房地产营销策划731PPT推荐.ppt

1、核心层核心层 形式层形式层 延伸层延伸层 消费者购房所追求的是为获得舒适感、安全感和成就感 房屋式样、质量、特征、材料等附加利益和服务，如物业管理等。是竞争的有效武器。u 价格策略价格策略 价格构成及影响因素价格构成及影响因素 价 格是唯一能够增加企业收益的因素，价格竞争从来没退出过历史舞台。价格策略是指企业为实现销售目标给自己的产品和服务制定一个价格幅度。房地产由房产和地产构成，地价是房价最重要的组成部分。其他影响 因 素价格调整策 略政治法律因素、人口状态、家庭结构的变化、社会心理因素人文环境因素、地理环境因素、配套设施和服务等 低开高走策略、高开低走策略、稳定价格策略、价格折扣与折让 销

2、售渠道在现代社会里，生产企业把生产出来的产品销售渠道在现代社会里，生产企业把生产出来的产品送到消费者手中，需要一系列的中介协调活动，这种活动送到消费者手中，需要一系列的中介协调活动，这种活动在营销学上称销售渠道。在营销学上称销售渠道。u 分销渠道策略分销渠道策略 分类：分类：间接渠道、直接渠道（营销模式）策划：策划：广告：销售代理：广告广告+销售代理：u 促销策略促销策略 广广 告：告：广告的功能就是刺激反应功能。营业推广：指企业向消费者进行立即购买的刺激，来影响人们购买 企业影响和推广的服务。分为三类：直接面对消费者；促成交易；鼓励销售人员的回报。公共关系：指企业从公共利益的角度采取一系列活

3、动以争取公众的 理解和认识。人员直销：更高层次的关系营销。4P：策略设计营销：在适当的地点，以适当的价格通过适当的促销 手段把适当的产品和服务卖给消费者。促促 销：销：指企业宣传服务和产品的优点，说服目标顾客购买企业的产品和服务的总称。前 言1一、市场分析2二、产品分析.3三、市场定位4四、广告定位5五、促销策略及产品宣传要点.6六、市场推广计划7七、广告推广计划8八、媒体选择及投放计划12九、费用预算19十、效果评估20十一、营销目标21十二、合作方式22案例：房地产营销、广告公司报告的分析方式案例：房地产营销、广告公司报告的分析方式商商 机：机：指市场上出现的潜在的盈利机会。买方市场：指商

4、品供过于求，买方掌握市场主动权，对买 者有利的市场。卖方市场：指商品供不应求，买方争相购物，对卖方有利 的市场。供求规律：商品生产和商品交换的经济规律，其实质是市 场供求和市场价格相互影响制约。市场竞争：指商品生产者、经营者、消费者在市场上为争 取有力的交换条件获得更大的经济利益而进行 的斗争。市场容量：指在一定时期内（通常以年为单位）的社会购 买力。1、市场观念、市场观念需要：需要：指没有得到某些满足的感受状态；欲望：指想得到某些需要的具体满足物的愿望；需求：指对有能力购买并愿意购买某项具体产品和服务的欲望，当具有购买能力时，欲望便转化为需求。错误的观点错误的观点认为：营销是创造需要；营销人

5、员劝说人们购买并不想要的产品。正确的观点正确的观点认为，营销不创造需要，但可发现和影响需要；营销能影响人们的欲望。（2）产品与产品附加值）产品与产品附加值2、市场核心理念、市场核心理念 市场营销工作是把社会的需要转化为有盈利的企业机市场营销工作是把社会的需要转化为有盈利的企业机会，从顾客的观点看，是整个的企业活动。会，从顾客的观点看，是整个的企业活动。（1）需要、欲望和需求）需要、欲望和需求u 地理上的细分；u 消费者特点的细分；u 消费者心理的细分。3、市场细分、市场细分 指企业根据市场调查所得出的结论，将消费者市场以指企业根据市场调查所得出的结论，将消费者市场以不同的需求分类，划分为若干子

6、市场的过程（灰色收入为不同的需求分类，划分为若干子市场的过程（灰色收入为主）。主）。市场细分的标准：市场定位：是企业根据目标市场上同类产品的竞争状况，针对 顾客对该产品的重视程度，为该企业塑造与众不同 的形象，以求得顾客的认同。定位错误全盘皆输。定位四原则：（1）根据产品特点；（2）根据使用用途；（3）根据客户类型；（4）客户利益。4、目标市场、目标市场目标市场：目标市场：指企业要为之服务的消费者市场。目标市场有三个 特点：可占领性；可发展性；可勇利性。目标市场战略：指房地产企业在确定目标市场之后针对目标市 场而制定的措施和方法。5、市场定位、市场定位6、产品市场、产品市场产品定位：产品定位：

7、根据消费者的需求情况来决定本企业的产品 与竞争企业的同类产品在目标市场的位置。生命周期：指产品的市场寿命一般分为四个阶段，市场 介绍阶段、增长阶段、成熟阶段、衰退阶段。掌握生命周期理论的目的：（1）尽快推广自己的产品 （缩短产品介绍阶段）；（2）尽可能保持增长 阶段（3）减慢被淘汰的速度。用什么方法能使我们用什么方法能使我们造出客户需要造出客户需要的、满意的以及性价比也是合适的房子？的、满意的以及性价比也是合适的房子？二、房地产营销调研二、房地产营销调研1、项目用地周边环境分析、项目用地周边环境分析 （1）项目土地状况调查）项目土地状况调查a.地理位置b.地质地貌状况c.土地面积及红线图d.七

