房地产项目成本控制PPT文档格式.ppt

1、量。4 42、马克思主义政治经济学定义的成本、马克思主义政治经济学定义的成本 Wcvmc物化劳动。生产中消耗的生产资料的物化劳动。生产中消耗的生产资料的 价值。价值。v活劳动。劳动者为自己劳动所创造的活劳动。劳动者为自己劳动所创造的 价值。m劳动者为社会创造的价值。劳动者为社会创造的价值。cv产品成本产品成本5 53、我国、我国企业会计制度企业会计制度定义的成本定义的成本 成本是指企业为生产产品、提供成本是指企业为生产产品、提供劳务而发生的各种耗费。劳务而发生的各种耗费。6 6二、房地产项目成本组成二、房地产项目成本组成 一个房地产项目的主要开发成本可以分一个房地产项目的主要开发成本可以分为以

2、下部分为以下部分:1、土地成本；、土地成本；2、前期费用；、前期费用；3、工程成本；、工程成本；4、管理成本；、管理成本；5、营销成本；、营销成本；6、财务成本；、财务成本；7、其他费用。、其他费用。7 7 某房地某房地产开开发项目目总成本成本测算表算表 建筑面建筑面积212400m2序号序号成本构成成本构成计费标准计费标准总费用总费用（万元）（万元）单方费用单方费用（元元/m2）占总成本比例占总成本比例1土地成本土地成本17468822.24 28.65%2前期费用前期费用145068.272.38%3工程成本工程成本29864 1406.03 48.98%4管理成本管理成本2.5%房屋房屋

3、开发费开发费783 36.86 1.28%5营销成本营销成本2.5%销售销售收入收入185887.48 3.05%（总销售收入按照（总销售收入按照3500元元/m2测算）测算）6财务成本财务成本185087.10 3.03%7规费、税费规费、税费6509 306.45 10.67%8基本预备费基本预备费2.0%上述上述各项费用各项费用1195 56.26 1.96%合合 计计609772870.70 8 8 从成本的属性来看，土地成本、管理成从成本的属性来看，土地成本、管理成本、财务成本及规费、税费在项目初期即本、财务成本及规费、税费在项目初期即可大部分确定，其波动幅度微小，可控性可大部分确定

4、，其波动幅度微小，可控性相对较弱；前期费用、工程成本、营销成相对较弱；前期费用、工程成本、营销成本则会因为项目本身情况、涉及复杂因素本则会因为项目本身情况、涉及复杂因素众多等而出现前后测算差异较大的情况，众多等而出现前后测算差异较大的情况，如采取有效措施，则可压缩性（可控性）如采取有效措施，则可压缩性（可控性）较强。因此，工程成本、营销成本是我们较强。因此，工程成本、营销成本是我们在项目开发过程中进行成本控制的重点。在项目开发过程中进行成本控制的重点。尤以工程成本为重。9 9三、成本控制的方法三、成本控制的方法1、控制的概念、控制的概念 控制一词，通俗地说，控就是掌握，控制一词，通俗地说，控就

5、是掌握，制就是限制。从科学的定义来说，控制是制就是限制。从科学的定义来说，控制是指按照一定的条件和预订的目标，对一个指按照一定的条件和预订的目标，对一个过程或一系列事件施加影响，使其达到预过程或一系列事件施加影响，使其达到预定目标的一种有组织的行动。定目标的一种有组织的行动。1010 而成本控制就是根据预定的成本目标，而成本控制就是根据预定的成本目标，对实际生产经营活动中的一切生产资料消对实际生产经营活动中的一切生产资料消耗进行指导、限制和监督，发现偏差，及耗进行指导、限制和监督，发现偏差，及时纠正，以保证更好地实现预定的成本目时纠正，以保证更好地实现预定的成本目标，促使成本不断降低。标，促使

6、成本不断降低。11112、成本控制的方法、成本控制的方法 以成本的发生为基点，成本控制分为事以成本的发生为基点，成本控制分为事前控制、事中控制和事后控制。前控制、事中控制和事后控制。（1）全过程成本控制全过程成本控制；（2）全方位成本控制）全方位成本控制 （3）全员成本控制）全员成本控制 （4）项目生命周期项目生命周期控制控制 （5）项目全生命周期控制）项目全生命周期控制12123、成本控制的组织措施、成本控制的组织措施（1）成立成本控制小组，一般由公司总经理）成立成本控制小组，一般由公司总经理任组长。定期（每季或每半年）对各个项任组长。定期（每季或每半年）对各个项目的开发成本进行全面的分析、

7、评估、检目的开发成本进行全面的分析、评估、检查，对成本异常变动情况及时预警并提出查，对成本异常变动情况及时预警并提出解决措施。解决措施。（2）在项目开始阶段就建立成本控制目标，）在项目开始阶段就建立成本控制目标，并将目标分解（如工程成本按土建、装饰、并将目标分解（如工程成本按土建、装饰、电气、给排水、消防、弱电、绿化等电气、给排水、消防、弱电、绿化等），责，责任落实到部门。任落实到部门。1313四、工程成本四、工程成本工程造价的组成工程造价的组成 1、工程造价的两种含义、工程造价的两种含义 （1）工程项目总造价）工程项目总造价总投资费用。总投资费用。（2）建筑安装工程造价）建筑安装工程造价工程

