房地产经营管理与营销实务PPT文件格式下载.ppt

1、地产是指明确了土地所有权的土地，既包括住宅或非住宅附着物的土地（以的土地，既包括住宅或非住宅附着物的土地（以及各地段），又包括已开发和待开发土地。我国及各地段），又包括已开发和待开发土地。我国的地产是指有限期的土地使用权。房产与地产之的地产是指有限期的土地使用权。房产与地产之间存在着客观的、必然的联系，主要包括几个方间存在着客观的、必然的联系，主要包括几个方面：面：a）a）实物形态上看，房产与地产密不可分；实物形态上看，房产与地产密不可分；b）b）从价格构成上看，房产价格不论是买卖价格还从价格构成上看，房产价格不论是买卖价格还是租赁价格都包含地产价格；是租赁价格都包含地产价格；c）c）从权属关

2、系看，房产所有权和地产所有权是联从权属关系看，房产所有权和地产所有权是联系再一起的。系再一起的。10Company name房地产住宅的层数划分的规定低层住宅为低层住宅为1-31-3层层多层住宅为多层住宅为4-64-6层层小高层住宅为小高层住宅为7-117-11层层中高层住宅为中高层住宅为12-1612-16层层1616层以上为高层住宅层以上为高层住宅11Company name关于高层房地产的相关知识：不建议图便宜买特别低的楼层，主要是景观不够好，容易被前楼遮挡阳光。国家规定采光只要冬至那天采光超过1小时就可。顶层在高楼层里算便宜。实际上我们在定价的时候并不考虑浮沉层，但实际上差不多9-12

3、层是浮沉层（需要根据层高来算的）注意尽量不要选择西北朝向的房子，因为冬天刮的是西北风，这样的房子比较冷定价主要遵循从视野无遮挡那一层起跳开始。房地产住宅的层数划分的规定12Company name案例案例泡沫破裂之际的房产营销13Company name案例案例:泡沫破裂之际的房产营销泡沫破裂之际的房产营销企业篇：“走为上”，房企的战略大转移人才篇：进入实战专家时代 营销组合篇：多赢战略下的整合时代 产品篇：通过复合地产满足个性化需求 14Company name新名词 什么是复合地产？复合地产属于一种创新的开发、经营模式，也是一种创新的力作。复合型地产说白了，就是打破以往地产开发中的单一理念

4、支持，以地产为载体，整合多种产业（农业、商业、旅游业、生态、体育产业、教育、科技等），创造一种全新的地产经营模式。复合型地产其实是一种泛地产概念，它的主题既可以是单一的，也可以是多元的。复合房地产将房地产开发与创造消费者生活方式密切结合，将房地产业和其他相关产业进行整合，从而将某种具有号召力又具有贴近性的生活方式完整地镶嵌到房地产的规划、开发、运营和服务的整个流程之中，为消费者创造出充分体现生活感受和文化价值的复合人居生活。15Company name探究实训：房荒 和 房慌 16Company name第二节 房地产市场 房地产市场的概念 广义和狭义 房地产市场的形成 有效需求+参与主体和客

5、体+市场运行体系 房地产市场的类型 用途、市场体系层次、参与主体、交易供货形态17Company name房地产市场的概念狭义：指房地长买卖、租赁、抵押、典当等 交易活动的场所。广义：指房地产交换关系的总和。房地产市场可以实现房地产商品的使用价值和价值的交换；是连接房地产商品和房地厂开发建设、房地产好使用与消费的桥梁和纽带。18Company name什么是“5A”级写字楼？第一要素：黄金区位 房地产开发有三大要素，第一是地段，第二是地段，第三还是地段。这对于酒店可能并非个个是真理，但对于写字楼，几乎无反例，其无疑是投资和购买写字楼的第一要素 第二要素：超大规模 这里所说的超大规模，不仅是指建

6、筑体量本身比较大，而且更强调其规模的伸展力及拓展性。一方面，不仅是写字楼建筑本身的规模要大，而且必须要有强大的综合配套，经营成一个集写字楼、公寓、商住、星级酒店、会展中心、休闲娱乐及购物中心于一体的大空间。另一方面，还要视其交通条件而论，四通八达的交通一定是其写字楼规模的重要支撑。一个写字楼如果没有相当大的建筑体量和规模化的配套设施，是难以称得上五星级的。19Company name什么是“5A”级写字楼？第三要素：建筑文化 所谓建筑文化，对酒店可能是指国王饭店、皇后饭店这样的历史，但对于写字楼而言，与其说是世贸中心、国贸中心这样的品牌文化，倒不如直接说成是摩天大楼的建筑文化。无论西方还是东方

7、，无论发达还是落后，一谈到写字楼，都有明显的摩天大楼的情结。尽管美国世贸中心被炸影响了世界各地对摩天大楼的追求，但估计这是暂时的。因为从道理上讲，低矮的五角大楼也同样易于被攻击。20Company name中国第一和世界第一21Company name简介：台北101（Taipei 101），原名台北国际金融中心（Taipei Financial Center），设计师李祖原。为台北市政府的BOT开发案，业主是台北金融大楼股份有限公司。是位于台湾台北市信义区的一幢摩天大楼，楼高508公尺，地上101层，地下5层，是目前全世界第二高的摩天大楼（第一现为位于中东迪拜的迪拜塔）。大楼除底部裙楼作为购

