（包括园地、林地、牧草地等）、建设用地和未利用土地等建设用地和未利用土地等二、取得土地的程序二、取得土地的程序（一）招、拍、挂取得（一）招、拍、挂取得（一）招、拍、挂取得（一）招、拍、挂取得（二）城中村改造取得（二）城中村改造取得（二）城中村改造取得（二）城中村改造取得（三）内部运作取得（三）内部运作取得（三）内部运作取得（三）内部运作取得（一）招、拍、挂取得（一）招、拍、挂取得（一）招、拍、挂取得（

5、一）招、拍、挂取得获取土地信息（网络、社会关系、其他媒介）土地市场调研土地供应量和存量调查（区域）地块瑕疵调查（权属纠纷）市政配套情况地上附着物和地下管线调查规划设计要点地块所在区域的地价和房价调查城市总体规划分析城市近三年的开竣工面积和商品房销量分析参与招、拍、挂出具报告初步设计成本测算新项目投资决策会议2 2 2 2、城中村改造取得、城中村改造取得、城中村改造取得、城中村改造取得获取土地信息土地市场调研组织土地局集体建设用地转用为国有建设用地（报省政府批准）由村委与村民逐一签订拆迁补偿协议制定拆迁补偿方案形成改造决议，报市政府批准组织测量评估并出具报告组织召开村支两委会，党员代表会议，村民

6、代表会议决策会议（通过后）出具报告成本测算初步设计同村委会接触取得土地后组织拆迁招拍挂90%以上通过签订合作意向3 3 3 3、内部运作取得、内部运作取得、内部运作取得、内部运作取得征用土地局组卷报批发放补偿款组织招拍挂依据区域基准地价确定成交价格，取得土地确定地块（城市规划内的集体土地、耕地，非基本农田）三、房地产开发的流程三、房地产开发的流程（一）房地产开发基本知识（一）房地产开发基本知识（一）房地产开发基本知识（一）房地产开发基本知识（二）房地产开发基本流程（二）房地产开发基本流程（二）房地产开发基本流程（二）房地产开发基本流程（一）房地产开发基本知识（一）房地产开发基本知识1 1、房、

7、房 地地 产产 的的 特特 性性 独一无二性独一无二性 不可移动性不可移动性 寿命长久性寿命长久性 数量有限性数量有限性 用途多样性用途多样性 相互影响性相互影响性 易受限制性易受限制性 价值高大性价值高大性 难以变现性难以变现性 保值增值性保值增值性2 2、房地产业与建筑业的区别房地产业与建筑业的区别建筑业是物质生产部门，属于第二产业房地产业兼有生产（开发）、经营、管理和服务等多种性质，属于等三产业房地产业可分为投资开发业和房地产服务业房地产中介服务业包括房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪3 3、建筑物的分类、建筑物的分类根据中华人民共和国城乡建设部标准根据中华人民共和国城乡建设部标准民

8、用建筑民用建筑设计设计通通则则JGJ37-87第第1.0.5条条民用建筑高度与层数的划分民用建筑高度与层数的划分住宅建筑按住宅建筑按层层数划分数划分为为：13层为层为低低层层；46层为层为多多层层；79层为层为中高中高层层；10层层以上以上为为高高层层。公共建筑及综合性建筑总高度超过公共建筑及综合性建筑总高度超过24m者者为为高高层层（不包括高度超（不包括高度超过过24m的的单层单层主体建筑）。主体建筑）。建筑物高度超建筑物高度超过过100m时时，不，不论论住宅或公共建筑均住宅或公共建筑均为为超高超高层层。4 4、民用建筑物的分类民用建筑物的分类按建筑高度分按建筑高度分一般情况下，根据楼盘的用

9、途不同可分民用和商用，根据楼房的高度一般情况下，根据楼盘的用途不同可分民用和商用，根据楼房的高度不同又分为不同又分为低层低层、多层多层、小高层小高层、高层高层和和超高层超高层。1-3层称低层层称低层 4-6层为多层层为多层 7-12层为小高层层为小高层 12层以上为高层层以上为高层 总高度为米以上为超高层。总高度为米以上为超高层。5 5、按建筑形态化分、按建筑形态化分别墅：独栋、双拼、联排别墅：独栋、双拼、联排住宅：板楼、塔楼住宅：板楼、塔楼商业、办公：商场、市场、写字楼、酒店商业、办公：商场、市场、写字楼、酒店6 6、房地产开发的证件、房地产开发的证件1、核准或备案证（固定资产投资）、核准或