8、承、发包工程承、发包 价。价。2、工程造价的组成、工程造价的组成 建筑安装工程费建筑安装工程费由直接费、间接费、利润由直接费、间接费、利润和税金组成。和税金组成。1414（1 1）直接费：由）直接费：由直接工程费直接工程费直接工程费直接工程费和和和和措施费措施费措施费措施费组成。组成。（2 2）间接费：由）间接费：由规费规费规费规费、企业管理费企业管理费企业管理费企业管理费组成。（3 3）利润：是指施工企业完成所承包工程获得）利润：是指施工企业完成所承包工程获得 的盈利。的盈利。（4 4）税金税金税金税金：是指国家税法规定的应计入建筑安：是指国家税法规定的应计入建筑安 装工程造价内的营业税、城

9、市维护装工程造价内的营业税、城市维护装工程造价内的营业税、城市维护装工程造价内的营业税、城市维护 建设税及教育费附加等。建设税及教育费附加等。对承包商：工程成本对承包商：工程成本直接费间接费直接费间接费直接费间接费直接费间接费1515五、工程造价的计价方法五、工程造价的计价方法 1、工程项目的组成、工程项目的组成 建设项目建设项目 单项工程单项工程 单位工程单位工程 分部工程分部工程 分项工程分项工程16162 2、定额计价方法、定额计价方法、定额计价方法、定额计价方法 定额计价方法，就是根据国家统一颁布的估算定额计价方法，就是根据国家统一颁布的估算定额计价方法，就是根据国家统一颁布的估算定额

10、计价方法，就是根据国家统一颁布的估算指标、概算指标、概算定额、预算定额及其他有指标、概算指标、概算定额、预算定额及其他有指标、概算指标、概算定额、预算定额及其他有指标、概算指标、概算定额、预算定额及其他有关定额等，对工程产品价格实行有计划的计价与关定额等，对工程产品价格实行有计划的计价与关定额等，对工程产品价格实行有计划的计价与关定额等，对工程产品价格实行有计划的计价与管理，这也是我国长期采用的一种方法即概预算管理，这也是我国长期采用的一种方法即概预算管理，这也是我国长期采用的一种方法即概预算管理，这也是我国长期采用的一种方法即概预算计价体制，这是一种部分保留计划经济特色的工计价体制，这是一种

11、部分保留计划经济特色的工计价体制，这是一种部分保留计划经济特色的工计价体制，这是一种部分保留计划经济特色的工程造价管理制度。其具体计价方法是按照定额的程造价管理制度。其具体计价方法是按照定额的分部分项子目，逐项计算工程量，套用现行定额分部分项子目，逐项计算工程量，套用现行定额分部分项子目，逐项计算工程量，套用现行定额分部分项子目，逐项计算工程量，套用现行定额形成直接费，再按费用定额计算其他直接费、现形成直接费，再按费用定额计算其他直接费、现形成直接费，再按费用定额计算其他直接费、现形成直接费，再按费用定额计算其他直接费、现场经费、间接费、计划利润及税金等，最后形成场经费、间接费、计划利润及税金

12、等，最后形成场经费、间接费、计划利润及税金等，最后形成场经费、间接费、计划利润及税金等，最后形成工程产品的价格即该产品的工程造价。工程产品的价格即该产品的工程造价。17173 3、工程量清单计价方法、工程量清单计价方法、工程量清单计价方法、工程量清单计价方法 工程量清单计价方法是市场定价的模式。它工程量清单计价方法是市场定价的模式。它是由建设工程产品的买方和卖方在建设市场上根是由建设工程产品的买方和卖方在建设市场上根是由建设工程产品的买方和卖方在建设市场上根是由建设工程产品的买方和卖方在建设市场上根据供求关系的状况，掌握工程造价信息的情况下据供求关系的状况，掌握工程造价信息的情况下据供求关系的

13、状况，掌握工程造价信息的情况下据供求关系的状况，掌握工程造价信息的情况下进行公平、公开地竞争定价，从而最终形成工程进行公平、公开地竞争定价，从而最终形成工程进行公平、公开地竞争定价，从而最终形成工程进行公平、公开地竞争定价，从而最终形成工程价格即工程造价。工程量清单计价方法在工程的价格即工程造价。工程量清单计价方法在工程的招标投标中，要求招标人编制出工程量清单，并招标投标中，要求招标人编制出工程量清单，并招标投标中，要求招标人编制出工程量清单，并招标投标中，要求招标人编制出工程量清单，并承担相应的风险。而投标人要根据企业定额或市承担相应的风险。而投标人要根据企业定额或市场状况合理确定人工、材料

14、、施工机械等生产要场状况合理确定人工、材料、施工机械等生产要场状况合理确定人工、材料、施工机械等生产要场状况合理确定人工、材料、施工机械等生产要素的投入与配置，合理控制现场费用和施工技术素的投入与配置，合理控制现场费用和施工技术素的投入与配置，合理控制现场费用和施工技术素的投入与配置，合理控制现场费用和施工技术措施费用，提出投标报价，并承担报价的风险。措施费用，提出投标报价，并承担报价的风险。1818需要说明的是，目前虽然已经实行了工程需要说明的是，目前虽然已经实行了工程量清单计价制度，但由于各地实际情况的量清单计价制度，但由于各地实际情况的差异，我国目前的工程计价模式实行差异，我国目前的工程计价