8、通一平现状 e.区域土地供应总量（2）项目用地周边环境调查）项目用地周边环境调查a.地块周边的建筑物b.绿化景观c.自然景观d.历史人文景观e.环境污染状况1、项目用地周边环境分析、项目用地周边环境分析 （3）地块交通条件调查地块交通条件调查a.地块周边的市政网及其它公共交通现状、远景规划b.项目对外水、陆、空交通状况c.地块周边市政道路进入项目地块的直入交通网现状 （4）周边市政配套设施调查周边市政配套设施调查 a.购物场所b.文化教育c.医疗卫生d.金融服务e.邮政服务 f.娱乐、餐饮、运动 g.生活服务 h.游乐休憩设施 i.周边可能存在的对项目不利的干扰因素 j.历史人文区位影响2、房

9、地产市场调研、房地产市场调研 （1）房地产市场环境调查）房地产市场环境调查 a.政治法律环境调查 b.经济环境调查 c.社区环境调查（2）房地产市场需求和消费行为调查房地产市场需求和消费行为调查 a.消费者对某类房地产的总需求量及其饱 和点、房地产市场需求发展趋势.b.需求动机调查 c.购买行为调查。2、房地产市场调研、房地产市场调研 （3）房地产产品调查房地产产品调查 a.房地产市场现有产品的数量、质量、结构、性能、市场 生命周期 b.现有房地产租售客户和业主对房地产的环境、功能、格 局、售后服务的意见及对某种房地产产品的接受程度 c.新技术、新产品、新工艺、新材料的出现及其有房地产 产品上

10、应用情况 d.本企业产品的销售潜力及市场占有率 e.建筑设计及施工企业的有关情况 2、房地产市场调研、房地产市场调研 （4）房地产价格调查房地产价格调查 a.影响房地产价格变化的因素 b.房地产市场供求情况的变化经趋势 c.房地产商品价格需求弹性和供给弹性的大小 d.开发商各种不同的价格策略和定价方法对房地产租售 量的影响 e.国际、国内相关房地产市场的价格 f.开发个案所在城市及街区房地产市场价格 g.价格变动后消费者和开发商的反应 2、房地产市场调研、房地产市场调研 （5）房地产促销调查房地产促销调查 a.房地产广告的时空分布及广告效果测定 b.房地产广告媒体使用情况的调查 c.房地产广告

11、预算与代理公司调查 d.人员促销的配备状况 e.各种公关活动对租售绩效的影响 f.各种营业推广活动的租售绩效 2、房地产市场调研、房地产市场调研 （6）房地产营销渠道调查）房地产营销渠道调查 a.房地产营销渠道的选择、控制与调整情况 b.房地产市场营销方式的采用情况、发展趋势及其原因 c.租售代理商的数量、素质及其租售代理的情况 d.房地产租售客户对租售代理商的评价（7）房地产项目前期评估调研（略）房地产项目前期评估调研（略）2、房地产市场调研、房地产市场调研 （8）市场竞争情况调查）市场竞争情况调查 a.竞争者的实力和经营管理优劣势调查 b.对竞争者的商品房设计、室内布置、建材及附属设备选

12、择、服务优缺点的调查与分析 c.对竞争者商品房价格的调查和定价情况的研究 d.对竞争者广告的监视和广告费用、广告策略的研究 f.对竞争情况销售渠道使用情况的调查和分析 g.对未来竞争情况的分析与估计等3、营销调研表设计、营销调研表设计 a.营销踏勘表的设计b.（商业楼盘、住宅楼盘）b.终端用户的问卷表 练习 用什么方法以理想的价格卖掉我们的房用什么方法以理想的价格卖掉我们的房子，获得满意的投资回报。子，获得满意的投资回报。二、房地产营销定位、策划与案例二、房地产营销定位、策划与案例1、影响房地产营销的八大要素、影响房地产营销的八大要素 u 区位u 交通u 市政配套（七通一平）u 公益配套（医院

13、、学校、菜场等）u 建筑风格与户型u 规划环境u 物业管理u 营销性价比注意点：注意点：周边的不良物业、不良设施 比如邻近垃圾场、殡仪馆等2、营销组合：竞争战略、营销组合：竞争战略 （1）成本竞争战略：成本竞争战略：降低成本，价格取胜。自有土地，降低建 筑安装造价。（2）差别化战略：差别化战略：创新为上，人无我有，人有我新。（3）竞争者导向战略竞争者导向战略（4）产品战略：产品战略：做好的产品，好的产品天下无敌。（5）服务战略服务战略：强调物业管理，王石，物业管理主义（6）销售战略：销售战略：强调促销和销售，售楼现场、POP广告。童 渊。（7）质量战略：质量战略：做好的质量过硬的房子。（8）品

14、牌战略：品牌战略：不战而屈人之兵。（9）顾客导向战略顾客导向战略 3、整合营销传播、整合营销传播（1）以消费者为核心，在所有的传播环节中始终贯彻将消 费者放到核心的位置上去。（2）以资料库为基础。（3）以建立消费者和品牌之间的关系为目的（4）以“一种声音”为内在支持点（5）以各种传播媒介的整合运用为手段（6）一套完整的VIS（CIS）4、主题提炼、卖点的提炼和优美的案名主题提炼、卖点的提炼和优美的案名（1）主题主题是面向购房者的诉求内容，是卖点的最集中体现，是整合营销传播的主题。（2）产品的名称产品的名称 富有创意、具有冲击力、容易记忆、有音韵效果的 案名、组团名、楼名（可以没有）、户型名称。备选案 名、英文名字 5、价格政策和价格体系价格政策和价格体系 （1）定价目标定价目标：企业利润最大化为目标，以提高市场占有率为目标，以提高企业形像为目标。（2）定价