10、备案证（固定资产投资）2、土地、土地证证3、建、建设设用地用地规规划划许许可可证证4、建、建设设工程工程规规划划许许可可证证5、建筑工程施工、建筑工程施工证证6、商品房、商品房预预售售许许可可证证7 7、房地产开发主要涉及政府部门、房地产开发主要涉及政府部门 市（县）政府、发改局、土地局、建设局、规划局、市（县）政府、发改局、土地局、建设局、规划局、房产管理局、安监局、公安消防、人防、防震、气象局、房产管理局、安监局、公安消防、人防、防震、气象局、环保局、地税局、自来水公司、电力局、通信公司、环保局、地税局、自来水公司、电力局、通信公司、燃气公司、广电局、工商局、水利局、财政局等燃气公司、广电

11、局、工商局、水利局、财政局等8 8、房地产涉及税费、房地产涉及税费（1）涉及房地产购置的：包括契税、印花税及交易手续费。涉及房地产购置的：（2）涉及房地产出售的：包括营业税、城市维护建设税、教育费附加、土涉及房地产出售的：包括营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、企业所得税、个人所得税、印花税及交易手续费。地增值税、企业所得税、个人所得税、印花税及交易手续费。（3）涉及土地购置的：土地出让金涉及土地购置的：土地出让金、地上附着物补偿款、地上附着物补偿款（二）房地产开发基本流程（二）房地产开发基本流程1 1、房地产开发项目行政审批流程示意图、房地产开发项目行政审批流程示意图、房地产开发

12、项目行政审批流程示意图、房地产开发项目行政审批流程示意图2 2、房地产项目开发建设流程图、房地产项目开发建设流程图、房地产项目开发建设流程图、房地产项目开发建设流程图211 1、房地产开发项目行政审批流程示意图、房地产开发项目行政审批流程示意图、房地产开发项目行政审批流程示意图、房地产开发项目行政审批流程示意图国土资源部门提供具备出让条件的土地环保部门提供审定的规划环境影响评价文件地震部门提供地震安全性评价文件规划部门提出刚性规划条件国土资源部门进行国有土地使用权出让（招拍挂），合法建设用地毕准书、国有土地使用权证书普通商品住宅固定资产投资项目备案规划部门发放建设用地规划许可证编制修建性详细规

13、划或建设工程设计方案总平面图、建设工程设计方案施 工 图 设 计规划部门审定修建性详细规划或建设工程设计方案总平面图、建设工程设计方案（3日）建设、规划、市政、绿化、城管、消防、人防、地震、环保、气象、技术监督、教育、文物、水利、安监、国家安全等有关职能部门联合审图、备案审图机构进行施工图审查规划部门核发建设工程规划许可证已审定的修建性详细规划（或建设工程设计方案总平面图）、建设工程设计方案规划许可阶段。其中行政审批、办理时间共计为9日政府实施政务信息全程公开监察部门实施全程行政监察22商品房预售合同备案规划、建设、市政、绿化、城管、消防、人防、地震、环保、气象、技术监督、教育、文物、水利、安

14、监等有关职能部门联合进行竣工验收、认可组织施工单位、监理单位招标招标文件备案，招标投标情况书面报告，招标合同备 案建设工程质量、安全监督手续备 案排水部门核发城市排水许可证市容环卫部门对城市建筑垃圾处置核准建设部门核发建筑工程施工许可证1、提供土地使用权 证、工程规划许可证2、提供施工图纸审查合 格书；3、已办理工程质量、安 全监督手续；4、建设资金已落实1、提供土地使用权证、建设工 程规划许可证、施工许可证；2、投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上3、已有商品房预售方案房产部门核发商品房预售许可证房地产开发企业组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收建设工程竣工验收备案规划

15、验线；规划条件、工程质量、施工安全从开工至竣工的监督施工许可阶段。其中行政审批、办理时间竣工验收阶段。其中行政审批、办理、验收时间政府实施政务信息全程公开监督部门实施全程行政监督2 2、房地产项目开发建设流程图、房地产项目开发建设流程图、房地产项目开发建设流程图、房地产项目开发建设流程图项目推广、销售项目获取项目启动规划设计施工建设竣工验收项目交付权证办理项目获取项目获取 项项目可行性研究目可行性研究调调研研 当地房地产市场形势；当地房地产市场形势；政府优惠政策、投资环境；当地消费水平；人口组成；地理位置、交通；项目开发成本、利润测算；项目启动项目启动1土地报批3房产资质审批4项目可行性 报批2项目公司注册报批环保初步意见5立项报批1、获取土地获取土地 获取形式：拍卖、招标、挂牌、划拨获取形式：拍卖、招标、挂牌、划拨2、项目公司注册项目公司注册 A、项项目公司申目公司申报报；B、办办理理项项目公司目公司营业执营业执照、照、组织组织机构代机构代码证码证；C、办办理理银银行开行开户户、税、税务务登登记记等手等手续续；3、房产公司资质审核房产公司资质审核4、项目可行性研究报告审批项目可行性研究