8、物商场外，将成为台北金融商业重镇，股市证交所亦将移至此。22Company name简介：迪拜塔，又称迪拜大厦或比斯迪拜塔，是位于阿拉伯联合酋长国迪拜的一栋已经建成的摩天大楼，有162个楼层，总高度818米，比台北101足足高出 310米。是人类历史上首个高度超过800米的建筑物。迪拜塔由韩国三星公司负责营造，在2004年9月21日开始动工，在2010年1月4日竣工启用。迪拜塔37层以下是一家酒店，45层至108层则作为公寓。第123层将是一个观景台，站在上面可俯瞰整个迪拜市。建筑内有1000套豪华公寓，周边配套项目包括：龙城、迪拜MALL及配套的酒店、住宅、公寓、商务中心等项目。23Comp

9、any name24Company name房地产市场的特征区域性法律严肃性和政策干预性流通形式多样性交易的投资投机性市场供给的受限性投资发展的波动性25Company name案例探究房慌房慌与与房荒房荒26Company name第三节 房地产营销房地产营销的内涵房地产营销的特点房地产营销的流程27Company name房地产营销的内涵房地产营销就是房地产企业为适应和满足用户的需求，以市场为导向，通过一系列创造性活动向市场提供房地产产品和价值，并通过合理组织和营运来实现产品销售，从而达到满足消费者需求和实现企业最佳经济效益和社会效益的整体活动过程。营销的共性营销上的差异28Company

10、 name房地产营销的特点营销对象的地域差异性营销活动范围的社会性营销决策的时机性营销技术的专业性营销操作的综合性其他特点（终端销售的重要性）29Company name房地产营销的流程一般流程确认公司的主要任务市场机会分析目标市场评估与确定制定营销机会与战略制定营销策略与执行方案实施并控制营销方案的执行情况30Company name营销战略的制定制定营销目标确定营销费用预算确定企业的战略业务组合31Company name房地产营销的流程房地产具体项目的营销操作流程 确定企业发展战略 市场调查与分析 市场定位与企划方向 与设计师沟通规划设计 确立楼盘标示 销售现场布置 销售道具设计制作 样

11、板房装修 印刷物制作32Company name资料分析：当房地产开发经营走向理性远离非理性、远离盲目性、远离虚假、贴近市场、贴近消费者，才是房地产开发经营者最明智、最正确的选择，也是使房地产真正推动经济增长作用的需要。（详细请参看教材15页）问：你认为我国目前房地产市场发转有什么特点？这些特点对企业房地产营销有什么要求？33Company nameClick to edit headlineresult1 7%upresult2 7%upresult3 7%up34Company nameClick to edit headline35Company name最新资讯“限购令限购令”是是4月

12、月30日北京出台日北京出台“国十条国十条实施细则实施细则”中明确提出的：从中明确提出的：从5月月1日起，日起，北京家庭只能新购一套北京家庭只能新购一套商品房商品房，购房人在，购房人在购买房屋时，还需要如实填写一份购买房屋时，还需要如实填写一份家庭家庭成员情况申报表成员情况申报表，如果被发现提供虚假，如果被发现提供虚假信息骗购住房的，将不予办理信息骗购住房的，将不予办理房产证房产证。这。这是全国首次提出的家庭购房套数是全国首次提出的家庭购房套数“限购令限购令”。被称为被称为“最严厉楼市调控措施最严厉楼市调控措施”的的“限购限购令令”已经在北京、上海、深圳、厦门实行。已经在北京、上海、深圳、厦门实

13、行。36Company name中央政府可在住房与城乡建设部指定的40个重点城市统一实施基本限购令：各城市本地户籍与持人才居住证家庭，最多限拥有两套住房；外地户籍和境外人士最多限拥有一套；两次购房时间需相隔两年以上；禁止公司购房。37Company name北京北京将出台抑制投资投机性购房的相关政策，对购买第二套、第三套房屋从贷款和许可方面进行限制。按照北京的“限购令”，一个家庭限购一套商品房，且暂停第三套房贷，外地居民购房还得提供在北京工作的纳税凭证。38Company name深圳户籍居民家庭：限购两套 非户籍居民家庭：限购一套 厦门厦门推出临时性限购措施厦门推出临时性限购措施 1户家庭只

14、能新购户家庭只能新购1套房套房 厦门市国土房产等7个部门在国庆前夕联合下发意见，并决定采取临时性限购措施，即从2010年10月1日起至2010年12月31日，同一购房家庭只能在厦门新购买一套商品住房。39Company name影响10月多地楼市迅速降温月多地楼市迅速降温 在此轮调控中,各地的“限购令”被认为是体现了政府调控房价的决心。调控政策在楼市成交量上有所体现。北京市房地产交易管理网的统计信息显示，10月第一周（10月3日至9日），全市新建商品房（不包括经适房和限价房）网签总量为1383套，环比上周的3867套，下跌了64%。全市二手住宅网签总量为1594套，环比上周的4591套，跌幅超过了65%。虽然